Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die Übertragung von Immobilien auf Mallorca (bzw. den Balearen) durch Schenkung ist seit der Reform 2025 für enge Familienangehörige steuerlich deutlich attraktiver geworden. Viele Eigentümer – insbesondere Deutsche und andere EU-Bürger – prüfen, ob sie ihre Finca, Wohnung oder Villa bereits zu Lebzeiten an Kinder, Ehepartner oder Eltern übertragen sollen. Die zentrale Neuerung ist die weitgehende Freistellung von der spanischen Erbschafts- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD). Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen und Nebenkosten, die den Gesamteffekt stark beeinflussen können.

Die steuerliche Freistellung bei der ISD

Seit dem 25. Juli 2025 (Ley 6/2025) gilt auf den Balearen für Verwandtschaftsgruppen I und II eine 100-prozentige Bonifikation auf die ISD-Steuerschuld – sowohl bei Erbschaften als auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Das bedeutet in der Praxis: 0 Euro Schenkungsteuer für den Empfänger.

Gruppe I und II umfassen: Kinder (jedes Alters), Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner, Eltern und Großeltern, Enkel (unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. wenn der Elternteil bereits verstorben ist).

Es gibt keine Obergrenze beim Immobilienwert. Die Regelung gilt unabhängig vom Wohnsitz des Schenkers oder Empfängers, solange die Immobilie auf den Balearen liegt (territoriales Prinzip). Sie kommt daher auch Nichtresidenten (z.B. in Deutschland lebenden Eigentümern) zugute.

Wichtige Bedingung bei Immobilien: Der in der notariellen Urkunde und Steuererklärung angegebene Wert darf den amtlichen Kataster-Referenzwert (valor de referencia) um höchstens 20% übersteigen. Wird dieser Rahmen überschritten, kann die volle Bonifikation entfallen oder eingeschränkt werden.

Für Gruppe III (Geschwister, Onkel/Tanten, Neffen/Nichten u. a.) gibt es Ermäßigungen von 35% oder 60% (je nach onstellation, ob konkurrierende Abkömmlinge vorhanden sind).

Gruppe IV (entferntere Verwandte oder Nichtverwandte) bleibt weitgehend ohne Vergünstigung.

Zusätzlich existieren persönliche Freibeträge (z.B. 25.000€ in Gruppe II), die jedoch bei der 100-%-Bonifikation praktisch in den Hintergrund treten. Die Steuererklärung muss dennoch abgegeben werden.

Weitere Steuern und Kosten bei einer Immobilienschenkung: Die ISD-Freistellung ist nur ein Teil der Rechnung. Weitere Belastungen entstehen:

• Einkommensteuer (IRPF bzw. IRNR) beim Schenker
• Eine normale Schenkung löst beim Übertragenden eine Besteuerung des latenten Wertzuwachses (ganancia patrimonial) aus. Bemessungsgrundlage ist der aktuelle steuerliche Wert abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten).
• Residenten: progressive Sätze (derzeit ca. 19–30%).
• Nichtresidenten: Satz von 19%. Gerade bei älteren Mallorca-Immobilien mit starker Wertsteigerung kann diese Steuer erheblich sein und den Vorteil der ISD-Freistellung teilweise oder ganz aufheben
• Plusvalía municipal (IIVTNU)

Die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert wird bei Schenkungen in der Regel vom Empfänger getragen. Sie fällt nur an, wenn tatsächlich ein Wertzuwachs des Grundstücks vorliegt (seit der Rechtsprechung 2021 gilt „kein Gewinn – keine Steuer“). Die Höhe hängt von Gemeinde, Katasterbodenwert und Besitzdauer ab und kann mehrere Tausend Euro betragen.

Weitere Kosten

Notarkosten, Grundbuchgebühr (Registro de la Propiedad), Anwalts- und Steuerberaterkosten sowie ggf. Übersetzungen. Eine öffentliche notarielle Urkunde ist zwingend erforderlich (Art. 633 Código Civil). Der Empfänger muss die Schenkung annehmen.

Vorteile einer Schenkung

• Sofortige Eigentumsübertragung und Planungssicherheit zu Lebzeiten.
• Für enge Familie seit 2025 praktisch ISD-frei.
• Möglichkeit andere Nutzungsrechte zurückzubehalten, sodass der Schenker die Immobilie weiter nutzen kann.
• Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten und schnellere Abwicklung im Vergleich zu einer klassischen Erbschaft.
• Bei geringem oder keinem Wertzuwachs (z.B. erst kürzlich erworbene Objekte oder Bargeld) sehr günstig.
• Gilt auch für Nichtresidenten bei balearischen Immobilien.

