Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die Europäische Kommission hat in einer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage klargestellt, dass die Mitgliedstaaten keine einseitigen Wohnsitzanforderungen von mehr als fünf Jahren für den Zugang zu öffentlichen Wohnungen und sozialen Leistungen aufstellen dürfen, soweit diese nicht gerechtfertigt und verhältnismäßig sind. Die Stellungnahme des für Inneres und Migration zuständigen Kommissars Magnus Brunner bezieht sich auf die Richtlinie 2003/109/EG über den Status langfristig aufenthaltsberechtigter Drittstaatsangehöriger sowie auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) zur Gleichbehandlung und zum Verbot indirekter Diskriminierung.

Lage in den Balearen

Die balearische Wohnungsgesetzgebung (insbesondere die durch das Gesetz 4/2025 geänderte Regelung) sieht grundsätzlich eine Mindestwohnsitzdauer von fünf Jahren in den Inseln als Voraussetzung für den Zugang zu geschützten und preisgebundenen Wohnungen vor. Mehrere Gemeinden haben jedoch in Plenarbeschlüssen deutlich höhere Prioritätskriterien festgelegt, die bei der Vergabe öffentlicher Wohnungen Anwendung finden sollen:

• Sóller und Santa Maria del Camí: 18 Jahre
• Artà und sa Pobla: 15 Jahre
• Pollença, Maria de la Salut, Eivissa und Sencelles: 10 Jahre
• Inca: 8 Jahre
• Esporles und Calvià: 7 Jahre

Die balearische Regierung vertritt die Auffassung, dass diese längeren Fristen nicht als absolute Ausschlusskriterien, sondern lediglich als Prioritätskriterien im Rahmen einer gesetzlich erklärten „wohnungswirtschaftlichen Notlage“ zu verstehen seien. Sie berücksichtigten die konkreten lokalen Verhältnisse und seien nicht an die Staatsangehörigkeit gekoppelt, sondern an die Wohnsitzdauer. Nach Auffassung des Govern bleibe die Maßnahme damit verhältnismäßig und mit dem europäischen Recht vereinbar.

Praktische und rechtliche Bewertung

Ob die kommunalen Prioritätsregelungen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten, hängt entscheidend von der konkreten Ausgestaltung und der Nachweisbarkeit der Verhältnismäßigkeit ab. Eine bloße Berufung auf eine allgemeine Wohnungsnot reicht in der Regel nicht aus; erforderlich ist eine differenzierte Begründung, warum gerade die längere Wohnsitzdauer geeignet, erforderlich und angemessen ist, um das Ziel der Versorgung der bereits ansässigen Bevölkerung zu erreichen, ohne unverhältnismäßige Diskriminierungswirkungen zu entfalten.

Für Investoren, Eigentümer und potenzielle Antragsteller ergeben sich daraus folgende praktische Überlegungen:

• Bei der Prüfung von Zugangsvoraussetzungen zu öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnungen sollten die konkreten kommunalen Kriterien und deren Vereinbarkeit mit dem Unionsrecht berücksichtigt werden.
• Anfechtungen gegen Ablehnungen oder gegen die Prioritätsregelungen selbst können auf die europäische Rechtsprechung und die jüngste Kommissionsstellungnahme gestützt werden.
• Die Abgrenzung zwischen zulässiger Priorisierung und unzulässiger Diskriminierung bleibt im Einzelfall gerichtlich überprüfbar.

Die Entwicklung in den Balearen verdeutlicht das Spannungsfeld zwischen dem Ziel, den Wohnraum für die bereits ansässige Bevölkerung zu sichern, und den europarechtlichen Vorgaben zur Gleichbehandlung. Eine abschließende gerichtliche Klärung steht noch aus. Die Stellungnahme der Kommission dürfte jedoch die Prüfungsmaßstäbe für bestehende und künftige Regelungen verschärfen.

Der langfristige Mietmarkt auf Mallorca befindet sich nach Aussagen von Branchenvertretern in einer faktischen Lähmung. Neue Anzeigen werden nicht geschaltet, Besichtigungen abgesagt und geplante Renovierungen zurückgestellt. Hintergrund sind die jüngsten Realdekrete der spanischen Zentralregierung (ich habe berichtet), die das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU) und die Stabilisierung von Wohnungsmietsverträgen zum Ziel haben.

