Es knackt im Gebälk
Die Zahlen sind ebenso beeindruckend wie Angst einflössend. Spanische Banken und Sparkassen sitzen Ende 2012 auf geschätzten 180 Mrd EUR fauler Kredite. Dies sind 52 Mrd EUR mehr als letztes Jahr. Die Großzahl stammt aus der hausgemachten Immobilienblase die 2008 platzte. Um zu retten was zu retten war, hat Spanien seine Banken in den letzten vier Jahren Stück für Stück reformiert. Unrentable regionale Sparkassen wurden zu überregional arbeitenden Banken zusammengeschlossen. Unmengen an Steuergeldern sind in das System gepumpt worden. Trotz der Geldschwemme nicht mehr zu rettende Finanzinstitute wurden durch den Staat übernommen, zerstückelt und verkauft. So auch die viertgrößte spanische Bank mit mehr als 10 Millionen Kunden und einem Loch in der Bilanz von mehr als 27 Mrd Euro.
Das große Problem Spaniens blieb dennoch. Durch nur zaghafte und scheibchenweise verordnete Reformen haben es die Banken bis heute nicht für erforderlich erachtet, ihre Immobilienbestände ernsthaft zu vermindern. Anstatt die Preise nach unten zu schrauben, Immobilien zu verkaufen und Verluste hinzunehmen, wurde versucht, mit 100% Finanzierungen Häuser und Wohnungen wieder an den Mann oder die Frau zu bringen. Und das zu teilweise horrend hohen Preisen. Der erwartete Erfolg der Verkaufsaktionen blieb aus. Die Banken sitzen seit Jahren auf ihren Beständen mit ungewissem Wert. Mehr und mehr Banken werden so an den Rand des Ruins gedrückt. Der Staat musste zumeist in letzter Sekunde einspringen um das Schlimmste zu verhindern. Investoren versagen wegen den unbekannten Risiken im Bankensektor ihre Unterstüztung nun auch dem spanischen Staat.
Weil dies so ist hat sich Spanien nun zum bekannten Modell der „Bad Bank“ entschieden und versucht sich am eigenen Schopf aus dem Sumpf zu ziehen. Und zwar ohne weitere Steuergelder zu verpulfern! Privatinvestoren die Spanien meiden wie der Teufel das Weihwasser sollen es nämlich richten.
Das Gerangel um die gut dotierten Chefposten bei der „Bad Bank“ hat bereits begonnen. Die Gesetze für ein möglichst steuerfreies Investmentvehikel wurden geschaffen.
Die privaten Investoren werden mit Renditeversprechen von 10-15% gelockt um die Bad Bank, die Gehälter der Chefetagen und auch die zukünftigen Abfindungen des Managements, nach dem Scheitern des Vorhabens, zu finanzieren. Natürlich sollen sie auch die Verluste der Aktion tragen, aber davon sprechen wir lieber -zunächst- nicht.
Damit der Plan auch aufgeht werden die Immobilien den Banken für einen Spottpreis entrissen. Zunächst ist es natürlich interessant zu hören, dass die Immobilien mit Abschlägen von 50% bis zu 79% der Buchwerte von der Bad Bank aufgesogen werden sollen. Bereits zu Beginn des Festes werden fast 89.000 Immobilien aus den verstaatlichten Banken in die Bad Bank übernommen. Später sollen auch die gesunden spanischen Banken gezwungen werden, ihre Immobilienbestände an diese Bad Bank zu übertragen.
Man könnte erwarten, dass die Preise im Immobiliensektor nun ernsthaft purzeln. Makler und Bauträger schlagen bereits Alarm. Sie werden nicht müde zu betonen, dass die „Bad Bank“ keinen Einfluss auf die spanischen Immobilienpreise haben wird. Hiermit könnten sie zunächst auch Recht behalten. Wie nunmehr in der Presse bekannt wird, haben findige Politiker einen klugen Plan entworfen, die Bad Bank zur Goldgrube zu machen. Spanien wäre eben nicht Spanien wenn es nicht seinen eigenen Weg gehen würde.
Um sich nicht mit Kleinkram herumschlagen zu müssen, werden nicht alle Immobilien der Bad Bank zufallen. Nur Immobilien die einen Wert über 100.000 EUR haben und nicht verstreut auf dem Land sind, werden in die Bad Bank eingegliedert. Der Schrott soll also bleiben wo er ist.
