Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Das balearische Parlament hat am 27. Oktober 2026 die Reform der Ley de capitalidad de Palma verabschiedet. Neben einer höheren Mindestfinanzierung für die Stadt und neuen Wohnungsinstrumenten enthält das Gesetz ein kommunales Vorkaufsrecht (tanteo y retracto) für bestimmte Grundstücke. Für typische Wohnungsverkäufe ändert sich wenig. Wer aber ein Grundstück kauft oder verkauft, das im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen ist, sollte die neue Regelung im Blick behalten – auch als Nichtresident.

Was beschlossen wurde

Die Reform aktualisiert die Capitalidad-Regelung von 2006. Der Mindestbeitrag an Palma steigt laut übereinstimmender Presseberichte auf 60 Millionen Euro pro Jahr. Neu eingeführt wurden unter anderem eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, ein Büro für Mieterrechte und das Vorkaufsrecht der Stadt bei bestimmten Solares. Die Zustimmung kam von PP, PSIB und Més; Vox stimmte dagegen. Der endgültige Gesetzestext war zum Stand 6. November 2026 noch nicht im BOIB veröffentlicht. Bis zur Veröffentlichung im Amtsblatt läuft weder die Inkrafttretensfrist noch die Rückwirkungsfrist für den Retracto.

Für welche Grundstücke gilt das Vorkaufsrecht?

Nach der Berichterstattung und dem zuvor veröffentlichten Enmienda-Wortlaut erfasst das Recht vor allem Flächen, die im Planeamiento als sistemas generales, red viaria oder als lokale Dotationen (espacios libres, equipamientos) ausgewiesen sind – also etwa für Straßen, Plätze, Grünflächen oder öffentliche Einrichtungen.
Referenz sind der Plan General 2023 sowie ältere Planungen von 1998/2006, soweit die öffentliche Widmung fortbesteht. Allgemeine Wohnungsverkäufe fallen danach nicht unter das Vorkaufsrecht. Ein bekanntes Zielbeispiel ist das Grundstück Can Pesquet in Son Sardina.

Wichtig: Auch wenn auf dem Grundstück bereits ein Gebäude steht, kann die planerische Einstufung des Bodens relevant sein.

Tanteo und Retracto – der Unterschied

Beim Tanteo (Vorkauf) kann die Stadt eingreifen, bevor der Verkauf endgültig wird, sobald ihr die Bedingungen mitgeteilt wurden. Beim Retracto (Wiederkauf) kann sie nach einer bereits erfolgten Übertragung an die Stelle des Käufers treten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Das bedeutet nicht, dass Palma jedes betroffene Grundstück automatisch kauft. Es bedeutet aber, dass betroffene Transaktionen meldepflichtig sein können und Fristen
laufen.

Rückwirkung von zwölf Monaten – warum das BOIB-Datum zählt

Laut Presse gilt ein Sonderregime für entgeltliche Übertragungen der letzten zwölf Monate vor Inkrafttreten. Erwerber müssen die Stadt dann mit einer Kopie der Escritura benachrichtigen. Der Retracto soll binnen 60 Tagen natürlich ab dem Tag nach der Mitteilung ausgeübt werden können; ohne Mitteilung ab Kenntnis der Stadt. Weil das Gesetz erst mit der BOIB-Veröffentlichung in Kraft tritt, beginnt dieser Zeitraum erst dann. Bis dahin ist die Rückwirkung noch nicht ausgelöst – aber wer in den letzten Monaten ein potenziell betroffenes Grundstück erworben hat, sollte die Veröffentlichung beobachten und die Unterlagen bereithalten.

Was Eigentümer und Käufer praktisch tun sollten

1. Prüfen, ob das Grundstück im Plan als öffentlicher Systemraum, Straße oder Ausstattung ausgewiesen ist.
2. Nach BOIB-Veröffentlichung den genauen Gesetzestext lesen.

Was das Gesetz nicht ist

Die Reform begründet kein allgemeines Vorkaufsrecht der Stadt bei Wohnungsverkäufen und keine Kaufbeschränkung für Nichtresidenten. Anträge auf Kaufbeschränkungen oder Sondersteuern für Nicht-EU-Käufer wurden im Parlament am 27. Oktober 2026 abgelehnt. Ebenso bleibt die Balearen-Regierung bei ihrer Ablehnung einer „zona tensionada“ mit Mietpreisdeckel.