Inhalt der Maßnahmen

Die Regelungen (insbesondere Real Decreto-ley 27/2026 und das nachfolgende Real Decreto-ley 28/2026) sehen vor, dass nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf Jahren (bei natürlichen Personen als Vermieter) bzw. sieben Jahren (bei juristischen Personen) der Vertrag automatisch um weitere fünf bzw. sieben Jahre verlängert wird, sofern keine der Parteien rechtzeitig den Wunsch nach Beendigung mitteilt. Der Vermieter muss die Nichtverlängerung mit einer Frist von sechs Monaten anzeigen. Entscheidet er sich gegen die Fortsetzung, ist er grundsätzlich zur Zahlung einer Entschädigung an den Mieter verpflichtet. Diese entspricht dem höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten (berechnet nach dem oberen Referenzwert des staatlichen Preisindexsystems) oder einer Monatsmiete je Jahr der bisherigen Wohnungsnutzung. Ausnahmen bestehen unter anderem bei Eigenbedarf des Vermieters oder bestimmter Familienangehöriger sowie in weiteren gesetzlich definierten Fällen. Parallel gelten erweiterte Schutzmechanismen gegen Räumungen für vulnerable Personen.

Die Normen sind (bzw. waren) teilweise der Konvalidierung durch den Kongress unterworfen und haben eine Phase erheblicher Rechtsunsicherheit ausgelöst.

Marktreaktion auf Mallorca

Nach Angaben des Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, führt die Unsicherheit dazu, dass Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr auf den Markt bringen wollen, aus Befürchtung, die Verfügungsgewalt über die Immobilie nicht wiedererlangen zu können. Bereits geschlossene Vereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern werden aufgelöst, neue Inserate gestoppt und Besichtigungstermine storniert. Artieda warnt, dass dadurch der Markt für langfristige Wohnungsmietsverhältnisse beschädigt werde, ohne dass saisonale oder kurzfristige Nutzungen wirksam umgeleitet würden. Die Folge sei ein Rückgang des Angebots und ein zu erwartender Preisanstieg bei den verbleibenden Objekten.

Der balearische Conseller de Vivienda bestätigt mittlerweile ebenso eine Reduktion des Mietangebots in Palma um sechs Prozent in dem Zeitraum unmittelbar nach Genehmigung der Dekrete (Daten eines Immobilienportals vom 29. September bis 5. Oktober). Die Maßnahmen werden als kontraproduktiv und als Fortsetzung einer Politik der punktuellen Eingriffe ohne strukturelle Lösung der Wohnungsnot kritisiert. Die staatliche Wohnungsagentur Casa 47 habe in den Balearen bislang keine bezahlbaren Wohnungen bereitgestellt.

Rechtliche und praktische Bewertung

Aus Perspektive der Vermieter verstärken die Entschädigungspflicht und die verlängerten automatischen Prorogationen die Risiken einer langfristigen Bindung. In einem Markt, der bereits durch hohe Nachfrage, Tourismusdruck und begrenztes Angebot gekennzeichnet ist, führt dies zu einer Zurückhaltung bei der Neuvermietung. Für Investoren und Eigentümer auf Mallorca ergeben sich folgende Überlegungen:

• Bestehende Verträge sollten zeitnah auf die Anwendbarkeit der neuen Prorogations- und Entschädigungsregeln geprüft werden.
• Bei der Gestaltung neuer Verträge ist die Rechtsunsicherheit zu berücksichtigen; klare Regelungen zu Beendigungsgründen und Dokumentation sind ratsam.
• Alternativen wie die Nutzung im Rahmen regulierter Programme (z.B. Lloguer Segur) oder die Überprüfung von Eigenbedarfsszenarien können im Einzelfall relevant sein.
• Die Entwicklung der Konvalidierung und etwaiger weiterer Anpassungen durch die Zentralregierung bleibt abzuwarten.

Die Situation verdeutlicht das Spannungsfeld zwischen dem Ziel, Mieter vor kurzfristigen Beendigungen und Räumungen zu schützen, und der Notwendigkeit, Eigentümer zur Bereitstellung von Wohnraum zu motivieren. Ein anhaltender Angebotsrückgang dürfte den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum auf Mallorca weiter erschweren. Eine konsensbasierte Regelung, die Rechtssicherheit für beide Seiten schafft, erscheint aus marktlicher Sicht erforderlich.

Der Boletín Oficial del Estado hat am 7. Oktober 2026 zwei Reales Decretos-ley veröffentlicht, die der Ministerrat am 6. Oktober 2026 beschlossen hat. Das Real Decreto-ley 29/2026 über den Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und die Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum (BOE-A-2026-20823, BOE Nr. 249 vom 7. Oktober 2026) ist am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten. Das Real Decreto-ley 28/2026 zur Stabilität der Mietverträge über die Hauptwohnung (BOE-A-2026-20822) soll erst am 15. November 2026 in Kraft treten und nur dann, wenn die Diputación Permanente des Kongresses es bestätigt.