Nachteile und Risiken

• Hohe IRPF / IRNR -Belastung beim Schenker bei wertgestiegenen Immobilien – oft der entscheidende Kostenfaktor.
• Verlust der Verfügungsmacht und Kontrolle über die Immobilie.
• Unwiderruflichkeit unter eingeschränkten Ausnahmen
• Mögliche deutsche Schenkungsteuer: Zwischen Deutschland und Spanien besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschafts-/Schenkungsteuer. Deutsche Steuerpflichtige müssen die deutschen Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre) und den Progressionsvorbehalt beachten. Die spanische Freistellung entlastet nicht automatisch in Deutschland Komplikationen bei belasteten Immobilien (Hypotheken), laufenden Mietverträgen oder mehreren Miteigentümern.
• Formale Fehler (Wertangabe, Fristen von nur einem Monat für die Steuererklärung) können teuer werden.
• Für entferntere Verwandte bleibt die Belastung spürbar.

Fazit:

Wie immer ist nicht alles Gold was glänzt. Lassen Sie sich beraten für diesen Schritt.

Diese gern gestellte Frage vor allem deutscher Immobilieneigentümer möchte ich kurz am Beispiel der Einkünfte für Ferienvermietungen erklären.

Steuern auf Ferienvermietung in Spanien: Selbstveranlagung statt Steuerbescheid – Ein Vergleich zu Deutschland

Viele deutsche Eigentümer einer Ferienimmobilie in Spanien sind verunsichert, wenn sie nach der Abgabe einer Steuererklärung (z. B. für Mieteinnahmen) keinen Bescheid der spanischen Behörden erhalten. Das ist in der Regel völlig normal – und hat mit dem grundlegend anderen Steuersystem in Spanien zu tun.

Wie funktioniert die Steuererklärung und -zahlung in Spanien?

In Spanien gilt für die meisten Einkünfte, einschließlich Mieteinnahmen aus Ferienvermietung, das Prinzip der Selbstveranlagung (Autoliquidación). Der Steuerpflichtige (hier der Eigentümer) ist selbst dafür verantwortlich:

• Zu ermitteln, welche Erklärung wann fällig ist.
• Die Steuer zu berechnen.
• Die Erklärung fristgerecht einzureichen und die Steuer selbst zu zahlen.

Wichtige Fälle bei Ferienvermietung:

• Vermietete Tage: Mieteinnahmen minus anteilige, nachweisbare Kosten (z. B. Reinigung, Strom, Verwaltung, anteilige Abschreibungen). Für EU-Bürger (wie Deutsche) gilt meist ein Steuersatz von 19 % auf den Nettogewinn. Seit 2024 erfolgt die Erklärung für Mieteinnahmen jährlich (Frist: 1.–20. Januar des Folgejahres).
• Nicht vermietete / selbst genutzte Tage: Es wird ein fiktives Einkommen (Imputación de rentas) unterstellt, basierend auf dem Katasterwert (ca. 2% des Katasterwerts, dann 19 % Steuer für EU-Bürger). Auch hier muss eine Erklärung abgegeben werden.

Die Erklärung wird elektronisch über die Agencia Tributaria eingereicht. Es gibt keinen automatischen Steuerbescheid wie in Deutschland. Die Behörden prüfen stichprobenartig oder bei Auffälligkeiten nachträglich. Solange keine Nachforderung oder Prüfung kommt, gilt die selbst berechnete und gezahlte Steuer als erledigt.

Unterschied zu Deutschland: Veranlagung statt Selbstveranlagung

In Deutschland funktioniert das System anders:

• Der Steuerpflichtige gibt eine Erklärung ab (z. B. Anlage V für VuV-Einkünfte und Anlage AUS für Auslandsbezüge).
• Das Finanzamt prüft, berechnet und erlässt einen Steuerbescheid. Erst damit steht die endgültige Zahllast fest. Es gibt oft Rückfragen, Änderungen oder Erstattungen.

In Spanien gibt es diesen „Diskussionsprozess“ mit einem Bescheid grundsätzlich nicht. Der Steuerpflichtige trägt die volle Verantwortung für Korrektheit seiner Berechnungen und der Fristwahrung. Fehler können zu Nachzahlungen plus Säumniszuschlägen führen, aber es kommt keine automatische Mitteilung, dass alles in Ordnung ist.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland-Spanien: Einkünfte aus spanischer Immobilienvermietung dürfen in Spanien besteuert werden. In Deutschland werden sie in der Steuererklärung angegeben, die in Spanien gezahlte Steuer wird angerechnet (keine Freistellung, sondern Anrechnungsmethode). So wird Doppelbesteuerung vermieden.

