Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Das am 30. September 2026 im BOE veröffentlichte Real Decreto-Ley 26/2026 ändert die Spielregeln für Vermieter in Spanien massiv. Besonders betroffen sind nicht-residente Eigentümer auf Mallorca, die ihre Immobilie langfristig oder als Ferienwohnung vermieten.

Langzeitmieten werden stabiler. Läuft ein Vertrag über Wohnraum vor Ende 2028 aus, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre verlangen – zu denselben Konditionen. Eigenbedarf muss nachweisbar sein. Bis Ende 2027 sind Mietanpassungen zudem stark begrenzt.

Bei Kurzzeit- und Ferienvermietung zieht der Staat die Grenze neu
Saisonverträge ohne echte, belegbare vorübergehende Verlagerung des Wohnsitzes können als gewöhnliche Wohnraummiete gelten. Wer ohne ETV-Lizenz oder mit aneinandergereihten Temporada-Verträgen arbeitet, trägt ein deutlich höheres rechtliches Risiko. Die balearische Tourismusregulierung bleibt daneben voll anwendbar.

Die steuerlich wichtigste Neuerung gilt ab 1. Dezember 2026:

Typische Ferienvermietungen eines Zweitwohnsitzes von bis zu 30 Nächten unterliegen künftig dem ermäßigten IVA-Satz von 10 Prozent – auch ohne hotelähnliche Zusatzleistungen. Nicht-residente Vermieter müssen sich in der Regel in Spanien zur MwSt anmelden, Rechnungen mit IVA ausstellen und vierteljährlich erklären. Die IRNR-Pflicht bleibt darüberhinaus bestehen.

Vorteil der MwSt-Pflicht ist der Vorsteuerabzug auf vermietungsbezogene Kosten. Nachteil sind Mehraufwand, mögliche Preisanpassungen und ein höheres Kontrollrisiko durch Datenaustausch der Buchungsplattformen.

Eigentümer sollten jetzt drei Punkte prüfen

Die rechtliche Qualifikation bestehender Verträge, die IVA-Pflicht ab Dezember 2026 und den Status der ETV-Lizenz. Eine abgestimmte miet- und steuerrechtliche Beratung ist empfehlenswert, weil nationales Dekret und balearisches Tourismusrecht zusammenwirken.

Hinweis: Das Dekret muss noch vom Kongress konvalidiert werden. Ein zweites Dekret zur automatischen Vertragsverlängerung war zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht im BOE erschienen.