Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die neue Legalisierung von Fincas Rusticas auf Mallorca: Ein Überblick

Es ist in aller Munde, die Legalisierung von illegalen Bauten auf Fincas Rusticas ist auf Mallorca wieder ermöglicht. Das Gesetz, das am 24. Mai 2024 in Kraft getreten ist, bietet Eigentümern die Chance, ihre nicht genehmigten Gebäude, Anlagen und Nutzungen nachträglich legalisieren zu lassen. Damit reagiert die Regierung auf die weit verbreitete Praxis des illegalen Bauens auf der Insel und schafft einen Rahmen, der sowohl den Bedürfnissen der Eigentümer als auch den Anforderungen des Umweltschutzes gerecht wird.

Hintergrund und Zielsetzung

Die bei ausländischen Investoren sehr beliebten Fincas Rusticas sind land-, vieh- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, auf denen Baugenehmigungen gesetzlich stark eingeschränkt sind. Trotz dieser Einschränkungen gibt es auf Mallorca mehrere zehn tausend illegale Immobilien im ländlichen Außenbereich. Viele dieser Bauten wurden vor Jahren errichtet und genießen aufgrund einer Verjährungsfrist von acht Jahren einen gewissen Bestandsschutz – eine vollständige Legalität wird dadurch jedoch nicht erreicht. Das neue Gesetz soll diese Situation bereinigen, indem es ein zeitlich begrenztes Legalisierungsverfahren einführt.

Das Legalisierungsverfahren

Das Verfahren zur Legalisierung ist auf drei Jahre begrenzt – nach Ablauf dieser Frist werden keine Anträge mehr angenommen.

Um in den Genuss der Sonderlegalisierung zu kommen müssen Eigentümer folgende Schritte unternehmen:

1. Antragstellung: Ein Antrag auf außerordentliche Legalisierung muss beim zuständigen Rathaus eingereicht werden.
2. Technisches Projekt: Ein Architekt muss ein technisches Projekt erstellen, das die bestehenden Bauten dokumentiert.
3. Umweltmaßnahmen: Es sind Maßnahmen wie die Verbesserung der Energie- und Wassereffizienz sowie die Reduzierung der Lichtverschmutzung erforderlich. Welche Maßnahmen dies jeweils sind liegt im Ermessen der Gemeinde.
4. Nutzungseinschränkung: Die legalisierten Immobilien dürfen soweit bereits eine Genehmigung bestand auch weiter als Ferienvermietungen genutzt werden – allen anderen Liegenschaften ist diese Nutzung zukünftig verwert. Diese Einschränkung wird im Grundbuch eingetragen.

Kosten und wirtschaftliche Auswirkungen

Die Legalisierung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Schätzungen zufolge betragen die Gesamtkosten etwa 350-450 Euro pro Quadratmeter zu legalisierender Fläche.

Trotz der hohen Kosten bietet die Legalisierung klare Vorteile:

• Verkaufserleichterung: Legalisierte Immobilien lassen sich einfacher verkaufen und erzielen höhere Preise.
• Wertsteigerung: Der Marktwert der Immobilie steigt durch die rechtliche Absicherung.
• Rechtssicherheit: Legalisierte Bauten sind nicht mehr von Abrissverfügungen oder anderen behördlichen Maßnahmen bedroht und können nun legal umgebaut, renoviert und saniert werden.

Markt- und gesellschaftliche Auswirkungen

Die Einführung des Legalisierungsverfahrens hat bereits Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt. Die Preise für Fincas und Landhäuser auf Mallorca sind deutlich gestiegen, da viele Eigentümer die Gelegenheit nutzen, ihre nun legalisierten Immobilien zu verkaufen und die Legalisierungskosten auf den Verkaufspreis umlegen. Dies ist sowohl für Verkäufer als auch für Immobilienmakler von Vorteil.

Für potenzielle Käufer ist Vorsicht geboten: Illegale Bauten bergen erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken, wie Bußgelder oder Abrissverfügungen. Daher wird empfohlen, vor dem Kauf einer Finca eine gründliche Prüfung durch einen qualifizierten Immobilienmakler oder Anwalt durchführen zu lassen.

Fazit

Die neue Legalisierung von Fincas Rusticas auf Mallorca ist ein bedeutender Schritt zur Bereinigung der Bausituation auf der Insel. Sie bietet Eigentümern die Möglichkeit, ihre Immobilien zu legalisieren, deren Wert zu steigern und langfristige Sicherheit zu gewährleisten. Gleichzeitig stellt das Gesetz sicher, dass Umweltstandards eingehalten und die touristische Vermietung eingeschränkt werden. Trotz der hohen Kosten lohnt sich die Legalisierung für die meisten Eigentümer, insbesondere wenn sie planen, ihre Immobilie zu verkaufen oder zukünftige Bauarbeiten durchzuführen. Für Käufer bleibt die sorgfältige Prüfung der Legalität einer Finca essenziell, um Risiken zu vermeiden.