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Registrierungsnummer (NRA) für Kurzzeitmieten in Spanien und auf Mallorca
Hintergrund und gesetzliche Grundlage
Die Einführung der Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten in Spanien basiert auf der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 sowie dem Königlichen Dekret 1312/2024, das am 2. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Spanien ist damit das erste EU-Land, das ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitmietverträge implementiert. Ziel ist es, illegale Ferienvermietungen einzudämmen, den Wohnungsmarkt zu regulieren und die Interessen von Eigentümergemeinschaften sowie lokalen Behörden zu berücksichtigen. Die Regelung gilt für alle Immobilien, die kurzfristig vermietet werden, unabhängig davon, ob es sich um ganze Wohnungen, einzelne Zimmer oder andere Art von Wohnimmobilien handelt.
Die Registrierungspflicht tritt ab dem 1. Juli 2025 in Kraft, wobei Vermieter bereits jetzt aufgefordert sind, die notwendigen Schritte einzuleiten. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 ein Nachweis erforderlich, dass die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit einer 3/5-Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat. Ich empfehle daher, Anträge frühzeitig, idealerweise vor März 2025, zu stellen.
Was ist die Registrierungsnummer (NRA)?
Die NRA ist ein alphanumerischer Code, der jeder Immobilie, die für Kurzzeitmieten genutzt wird, zugeteilt wird. Sie dient als eindeutige Kennung, ähnlich einem Kfz-Kennzeichen, und muss in allen Vermietungsanzeigen auf Online-Plattformen sichtbar angegeben werden. Ohne diese Nummer dürfen Immobilien ab dem 1. Juli 2025 nicht mehr für Kurzzeitmieten beworben werden. Die NRA wird vom Grundbuchamt oder dem Register für bewegliche Sachen vergeben und im Grundbuch eingetragen.
Voraussetzungen für die Beantragung
Um die NRA zu erhalten, müssen Vermieter folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: In Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer 3/5-Mehrheit erforderlich. Dies muss durch ein entsprechendes Protokoll nachgewiesen werden.
- Elektronische Unterschrift: Der Antrag erfordert eine elektronische Signatur, da die Unterlagen digital eingereicht werden.
- Erforderliche Unterlagen: Zu den notwendigen Dokumenten gehören unter anderem:
- Nachweis der Eigentumsverhältnisse (z. B. Nota Simple aus dem Grundbuch).
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad, je nach Region).
- Bebaungsplan (falls erforderlich).
- Eigenverantwortungserklärung (in bestimmten Regionen wie Madrid).
- ETV / VT / VT 60 oder ähnliche Genehmigungen des Consell de Mallroca.
- Einhaltung lokaler Vorschriften: Die Immobilie muss den regionalen und kommunalen Vorschriften für touristische Vermietungen entsprechen, z. B. Brandschutz- und Sicherheitsstandards.
Ablauf der Beantragung
Der Prozess zur Beantragung der NRA läuft wie folgt ab:
- Antragstellung: Der Antrag kann persönlich beim zuständigen Grundbuchamt oder elektronisch über die Website des Verbands der spanischen Registerführer (Colegio de Registradores) eingereicht werden. Alternativ ist die Beantragung über die einheitliche digitale Zugangsstelle (Ventanilla Única Digital) möglich, eine landesweite Plattform, die den Datenaustausch zwischen Vermietern, Grundbuchämtern und Online-Plattformen erleichtert.
- Prüfung durch das Grundbuchamt: Innerhalb von 15 Tagen prüft der Grundbuchrichter, ob die eingereichten Unterlagen den Vorschriften entsprechen und keine rechtlichen Hindernisse bestehen. Dazu gehört die Überprüfung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sowie die Einhaltung lokaler Gesetze.
- Zuweisung der NRA: Bei positiver Prüfung wird die NRA zugeteilt, im Grundbuch eingetragen und dem Antragsteller mitgeteilt. Die Nummer wird zusammen mit der Kategorie der Vermietung (z. B. touristische Vermietung) im Grundbuchblatt der Immobilie vermerkt.
