Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Der Boletín Oficial del Estado hat am 7. Oktober 2026 zwei Reales Decretos-ley veröffentlicht, die der Ministerrat am 6. Oktober 2026 beschlossen hat. Das Real Decreto-ley 29/2026 über den Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und die Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum (BOE-A-2026-20823, BOE Nr. 249 vom 7. Oktober 2026) ist am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten. Das Real Decreto-ley 28/2026 zur Stabilität der Mietverträge über die Hauptwohnung (BOE-A-2026-20822) soll erst am 15. November 2026 in Kraft treten und nur dann, wenn die Diputación Permanente des Kongresses es bestätigt.

Die Regierung spricht von 21 Maßnahmen. Zwanzig davon stehen in der bereits geltenden Verordnung. Die automatische Verlängerung der Mietverträge ist bewusst zurückgestellt, weil sie sonst die zweijährige außerordentliche Verlängerung verdrängen würde. Beide Normen bedürfen noch der Bestätigung durch die Diputación Permanente, da die Cortes nach der Ansetzung der Parlamentswahlen aufgelöst sind. Für Eigentümer, Vermieter und Erwerber auf den Balearen sind die folgenden Punkte unmittelbar prüfungsrelevant.

Die zwanzig Maßnahmen im Überblick

1. Zinslose Darlehen für den Ersterwerb. Unter der Bezeichnung „Tu Casa“ stellt das Instituto de Crédito Oficial eine Linie von 10.000 Millionen Euro bereit. Das Darlehen beträgt bis zu 20 Prozent des Kaufpreises, höchstens 50.000 Euro, ist zins- und gebührenfrei und ergänzt die private Finanzierung. Die Tilgung beginnt nach Ende der Hypothek beziehungsweise nach einer Karenz von höchstens 30 Jahren und läuft über bis zu zehn Jahre. Die Wohnung unterliegt einem Weiterverkaufshöchstpreis; bei Vermietung darf die Miete den Referenzindex nicht überschreiten.
2. Verlängerung des sozialen Räumungsschutzes bis zum 31. Dezember 2030. Betrifft vulnerable Personen ohne Wohnungsalternative. Ausgenommen sind vulnerable Eigentümer mit höchstens zwei Wohnungen.
3. Beschränkung des Erwerbs durch Fonds und Großhalter bis zum 31. Dezember 2030. Gesellschaften und sonstige Einheiten, die Immobilien oder notleidende Hypothekenportfolios erwerben, sowie juristische Personen mit der Stellung eines gran tenedor dürfen Wohnungen nicht unter 70 Prozent des von einer unabhängigen, bei der Banco de España registrierten Bewertungsgesellschaft festgestellten Marktwerts erwerben. Ausnahmen gelten für bezahlbaren oder sozialen Wohnraum, soziosanitäre Nutzungen, Unterbringung vulnerabler Gruppen und öffentliche Träger. Bereits beurkundete Übertragungen bleiben unberührt. Es handelt sich nicht um ein allgemeines Kaufverbot.
4. Zwei-Monats-Frist der Autonomen Gemeinschaften. Kann keine Wohnungsalternative gestellt werden, hat die Autonome Gemeinschaft innerhalb von zwei Monaten die zur Abwendung der Räumung erforderlichen Beträge zu übernehmen. Das Verfahren ruht in dieser Frist. Die Lage ist jährlich zu überprüfen.
5. Außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre. Mietverträge, deren Pflicht- oder stillschweigende Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet, können auf Antrag des Mieters jahresweise um höchstens zwei Jahre zu unveränderten Bedingungen fortgeführt werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter nicht im Rückstand ist und dies auch in den vorangegangenen acht Monaten nicht war. Die Verlängerung ist nicht automatisch. Der Vermieter kann sie ablehnen, wenn er die Wohnung nachweislich für sich oder nahe Angehörige benötigt.
6. Obergrenze für Mieterhöhungen bis zum 31. Dezember 2027. Liegt die Miete über dem staatlichen Referenzsystem, ist eine Aktualisierung ausgeschlossen. Im Übrigen gilt die Vereinbarung der Parteien, hilfsweise höchstens 2 Prozent.
7. Zimmervermietung. Die Summe der Zimmer-Mieten darf die für die gesamte Wohnung zulässige Miete nicht übersteigen. In angespannten Märkten gelten zusätzlich die Preisgrenzen der Ley de Arrendamientos Urbanos.
8. Reparaturfrist von 15 Tagen. Mängel, die Bewohnbarkeit, Gesundheit oder Sicherheit beeinträchtigen, hat der Vermieter innerhalb von 15 Tagen nach schriftlicher Aufforderung zu beheben. Unterbleibt dies, darf der Mieter die Arbeiten ausführen und die Kosten von der Miete abziehen.