Nachdem dann die Kronjuwelen in fähigen Händen gut verdienender Experten ruhen, werden diese dann schnell verkauft. Jedoch bei Weitem nicht mit den erwarteten Abschlägen. Wartende Käufer müssen sich wieder darauf einstellen, mit horrenden Preisforderungen konfrontiert zu werden. Schliesslich darf der Bad Bank – Investor nicht gleich zu Beginn der Aktion verschreckt werden.
Auch Vergünstigungen bei der Geldvergabe zum Kauf der Immobilien wird es bei der Bad Bank nicht geben. Klar ist bereits, dass die Bad Bank Immobilienkredite nicht vergibt. Hierfür werden dann wieder die Privatbanken zuständig sein. Also genau die Institute sollen die verstaatlichen Immobilien zu „marktüblichen Konditionen“ finanzieren, die gerade vom Staat enteignet wurden, selbst keine Liquidität besitzen, auf den ihnen verbliebenen Schrottimmobilien hocken und deren Ressourcen gerade reichen, um eigene Probleme zu bewältigen.
Nach 15 Jaren soll dann alles vergoldet sein. Dies zur Idee…
Vergeben Sie mir meinen Pessimismus: Aber ein solch’ grandioser Plan muss zum Scheitern verurteilt sein. Auf wie viele hundert Milliarden Euro europäischer Steuergelder wetten wir?
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Neues Vertragsverletzungsverfahren der EU gegen Spanien eingeleitet
Spanien braucht Geld. Darum versucht das Land zur Zeit alles, um Steuereinnahme zu erhöhen. Gerne greift es dabei auf die Vorschläge der EU zurück. Schöner Nebeneffekt für spanische Politiker ist dabei auch, dass sich die Wut der Bevölkerung auf die Herren in Brüssel lenken lässt. Nun droht ausgerechnet von dort neues Ungemach. Die EU warnte Spanien unlängst vor einem Vertragsverletzungsverfahren, sollte es eine bestimmte Steuerpraxis nicht ändern. Hierbei geht es wieder einmal um die Ungleichbehandlung von Residenten und Nichtresidenten in Sachen Besteuerung. Kein neues Thema für Spanien.
Doch worum handelt es sich genau? Kauft ein Residenter in Spanien eine Immobilie und macht diese zu seinem Erstwohnsitz, kann er oder sie unter bestimmten Bedingungen beim Verkauf mit Gewinn eine Steuerbefreiung erlangen. Dies immer dann, wenn der Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz in Spanien re-investiert wird. Von dieser Steuerbefreiung kann ein Nichtresidenter keinen Gebrauch machen. Er ist hiervon kategorisch ausgeschlossen. Das heißt im Klartext, dass der nichtresidente Immobilieninvestor voll besteuert wird, auch wenn er den Verkaufserlös umgehend in eine neue Spanienimmobilie steckt.
Diese Ungleichbehandlung liegt nun der EU Kommission auf dem Tisch. Spanien wurde aufgefordert Stellung zu dieser Praxis zu nehmen.
Das gleiche Schicksal ereilte Spanien bereits mit der Ungleichbehandlung von Nichtresidenten in bezug auf die Steuersätze beim Verkauf von Immobilien und auch bei der Besteuerung in Erbschaftssachen. Das Thema Steuersätze beim Verkauf, bis 2006 wurden Nichtresidente mit 35% und Residente mit 15% besteuert, wurden bereits gelöst. Spanien ruderte seinerzeit zurück und legte einen einheitlichen Steuersatz für alle Investoren fest. Heute und nach vielen Gesetzesmodifikationen zahlen Nichtresidente sogar weniger Steuern beim Verkauf als Residente. Diese Entwicklung hatte übrigens zur Folge, dass durch EU Bürger massenhaft Verfahren gegen den spanischen Fiskus eingeleitet wurden, um die noch nicht verjährten und überhöht gezahlten Steuern vom spanischen Staat zurück zu erlangen.
In Sachen Erbschaftssteuern steht ebenso fest, dass Spanien im Streit mit der EU unterliegen wird. Auch hier sitzen Anwälte bereits in den Startlöchern um wohl zigtausend Verfahren auf Rückerstattung gegen Spanien loszutreten.
Stellt sich nach den langwierigen Verfahren letztendlich heraus, dass die spanische Steuergesetzgebung auch bei der Steuerbefreiung für Immobilienreinvestitionen nicht EU konform ist, könnte dies teuer werden.