Einheitliche digitale Zugangsstelle
Die einheitliche digitale Zugangsstelle ist ein zentrales Element der neuen Regelung. Diese Plattform, die vom Ministerium für Wohnraum und Stadtentwicklung verwaltet wird, ermöglicht den Datenaustausch in Echtzeit zwischen Vermietern, Grundbuchämtern, Kommunen, autonomen Gemeinschaften und Online-Plattformen. Sie soll sicher stellen, dass die NRA in allen Inseraten korrekt angegeben wird und Plattformen wie Airbnb oder Booking die Gültigkeit der Nummer überprüfen können.
Regionale Unterschiede
Während die NRA eine spanienweite Regelung ist, gibt es regionale Unterschiede in den Anforderungen. Beispielsweise:
- Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera): Neben der NRA ist eine zusätzliche Registrierung im lokalen touristischen Register erforderlich (ETV / VT / VT 60).
- Madrid: Das Dekret 79/2014 verlangt eine Eigenverantwortungserklärung sowie den Nachweis eines Bebaungsplans und einer Bewohnbarkeitsbescheinigung.
- Valencia: Vermieter müssen sich im touristischen Register der Region (Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas) einschreiben und die NRA sichtbar an der Immobilie anbringen.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Vermieter, die die NRA nicht beantragen oder ihre Immobilien ohne Registrierung vermieten, riskieren hohe Bußgelder, die derzeit (Stand 22. Mai 2025) bis zu 90.151,80 EUR betragen können. Online-Plattformen sind ab dem 1. Juli 2025 verpflichtet, die Anzeige von Immobilien ohne gültige NRA zu unterbinden.
Vorteile der Regelung
Die Einführung der NRA soll mehrere Vorteile bringen:
- Transparenz: Die Registrierung sorgt für klare Identifizierung der vermieteten Immobilien und deren Eigentümer.
- Rechtssicherheit: Vermieter und Mieter profitieren von klaren rechtlichen Rahmenbedingungen.
- Schutz der Eigentümergemeinschaften: Die erforderliche Zustimmung der WEG verhindert Konflikte in Mehrfamilienhäusern.
- Nachhaltigkeit: Die Regulierung trägt dazu bei, den Wohnungsmarkt zu entlasten und illegale Vermietungen zu bekämpfen.
Fazit
Die Registrierungspflicht für Kurzzeitmieten in Spanien ist soll ein bedeutender Schritt zur Regulierung des touristischen Wohnungsmarktes sein. Vermieter müssen sich nun mit den Anforderungen vertraut machen und sollten den Antrag rechtzeitig stellen, um Bußgelder und Einschränkungen zu vermeiden.
Für weitere Informationen stehe ich gerne zur Verfügung.
Quellen: Königliches Dekret 1312/2024; EU-Verordnung 2024/1028
Nochmal: Neue Regularien im Bereich der touristischen Vermietung auf Mallorca
Seit 2022 galt auf Mallorca ein Moratorium, dass die Erteilung neuer Lizenzen für Ferienvermietungen bis mindestens 2026 verbot. Dies war Teil der Maßnahmen zur Eindämmung der touristischen Überlastung und des Drucks auf den Immobilienmarkt. Dieses Verbot wurde nun aufgehoben. Der Markt wurde neu reguliert.
Kernpunkte des aktuellen Rechtsrahmens
Seit dem 11. Februar 2022 werden bis 2026 keine neuen Lizenzen für Ferienvermietungen auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera mehr erteilt. Dies schließt den Erwerb oder die Übertragung neuer touristischer Plätze aus. Ziel war es eine „touristische Überlastung“ zu verhindern.
Für das Verbot galten folgende Ausnahmen:
Immobilien mit bereits bestehenden Lizenzen können weiterhin legal betrieben werden. Somit war der Kauf von Immobilien mit bereits erteilten touristischen Lizenzen die einzige Möglichkeit für neue Eigentümer, in den Ferienvermietungsmarkt einzusteigen. Dies führte dazu das Immobilien mit ETV-Lizenzen zu hochwertigen Vermögenswerten wurden.