Die Regierung spricht von 21 Maßnahmen. Zwanzig davon stehen in der bereits geltenden Verordnung. Die automatische Verlängerung der Mietverträge ist bewusst zurückgestellt, weil sie sonst die zweijährige außerordentliche Verlängerung verdrängen würde. Beide Normen bedürfen noch der Bestätigung durch die Diputación Permanente, da die Cortes nach der Ansetzung der Parlamentswahlen aufgelöst sind. Für Eigentümer, Vermieter und Erwerber auf den Balearen sind die folgenden Punkte unmittelbar prüfungsrelevant.

Die zwanzig Maßnahmen im Überblick

1. Zinslose Darlehen für den Ersterwerb. Unter der Bezeichnung „Tu Casa“ stellt das Instituto de Crédito Oficial eine Linie von 10.000 Millionen Euro bereit. Das Darlehen beträgt bis zu 20 Prozent des Kaufpreises, höchstens 50.000 Euro, ist zins- und gebührenfrei und ergänzt die private Finanzierung. Die Tilgung beginnt nach Ende der Hypothek beziehungsweise nach einer Karenz von höchstens 30 Jahren und läuft über bis zu zehn Jahre. Die Wohnung unterliegt einem Weiterverkaufshöchstpreis; bei Vermietung darf die Miete den Referenzindex nicht überschreiten.
2. Verlängerung des sozialen Räumungsschutzes bis zum 31. Dezember 2030. Betrifft vulnerable Personen ohne Wohnungsalternative. Ausgenommen sind vulnerable Eigentümer mit höchstens zwei Wohnungen.
3. Beschränkung des Erwerbs durch Fonds und Großhalter bis zum 31. Dezember 2030. Gesellschaften und sonstige Einheiten, die Immobilien oder notleidende Hypothekenportfolios erwerben, sowie juristische Personen mit der Stellung eines gran tenedor dürfen Wohnungen nicht unter 70 Prozent des von einer unabhängigen, bei der Banco de España registrierten Bewertungsgesellschaft festgestellten Marktwerts erwerben. Ausnahmen gelten für bezahlbaren oder sozialen Wohnraum, soziosanitäre Nutzungen, Unterbringung vulnerabler Gruppen und öffentliche Träger. Bereits beurkundete Übertragungen bleiben unberührt. Es handelt sich nicht um ein allgemeines Kaufverbot.
4. Zwei-Monats-Frist der Autonomen Gemeinschaften. Kann keine Wohnungsalternative gestellt werden, hat die Autonome Gemeinschaft innerhalb von zwei Monaten die zur Abwendung der Räumung erforderlichen Beträge zu übernehmen. Das Verfahren ruht in dieser Frist. Die Lage ist jährlich zu überprüfen.
5. Außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre. Mietverträge, deren Pflicht- oder stillschweigende Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet, können auf Antrag des Mieters jahresweise um höchstens zwei Jahre zu unveränderten Bedingungen fortgeführt werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter nicht im Rückstand ist und dies auch in den vorangegangenen acht Monaten nicht war. Die Verlängerung ist nicht automatisch. Der Vermieter kann sie ablehnen, wenn er die Wohnung nachweislich für sich oder nahe Angehörige benötigt.
6. Obergrenze für Mieterhöhungen bis zum 31. Dezember 2027. Liegt die Miete über dem staatlichen Referenzsystem, ist eine Aktualisierung ausgeschlossen. Im Übrigen gilt die Vereinbarung der Parteien, hilfsweise höchstens 2 Prozent.
7. Zimmervermietung. Die Summe der Zimmer-Mieten darf die für die gesamte Wohnung zulässige Miete nicht übersteigen. In angespannten Märkten gelten zusätzlich die Preisgrenzen der Ley de Arrendamientos Urbanos.
8. Reparaturfrist von 15 Tagen. Mängel, die Bewohnbarkeit, Gesundheit oder Sicherheit beeinträchtigen, hat der Vermieter innerhalb von 15 Tagen nach schriftlicher Aufforderung zu beheben. Unterbleibt dies, darf der Mieter die Arbeiten ausführen und die Kosten von der Miete abziehen.
9. Vorzeitige Vertragsbeendigung. Nach mindestens sechs Monaten kann der Mieter mit einer Frist von 30 Tagen ohne Entschädigung kündigen.
10. Werbung und Transparenz. Großhalter müssen diese Eigenschaft angeben. In angespannten Marktzonen sind der Referenzindex und die geltende Preisobergrenze auszuweisen.