Zur Zeit verteitigt sich Spanien in dem es vorgibt, dass die Steuerbefreiung nur für den Hauptwohnsitz gilt. Dieser, so das Argument, würde aber bei Ausländern gerade nicht in Spanien liegen. Hier handele es sich lediglich um Ferienwohnungen, also um Zweitwohnsitze. Auch Spanier können für Zweitwohnsitze die Steuerbefreiung nicht erlangen. Damit läge eine Ungleichbehandlung nicht vor. Leider wird hierbei vergessen, dass es innerhalb der EU und zwischen den Staaten keine Erst- und Zweitwohnsitzregelung gibt. Diese existieren nur innerhalb der Mitgliedsstaaten selbst. (Man kann einen Erst- und Zweitwohnsitz in Deutschland oder Spanien haben. Es ist jedoch nicht möglich den Erstwohnsitz in Deutschland und den Zweitwohnsitz in Spanien zu erklären. Die EU ist eben [noch] kein föderatives Gebilde.)
Sollte Spanien dazu verurteilt werden, die Ferienimmobilie eines ausländischen Investoren an Spaniens Küste wie einen Erstwohnsitz zu behandeln, kämen dann, neben der Steuerbefreiung bei Reinvestitionen, sicherlich weitere Forderungen auf Spanien nach Steuererleichterungen zu. So sind „spanische Erstwohnsitze“ auch bis zu einem erheblichen Maß steuerbefreit, wenn es um die jährliche Vermögens- und Einkommenssteuer oder um den Verkauf der Immobilie durch über 65 jährige geht. Auch hier bluten Ausländer im Verhältnis zu Inländern noch kräftig und das, meines Erachtens, vollkommen unberechtigt und EU gesetzeswidrig.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Mehrwertsteuer
Im Zuge der Reform des spanischen Steuerwesens auf Druck der EU und des IWF, wurden trotz heftiger Proteste der Bevölkerung die Anhebung der Mehrwertsteuersätze in Spanien nunmehr beschlossen. Damit bricht die PP auch eines ihren großen Wahlkampfversprechen, diese Steuer unangetastet zu lassen. Bekannt ist, dass ab dem 01.09.2012 die Mehrwertsteuer von 8% auf 10% und von 18% auf 21% angehoben wird. Leider stecken aber die lang gehüteten Geheimnisse um die Steuererhöhung im Detail. Neben der Anhebung der Mehrwertsteuersätze hat die Regierung auch die Liste der Produkte, die dem verminderten Sätzen von 4% und 8% (10%) unterliegen, neu geordnet. So steigt die Mehrwertsteuer für manche Produkte und Dienstleistungen von jetzt 4% auf (satte) 21%.
Ab September wird dann auch für Nichtresidente der Einkaufskorb teurer. Ein paar Beispiele sind:
4% Mehrwertsteuersatz werden nur noch erhoben auf:
Milch, Brot, Eier, Getreide, Gemüse, Früchte, Bücher, Bilderalben, Musiknoten, Straßenkarten, Bilderrahmen und Zeitungen.
Ab dem 01.01.2013 steigt von 4% auf 10% MwSt:
Kauf einer neuen Wohnimmobilie, oder die Miete mit Kaufoption, der Neubau von Wohnimmobilien.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 4% auf 21% MwSt:
Schulmaterial, außer die Produkte die explizit unter die 4% MwSt fallenden. Lernen auf Mallorca wird also teuer.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 8% auf 10% MwSt:
Transport, sonstige Lebensmittel (außer die oben aufgeführten Grundnahrungsmittel), Brillen, Hotel- & Restaurantbesuche, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an Wohnimmobilien durch Privatpersonen, wobei die Eigenleistung 40% nicht übersteigen darf und die Arbeiten nach zwei Jahren abgeschlossen sein müssen. Der verminderte MwSt Satz für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten läuft zudem gemäß Real Decreto-ley 6/2010 am 31.12.2012 aus. Somit wären dann ab dem 01.01.2013 eine MwSt von 21% auf diese Arbeiten zu zahlen.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 8% auf 21%:
Eintrittskarten (zu Attraktionen, Museum, Theater, Disco, Kino, Festivals, Sportveranstaltungen, etc), Blumen, Pflanzen, Samen, Digitalfernsehen, Beerdigungen, Friseur, Kunstgegenstände, Zahnersatz, Kuren, etc.