9. Vorzeitige Vertragsbeendigung. Nach mindestens sechs Monaten kann der Mieter mit einer Frist von 30 Tagen ohne Entschädigung kündigen.
10. Werbung und Transparenz. Großhalter müssen diese Eigenschaft angeben. In angespannten Marktzonen sind der Referenzindex und die geltende Preisobergrenze auszuweisen.
11. Vorkaufsrecht des Mieters. Bei Verkauf der vermieteten Wohnung steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht zu. Der Vermieter hat den Verkauf anzuzeigen.
12. Preisbindung neuer Verträge in angespannten Zonen. Der neue Vertrag darf die Miete der letzten fünf Jahre, angepasst um die jährliche Aktualisierung, nicht übersteigen. Eine begrenzte Anhebung ist nur nach qualifizierter Sanierung zulässig. Für Großhalter gilt der Referenzindex.
13. Zeitmiete. Sie setzt einen realen und belegbaren vorübergehenden Anlass voraus, dauert mehr als 31 Tage und höchstens zwölf Monate. Fehlende Begründung oder die Aneinanderreihung von mehr als zwei Verträgen führt zur Umqualifizierung in ein Wohnraummietverhältnis nach der LAU.
14. Umsatzsteuer auf touristische Wohnungen. Die kurzfristige möblierte Überlassung wird mit 10 Prozent IVA belegt. Gemeinden können in angespannten Zonen einen IBI-Zuschlag von bis zu 50 Prozent erheben, bei zwei oder mehr Objekten bis 100 Prozent und bei vier oder mehr bis 150 Prozent. Für dauerhaft geschützten Wohnraum gilt ein ermäßigter Satz von 4 Prozent.
15. Steuerliche Anreize. Mieter mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro können 10 Prozent der für die Hauptwohnung gezahlten Miete abziehen. Vermieter, die keine Großhalter sind, können den Nettomietertrag bis zu 100 Prozent mindern, wenn der neue Preis gegenüber dem fortgeschriebenen Altvertrag um mehr als 5 Prozent sinkt oder die Miete unter dem Referenzindex liegt.
16. Zuschlag auf leerstehende Wohnungen. Gemeinden in angespannten Zonen können auf den IBI einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent der Nettosteuer erheben; bei einem Leerstand von mehr als drei Jahren kann er 100 Prozent übersteigen.
17. Höhere Belastung der SOCIMI. Nicht ausgeschüttete Erträge aus Wohnungsvermietung werden mit 25 Prozent belastet. Der Satz kann sinken oder entfallen, wenn ein wesentlicher Teil als bezahlbarer Wohnraum vermietet und reinvestiert wird.
18. Übertragung öffentlicher Immobilien an Casa 47. Liegenschaften des Staates und der Sozialversicherung können Casa 47 zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums übertragen werden. Verkaufspreise dürfen den höchsten autonomen Modulsatz für geschützten Wohnraum nicht überschreiten.
19. Fonds für sozialen Wohnungsbau. Der Fondo de Vivienda de Impacto Social wird mit zunächst 400 Millionen Euro ausgestattet. Bezahlbarer Wohnraum ist definiert als Preis oder Miete von höchstens 30 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens der Gemeinde.
20. Bürgschaften für den Neubau. Das Wohnungsministerium kann über das ICO Bürgschaften von bis zu 2.000 Millionen Euro für Darlehen an Bauträger bezahlbaren Mietwohnraums gewähren. Zusätzlich stehen bis 2040 Bürgschaften von 280 Millionen Euro für industrialisiertes Bauen bereit.

Die zurückgestellte einundzwanzigste Maßnahme

Das Real Decreto-ley 28/2026 ändert Artikel 10 der Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit soll der Vertrag sich stillschweigend und verpflichtend verlängern, wenn der Vermieter nicht mindestens sechs Monate und der Mieter nicht mindestens zwei Monate vorher widerspricht. Eigentümer, die eine Verlängerung verweigern, sollen den Mieter mit mindestens zwölf Monatsmieten entschädigen. Die Norm ist auf den 15. November 2026 datiert und hängt von der Bestätigung durch die Diputación Permanente ab. Solange sie nicht gilt, bleibt es bei der antragsabhängigen Zweijahresverlängerung des ersten Dekrets.

Hinweise für die Praxis

Erwerbsbeschränkung, Räumungsschutz und Preisbindung sind befristet und ausnahmebewehrt. Die zweijährige Verlängerung setzt einen Antrag und Zahlungsdisziplin voraus. Zeitmietverträge und Zimmervermietung werden enger an die Wohnraummiete herangeführt. Für Bestandsverträge auf Mallorca empfiehlt sich eine Prüfung von Enddatum, letzter vereinbarter Miete, Lage in einer zona tensionada und der Frage, ob der Vermieter als gran tenedor gilt.