Ihre Situation: Kein Steuerbescheid nach Anzeige/Erklärung – ist das richtig?

Ja, das hat seine Richtigkeit. Wenn Sie die erforderliche Erklärung frist- und formgerecht eingereicht und die Steuer gezahlt haben, wartet man in Spanien normalerweise nicht auf einen Bescheid. Die Behörden melden sich nur, wenn etwas nicht stimmt (z.B. bei Prüfungen). Viele Eigentümer erhalten jahrelang keine Rückmeldung – das ist systembedingt.

Empfehlungen:

• Bewahren Sie alle Nachweise (Überweisungen, Erklärungsbestätigungen, Buchhaltung) sorgfältig auf.
• Bei Unsicherheiten (z.B. gemischte Nutzung, hohe Kosten) sollten Sie einen Steuerberater mit spanisch-deutscher Expertise konsultieren – vor allem, da Fristen und Abzugsregeln streng sind.
• Vergessen Sie nicht die parallele Erklärung in Ihrer deutschen Steuererklärung für die Anrechnung.

Das spanische System setzt auf Eigenverantwortung und ist für viele Deutsche zunächst gewöhnungsbedürftig. Wer die Regeln kennt und fristgerecht handelt, vermeidet jedoch unangenehme Überraschungen. Bei konkreten Zahlen oder Ihrer individuellen Situation stehe ich gerne für eine fachliche Beratung zur Verfügung.

Die Balearen haben sich seit Mitte 2025 zu einem der attraktivsten Regionen Spaniens entwickelt, wenn es um die Übertragung von Familienvermögen geht – sei es durch Erbschaft oder vor allem durch Schenkungen zu Lebzeiten. Doch genau in dem Moment, in dem tausende Familien dieses fast ideale Szenario zu nutzen begannen, hat das spanische Finanzministerium Alarm geschlagen: Der Vorschlag für ein neues autonomes Finanzierungsmodell könnte dieser radikalen Steuererleichterung ein Ende setzen – oder zumindest sehr harte Grenzen ziehen.

Der große Wandel 2025: 100 % Begünstigung für direkte Familienangehörige. Seit dem 25. Juli 2025 gilt dank einer Änderung im Haushaltsgesetz der Balearen der Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Erbschafts- und Schenkungsteuer) für die Gruppen I und II (Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern) praktisch nicht mehr. Erbschaften und Schenkungen waren so faktisch steuerfrei.

Unter welcher Bedingung? Bei Immobilien darf der angegebene Wert den Referenzwert des Katasteramts + 20 % nicht überschreiten, um Manipulationen zu vermeiden.

Die Auswirkungen waren sofort spürbar:
In nur fünf Monaten (Juli–Dezember 2025) haben 579 junge Balearen Schenkungen von Eltern oder Großeltern erhalten und dabei im Durchschnitt 17.806 € Steuern gespart – insgesamt über 10,3 Millionen Euro.

Für die Gruppe III (Geschwister, Onkel/Tanten, Neffen/Nichten) wurden die Begünstigungen ebenfalls verbessert, allerdings nicht auf 100 %: Ab 2025/2026 gilt eine gestaffelte Begünstigung von 25 % bis zu 60 % (je nach Fall, z. B. höher, wenn keine direkten Nachkommen vorhanden sind). Kurz gesagt: Die Balearen haben sich zu einem echten „familienfreundlichen Steuerparadies“ innerhalb Spaniens entwickelt – auf Augenhöhe mit Madrid oder Andalusien.

Die Bombe platzte nun bereits in den ersten Tagen des Jahre 2026: Das Finanzamt schlägt Alarm und will Grenzen gegen das „Steuerdumping“. Am 9. Januar 2026 stellte die Vizepräsidentin und Finanzministerin María Jesús Montero den Vorschlag der Zentralregierung für das neue autonome Finanzierungsmodell vor. Unter den vielen Neuerungen (höhere Übertragung von IRPF und IVA, neue Steuern usw.) ist ein Punkt besonders explosiv für die Balearen: Die Regierung will rechtliche Mechanismen einführen, um „Steuerdumping“ (unlauteren Wettbewerb durch extrem niedrige Steuern) zu verhindern und unterbinden dass „einige Steuerarten praktisch verschwinden“ – darunter ausdrücklich die Erbschafts- und Schenkungsteuer.

In der Praxis könnte das bedeuten: Einen verpflichtenden Mindeststeuersatz landesweit. Neu eingeführte Obergrenzen könnten die Möglichkeit der Autonomen Gemeinschaften beschränken, diesen Steuersatz abzuschaffen. Die Balearen signalisierten umgehend, dass die praktische Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungsteuer für direkte Familienangehörige nicht verhandelbar sei.