Änderungen durch das Dekret zur Eindämmung des Tourismus (April 2025)
Das Dekret über Maßnahmen zur Eindämmung des Tourismus, das von der Regierung von Marga Prohens (PP) mit Unterstützung von Vox verabschiedet wurde, führt mehrere wichtige Änderungen ein:
- Verbot neuer Plätze in Mehrfamilienhäusern: Die Schaffung neuer Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern auf dem gesamten Archipel wird nach dem bereits in Palma und Ibiza angewandten Modell verboten.
- Stabilisierung von 90.000 bereits bestehenden Plätzen:
Genehmigungen für Ferienwohnungen, die vor 2017 vergeben wurden, für die keine Zahlung einer „Bettenlizenz“ erforderlich war und die an bestimmte Wohnungen gebunden waren verloren, wenn sie nicht mehr genutzt wurden, diese Erlaubnis. Der neue Erlass ermöglicht es nun diese Genehmigungen zu behalten, zu vermarkten und in einer Wohnungsbörse zu verkaufen. - Bereinigung inaktiver Plätze: Die Inselräte können Plätze, die drei Jahre lang nicht genutzt wurden, streichen, um die Nutzung der bestehenden Lizenzen zu optimieren.
- Reduzierung von Bußgeldern für Sozialmieten: Eigentümer, die wegen illegaler Vermietung zu einem Ordnungsgeld herangezogen wurden, können eine Reduzierung der Bußgelder um bis zu 80 % erwarten, wenn sie die Wohnung für Sozialmieten oder zu begrenzten Preisen zur Verfügung stellen.
- Überlastete Gebiete und Modernisierung:
Die Inselräte können überlastete Gebiete zur Begrenzung der Ferienvermietung ausweisen. In diesen gebieten wird es dann keine neuen Genehmigungen mehr geben. Die bebaubare Fläche von touristischen Einrichtungen in überlasteten Gebieten kann um bis zu 10 % erhöht werden, um deren Modernisierung zu fördern.
Voraussetzungen für den legalen Betrieb von Ferienimmobilien
Um eine Wohnung für die Ferienvermietung zu nutzen, müssen gemäß der nun geltenden Vorschriften die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Bewohnbarkeitsbescheinigung: Die Wohnung muss den Gesundheits-, Sicherheits- und Bewohnbarkeitsstandards entsprechen.
- Mindestalter: Die Immobilie muss mindestens 5 Jahre alt sein, was durch eine Erstbezugsgenehmigung oder eine Bescheinigung der Gemeinde nachzuweisen ist.
- Energieeffizienz: Mindestklasse F für Wohnungen, die vor 2007 gebaut wurden, und D für Wohnungen, die nach 2008 gebaut wurden.
- Einzelzähler: Für Wasser und Strom.
- Flächennutzungsplan: Die Immobilie muss in einem Gebiet liegen, das durch die Plans de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) oder Planes Territoriales Insulares (PTI) als geeignet ausgewiesen ist. Überlastete Gebiete oder geschütztes Bauland sind ausgeschlossen.
- Mehrfamilienhäuser: Die Ferienvermietung muss in der Satzung der Eigentümergemeinschaft erlaubt sein. Darüber hinaus können Eigentümergemeinschaften diese Tätigkeit seit Oktober 2024 mit einer Dreifünftelmehrheit gemäß den Urteilen des Obersten Gerichtshofs verbieten.
- Gästeerfassung: Seit Dezember 2024 müssen Eigentümer ihre Gäste auf der Plattform SES.HOSPEDAJES registrieren und damit dem Königlichen Dekret 933/2021 entsprechen.
- Haftpflichtversicherung: Mindestdeckungssumme von 300.000 Euro und maximale Kaution von 600 Euro.