11. Vorkaufsrecht des Mieters. Bei Verkauf der vermieteten Wohnung steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht zu. Der Vermieter hat den Verkauf anzuzeigen.
12. Preisbindung neuer Verträge in angespannten Zonen. Der neue Vertrag darf die Miete der letzten fünf Jahre, angepasst um die jährliche Aktualisierung, nicht übersteigen. Eine begrenzte Anhebung ist nur nach qualifizierter Sanierung zulässig. Für Großhalter gilt der Referenzindex.
13. Zeitmiete. Sie setzt einen realen und belegbaren vorübergehenden Anlass voraus, dauert mehr als 31 Tage und höchstens zwölf Monate. Fehlende Begründung oder die Aneinanderreihung von mehr als zwei Verträgen führt zur Umqualifizierung in ein Wohnraummietverhältnis nach der LAU.
14. Umsatzsteuer auf touristische Wohnungen. Die kurzfristige möblierte Überlassung wird mit 10 Prozent IVA belegt. Gemeinden können in angespannten Zonen einen IBI-Zuschlag von bis zu 50 Prozent erheben, bei zwei oder mehr Objekten bis 100 Prozent und bei vier oder mehr bis 150 Prozent. Für dauerhaft geschützten Wohnraum gilt ein ermäßigter Satz von 4 Prozent.
15. Steuerliche Anreize. Mieter mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro können 10 Prozent der für die Hauptwohnung gezahlten Miete abziehen. Vermieter, die keine Großhalter sind, können den Nettomietertrag bis zu 100 Prozent mindern, wenn der neue Preis gegenüber dem fortgeschriebenen Altvertrag um mehr als 5 Prozent sinkt oder die Miete unter dem Referenzindex liegt.
16. Zuschlag auf leerstehende Wohnungen. Gemeinden in angespannten Zonen können auf den IBI einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent der Nettosteuer erheben; bei einem Leerstand von mehr als drei Jahren kann er 100 Prozent übersteigen.
17. Höhere Belastung der SOCIMI. Nicht ausgeschüttete Erträge aus Wohnungsvermietung werden mit 25 Prozent belastet. Der Satz kann sinken oder entfallen, wenn ein wesentlicher Teil als bezahlbarer Wohnraum vermietet und reinvestiert wird.
18. Übertragung öffentlicher Immobilien an Casa 47. Liegenschaften des Staates und der Sozialversicherung können Casa 47 zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums übertragen werden. Verkaufspreise dürfen den höchsten autonomen Modulsatz für geschützten Wohnraum nicht überschreiten.
19. Fonds für sozialen Wohnungsbau. Der Fondo de Vivienda de Impacto Social wird mit zunächst 400 Millionen Euro ausgestattet. Bezahlbarer Wohnraum ist definiert als Preis oder Miete von höchstens 30 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens der Gemeinde.
20. Bürgschaften für den Neubau. Das Wohnungsministerium kann über das ICO Bürgschaften von bis zu 2.000 Millionen Euro für Darlehen an Bauträger bezahlbaren Mietwohnraums gewähren. Zusätzlich stehen bis 2040 Bürgschaften von 280 Millionen Euro für industrialisiertes Bauen bereit.

Die zurückgestellte einundzwanzigste Maßnahme

Das Real Decreto-ley 28/2026 ändert Artikel 10 der Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit soll der Vertrag sich stillschweigend und verpflichtend verlängern, wenn der Vermieter nicht mindestens sechs Monate und der Mieter nicht mindestens zwei Monate vorher widerspricht. Eigentümer, die eine Verlängerung verweigern, sollen den Mieter mit mindestens zwölf Monatsmieten entschädigen. Die Norm ist auf den 15. November 2026 datiert und hängt von der Bestätigung durch die Diputación Permanente ab. Solange sie nicht gilt, bleibt es bei der antragsabhängigen Zweijahresverlängerung des ersten Dekrets.

Hinweise für die Praxis

Erwerbsbeschränkung, Räumungsschutz und Preisbindung sind befristet und ausnahmebewehrt. Die zweijährige Verlängerung setzt einen Antrag und Zahlungsdisziplin voraus. Zeitmietverträge und Zimmervermietung werden enger an die Wohnraummiete herangeführt. Für Bestandsverträge auf Mallorca empfiehlt sich eine Prüfung von Enddatum, letzter vereinbarter Miete, Lage in einer zona tensionada und der Frage, ob der Vermieter als gran tenedor gilt.