Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Hintergrund und gesetzliche Grundlage

Die Einführung der Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten in Spanien basiert auf der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 sowie dem Königlichen Dekret 1312/2024, das am 2. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Spanien ist damit das erste EU-Land, das ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitmietverträge implementiert. Ziel ist es, illegale Ferienvermietungen einzudämmen, den Wohnungsmarkt zu regulieren und die Interessen von Eigentümergemeinschaften sowie lokalen Behörden zu berücksichtigen. Die Regelung gilt für alle Immobilien, die kurzfristig vermietet werden, unabhängig davon, ob es sich um ganze Wohnungen, einzelne Zimmer oder andere Art von Wohnimmobilien handelt.

Die Registrierungspflicht tritt ab dem 1. Juli 2025 in Kraft, wobei Vermieter bereits jetzt aufgefordert sind, die notwendigen Schritte einzuleiten. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 ein Nachweis erforderlich, dass die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit einer 3/5-Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat. Ich empfehle daher, Anträge frühzeitig, idealerweise vor März 2025, zu stellen.

Was ist die Registrierungsnummer (NRA)?

Die NRA ist ein alphanumerischer Code, der jeder Immobilie, die für Kurzzeitmieten genutzt wird, zugeteilt wird. Sie dient als eindeutige Kennung, ähnlich einem Kfz-Kennzeichen, und muss in allen Vermietungsanzeigen auf Online-Plattformen sichtbar angegeben werden. Ohne diese Nummer dürfen Immobilien ab dem 1. Juli 2025 nicht mehr für Kurzzeitmieten beworben werden. Die NRA wird vom Grundbuchamt oder dem Register für bewegliche Sachen vergeben und im Grundbuch eingetragen.

Voraussetzungen für die Beantragung

Um die NRA zu erhalten, müssen Vermieter folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: In Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer 3/5-Mehrheit erforderlich. Dies muss durch ein entsprechendes Protokoll nachgewiesen werden.
2. Elektronische Unterschrift: Der Antrag erfordert eine elektronische Signatur, da die Unterlagen digital eingereicht werden.
3. Erforderliche Unterlagen: Zu den notwendigen Dokumenten gehören unter anderem:
   • Nachweis der Eigentumsverhältnisse (z. B. Nota Simple aus dem Grundbuch).
   • Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad, je nach Region).
   • Bebaungsplan (falls erforderlich).
   • Eigenverantwortungserklärung (in bestimmten Regionen wie Madrid).
   • ETV / VT / VT 60 oder ähnliche Genehmigungen des Consell de Mallroca.
4. Einhaltung lokaler Vorschriften: Die Immobilie muss den regionalen und kommunalen Vorschriften für touristische Vermietungen entsprechen, z. B. Brandschutz- und Sicherheitsstandards.

Ablauf der Beantragung

Der Prozess zur Beantragung der NRA läuft wie folgt ab:

1. Antragstellung: Der Antrag kann persönlich beim zuständigen Grundbuchamt oder elektronisch über die Website des Verbands der spanischen Registerführer (Colegio de Registradores) eingereicht werden. Alternativ ist die Beantragung über die einheitliche digitale Zugangsstelle (Ventanilla Única Digital) möglich, eine landesweite Plattform, die den Datenaustausch zwischen Vermietern, Grundbuchämtern und Online-Plattformen erleichtert.
2. Prüfung durch das Grundbuchamt: Innerhalb von 15 Tagen prüft der Grundbuchrichter, ob die eingereichten Unterlagen den Vorschriften entsprechen und keine rechtlichen Hindernisse bestehen. Dazu gehört die Überprüfung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sowie die Einhaltung lokaler Gesetze.
3. Zuweisung der NRA: Bei positiver Prüfung wird die NRA zugeteilt, im Grundbuch eingetragen und dem Antragsteller mitgeteilt. Die Nummer wird zusammen mit der Kategorie der Vermietung (z. B. touristische Vermietung) im Grundbuchblatt der Immobilie vermerkt.

Einheitliche digitale Zugangsstelle

Die einheitliche digitale Zugangsstelle ist ein zentrales Element der neuen Regelung. Diese Plattform, die vom Ministerium für Wohnraum und Stadtentwicklung verwaltet wird, ermöglicht den Datenaustausch in Echtzeit zwischen Vermietern, Grundbuchämtern, Kommunen, autonomen Gemeinschaften und Online-Plattformen. Sie soll sicher stellen, dass die NRA in allen Inseraten korrekt angegeben wird und Plattformen wie Airbnb oder Booking die Gültigkeit der Nummer überprüfen können.

Regionale Unterschiede

Während die NRA eine spanienweite Regelung ist, gibt es regionale Unterschiede in den Anforderungen. Beispielsweise:

• Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera): Neben der NRA ist eine zusätzliche Registrierung im lokalen touristischen Register erforderlich (ETV / VT / VT 60).
• Madrid: Das Dekret 79/2014 verlangt eine Eigenverantwortungserklärung sowie den Nachweis eines Bebaungsplans und einer Bewohnbarkeitsbescheinigung.
• Valencia: Vermieter müssen sich im touristischen Register der Region (Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas) einschreiben und die NRA sichtbar an der Immobilie anbringen.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

Vermieter, die die NRA nicht beantragen oder ihre Immobilien ohne Registrierung vermieten, riskieren hohe Bußgelder, die derzeit (Stand 22. Mai 2025) bis zu 90.151,80 EUR betragen können. Online-Plattformen sind ab dem 1. Juli 2025 verpflichtet, die Anzeige von Immobilien ohne gültige NRA zu unterbinden.

Vorteile der Regelung

Die Einführung der NRA soll mehrere Vorteile bringen:

• Transparenz: Die Registrierung sorgt für klare Identifizierung der vermieteten Immobilien und deren Eigentümer.
• Rechtssicherheit: Vermieter und Mieter profitieren von klaren rechtlichen Rahmenbedingungen.
• Schutz der Eigentümergemeinschaften: Die erforderliche Zustimmung der WEG verhindert Konflikte in Mehrfamilienhäusern.
• Nachhaltigkeit: Die Regulierung trägt dazu bei, den Wohnungsmarkt zu entlasten und illegale Vermietungen zu bekämpfen.

Fazit

Die Registrierungspflicht für Kurzzeitmieten in Spanien ist soll ein bedeutender Schritt zur Regulierung des touristischen Wohnungsmarktes sein. Vermieter müssen sich nun mit den Anforderungen vertraut machen und sollten den Antrag rechtzeitig stellen, um Bußgelder und Einschränkungen zu vermeiden.

Für weitere Informationen stehe ich gerne zur Verfügung.

Quellen: Königliches Dekret 1312/2024; EU-Verordnung 2024/1028