Arten von ETV-Lizenzen
Es gibt drei Hauptarten von Lizenzen für Ferienvermietungen auf Mallorca:
- ETV: Für freistehende Einfamilienhäuser (Chalets oder Einfamilienhäuser). Sie ist unbefristet und erlaubt eine ganzjährige Vermietung.
- ETVPL: Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Apartments oder Reihenhäuser). Sie hat eine Gültigkeit von 5 Jahren und ist verlängerbar.
- ETV60: Für Ein- oder Mehrfamilienhäuser, die der Hauptwohnsitz des Eigentümers sind. Sie erlaubt eine Vermietung von bis zu 60 Tagen im Jahr, in zwei nicht aufeinanderfolgenden Monaten (außer Juli und August), mit einer Laufzeit von 5 Jahren, verlängerbar.
Einheitliches Mietregister (Königlicher Erlass 1312/2024)
Ab dem 2. Januar 2025 müssen alle Kurzzeitvermietungen (Ferienwohnungen, Saisonvermietungen, Zimmervermietungen usw.) in einem einheitlichen System registriert werden, das vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung mit einer digitalen zentralen Anlaufstelle verwaltet wird. Die Verpflichtung tritt nach einer Übergangsphase am 1. Juli 2025 in Kraft. Ziel ist die Vereinfachung der Formalitäten, Erhöhung der Sicherheit und Verhinderung von Betrug durch die Zentralisierung der Datenverwaltung von Eigentümern, Plattformen und Gästen. Plattformen wie Airbnb oder Booking sollen diese gesetzliche Anforderungen erfüllen und z.B. illegale also Anzeigen ohne den Hinweis auf diese Registrierung innerhalb von 48 Stunden auf Anordnung der Behörden entfernen.
Meine Empfehlungen für Eigentümer und Investoren
Lassen Sie bestehende Lizenzen überprüfen: Wenn Sie eine Immobilie mit ETV-Lizenz besitzen, stellen Sie sicher, dass Sie die Anforderungen für die Registrierung von Gästen und die örtlichen Vorschriften erfüllen, um Strafen zu vermeiden.
Erkunden Sie den Sekundärmarkt: Für neue Investoren ist der Erwerb von Immobilien mit bereits bestehenden Lizenzen bis 2026 die einzige realistische Option um auf diesem Markt Fuß zu fassen.
Halten Sie SES.HOSPEDAJES ein: Registrieren Sie sich vor dem 1. Juli 2025 auf der Plattform, um das Königliche Dekret 1312/2024 zu erfüllen.
Erkundigen Sie sich nach der Zoneneinteilung und Statuten Ihrer WEG: Überprüfen Sie die PIAT/PTI und die Statuten der Eigentümergemeinschaft, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie für die Ferienvermietung geeignet ist.
Lassen Sie sich professionelle beraten: Aufgrund der komplexen Rechtslage sollten Sie sich an Experten wenden.
Fazit
Der durch das Gesetzesdekret 3/2022 und das Gesetzesdekret zur Eindämmung des Tourismus vom April 2025 aktualisierte Rechtsrahmen für Ferienvermietungen auf Mallorca strebt ein Gleichgewicht zwischen der Aufrechterhaltung des Tourismus als Wirtschaftsmotor und der Eindämmung der touristischen Überlastung an. Das Moratorium bis 2026, das Verbot neuer Plätze in Mehrfamilienhäusern und die Stabilisierung von 90.000 bereits bestehenden Plätzen sind die wichtigsten Änderungen, die jedoch zu Spannungen zwischen den Sektoren (Hotellerie vs. Ferienvermietung) und Kritik wegen ihrer Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Nachhaltigkeit führen.
Obwohl über das oben genannte Dekret hinaus kein spezifisches Dekret für 2025 ausschließlich für Ferienvermietungen erwartet wird, verstärkt die aktuelle Regelung den Trend zu einem stärker regulierten Tourismusmodell mit Anreizen für Sozialmieten und Beschränkungen in städtischen Gebieten. Eigentümer müssen sich an ein strenges regulatorisches Umfeld nun anpassen.
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