Was passiert in den nächsten Monaten? 2026 wird eines der großen politisch-steuerlichen Konfliktjahre in Spanien: Sollte der Vorschlag der Zentralregierung umgesetzt werden können so werden die Balearen (wie Madrid oder Andalusien) gezwungen die Steuer zumindest teilweise wieder einzuführen… oder sie müssen finanzielle Nachteile in Kauf nehmen.

Praktischer Tipp für Familien (Stand: Januar 2026): Wer plant, Vermögen zu übertragen (besonders Immobilien oder größere Summen), sollte das jetzt nutzen – solange die aktuelle Regelung gilt. Treiben Sie Schenkungen oder Erbplanungen voran bevor mögliche Änderungen kommen. Bleiben Sie dran – die Lage kann sich schnell ändern!

Das neue Jahr 2020 fing auf den Balearen nicht nur mit einem fulminanten Feuerwerk sondern auch mit einem kräftigen Ruck an der Steuerschraube an. So stiegen Steuern auf bestimmte Rechtsakte bei Immobiliengeschäften um 25%. Das Gesetzt 19/2019, welches bestimmte Steuersätze rund um Immobilien betrifft, trat am 31.12.2019 in Kraft.

 

Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca

Die gute Nachricht vorweg. Grunderwerbssteuern für den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Errichtung des Erstwohnsitzes, die hierneben den Erstbesitz einer Liegenschaft des Käufers darstellt, wird auch weiterhin mit einem geringeren Steuersatz belastet. Seit 2019 werden bei dem Erwerb von Wohnungen, Häusern oder Apartments nun nur noch 5% Grunderwerbssteuer fällig soweit deren Wert 200.000 € nicht übersteigt.

Jedoch wurden die Voraussetzungen um diesen Steuervorteil zu erreichen verschärft. Die Tücken liegen natürlich im Detail. Ausländische Immobilieninvestoren werden ohne Beratung nur schwer an diesen Steuervorteil kommen. Eine vernünftige Vorbereitung des Kaufes der Immobilie ist hier das A&O.

 

Keine Änderungen bei der Grunderwebssteuer für die Ferienimmobilie auf Mallorca

Die Grunderwerbssteuern bei  Liegenschaftskäufen bleiben auch in 2020 unverändert. Der Steuersatz steigt progressive von 8% bis auf 11% beim Kauf einer Urlaubsimmobilie mit einem Wert von über 1Mio Euro.

Garagen und Parkplätze werden mit einem Wert von bis 30.000 € mit einem Steuersatz von 8% belastet. Über diesem Wert beträgt die zahlbare Grunderwerbssteuer 9%.

 

Steueranstieg von 25% bei bestimmten Rechtsakten 

Neubauten, Hypotheken und Teilungen werden erheblich teurer. Für bestimmte Rechtsakte die in Bezug auf Immobilien vorgenommen werden steigen die Steuern kräftig an. Dies sind zumeist solche Vorgänge in denen ein Notar beauftragt werden muss. Hier sind vor allem Vorgänge betroffen die einen Eintrag ins spanische Grundbuch zum Ziel haben. Als Beispiel sei die Neubauerklärung (declaracion de obra nueva), die Schaffung von horizontalem Eigentum (declaracion de division horizontal) die Grundstücksteilung (segregacion),  oder die Hypothek genannt. Die Steuern steigen hier von 1,2% auf nun 1,5% des Wertes.

Dies betrifft auch den Kauf von Gewerbeflächen durch Unternehmer die der Mehrwertartsteuer unterliegen.

Als Trostpflaster bleibt dass die Erstübertragung unter Zahlung des verringerten MwSt Satzes auch weiterhin mit nur 1,2% Stempelsteuer belastet wird.

 

Besteuerung von bestimmten Immobilientransaktionen (Stempelsteuer) von Unternehmen steigen auf 2,5%

Soweit Unternehmen sich entscheiden grunderwerbssteuerfrei Eigentum zu erwerben steigen auch hier die Steuersätze. Die zahlbare Stempelsteuer (impuestos sobre actos juridicos documentados) wurde von 2% auf nun 2,5% erhöht.

Wichtig zu wissen ist aber dass die Möglichkeit eines Erwerbs einer Immobilie für den reduzierten Satzes von nur 4% Grundwerbesteuer auch weiterhin bestehen bleibt.

 

Mein Tipp: Wie immer empfehle ich die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes bei Immobilienkäufen auf den Balearischen Inseln.

 

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de