und zu guter Letzt steigen von 18% auf 21% MwSt unter anderem:
alle weiteren nicht gesondert aufgeführten Produkte und Diensteistungen. Darunter fallen auch Ihre Anwalts-, Strom-, Gas- und Telefonrechnungen.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Die grosse Freiheit auf Mallorca – Vermieten an Touristen
Das es neue Regeln bei der touristischen Vermietung von privaten Immobilien auf Mallorca gibt, müsste mittlerweile jedem bekannt sein. Bis vor kurzem war diese Art der Nutzung von Mallorcaimmobilien so gut wie ausgeschlossen, da es gesetzlich vorgeschriebene Genehmigungen nicht oder nur unter hohen Auflagen gab. Interessierte Eigentümer wurden so förmlich in die Illegalität gezwungen. Dieser Zustand wurde nun geändert. Lokale Medien berichten genüsslich über die neue Freiheit auf dem privaten Vermietsektor und publizieren gleich den Download für die entsprechenden Anträge (Declaracion responsable de inicio de actividad turística) mit. “Der Antragsprozess ist einfach und ab sofort ist die touristische Vermietung der privaten Immobilie legal”, wird dem Leser suggeriert.
Im Prinzip ist dies auch richtig, nur steckt natürlich das Problem, wie so oft, im Detail.
Stellt der Betreffende einen Antrag auf die Vermieterlizenz macht er zweierlei. Zunächst gibt er damit an, dass er zumindest ab sofort an der touristischen Vermietung Interesse hat. Somit ist er ab Antragstellung für die Tourismusbehörde sichtbar. Denn der Antrag enthält neben allen Daten der Immobilie auch die des Eigentümers und der Person die für die Vermietung zuständig ist, sollte dies nicht der Eigentümer selbst sein. Die Behörde muss also nicht mehr lange auf irgendwelchen Webseiten nach den Gesetzesbrechern suchen. Das illegale Vermietgeschäft ist also ab sofort vorbei, auch wenn der Antrag von der Behörde später abgewiesen werden sollte.
Dass diese Daten dann auch dem spanischen Finanzamt zugänglich sind dürfte ebenso klar sein. Dort werden sich dann die Inspektoren zusätzlich dafür interessieren, was denn mit der Immobilie vorher geschah und ob nicht gegebenenfalls die Vermietung schon ein paar Jahre läuft. Die Frage nach den erklärten und abgeführten Steuern rückt also in den Mittelpunkt.
Daneben bestätigt der Antragsteller aber auch, dass seine Immobilie allen Anforderungen des Tourismusgesetzes und allen Verordnungen zu dessen Umsetzung entspricht.
Nun mal ehrlich: Wer von Ihnen hat jemals versucht sich in dieses Gesetzeswirrwar einzulesen, geschweige denn zu prüfen, ob die geforderten Voraussetzungen wirklich bei der hübschen Mallorca Immobilie auch vorliegen? Der Prozentsatz derer, die sich diese Mühe gemacht haben bevor sie ohne weitere Vorbereitung den Antrag einreichten, dürfte so hoch sein wie es legale Vermietungen vor der Verabschiedung der “neuen Freiheit” gab.
Sollte sich herausstellen, dass dem Antrag nicht stattgegeben werden kann, weil z.B. die Immobilie den Anforderungen nicht entspricht, drohen heftige Strafen bis zu 300.000,00 EUR sollte die Vermietung nicht umgehend und für immer eingestellt werden. Das ist zwar nichts im Vergleich zum überwiesenen Betrag zur spanischen Bankenrettung von 100.000.000.000,00 EUR, kann aber dennoch recht schmerzhaft für den Betroffenen sein.
Mein Tipp: Lassen sie sich von einem Profi beraten bevor es zu spät ist.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Neuigkeiten vom Gesetzgeber
Heute ist der erste Mai 2012. Wie aufmerksame Leser meines Blogs wissen treten heute die unlängst beschlossenen neuen Steuersätze auch für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen in Kraft. Wer nun glaubt, dass zu diesem Thema alles geschrieben und gesagt wurde, irrt. Getrieben von Angst und Panik vor den negativen Auswirkungen auf dem heimischen Immobilienmarkt hat das Parlament im letzten Moment in Sachen Grunderwerbssteuer das Ruder herumgerissen und die ab heute zu zahlenden Steuern teilweise wieder gesenkt. Auch hatten Steuerjuristen bereits Bedenken zur Rechtmäßigkeit des Gesetztes angemeldet.
Natürlich könnte man auch der offiziellen Version Glauben schenken, dass es bei der Veröffentlichung der Steuersätze schlicht zu einem “Fehler” gekommen war, der auch nach der zweiten Berichtigung des gleichen Gesetztes seit seiner Veröffentlichung innerhalb eines Monats nicht “bemerkt” wurde… (ich muss mich natürlich als Betroffener fragen wer -und vor allem in welchen Zustand- Gesetzestexte auf den Balearen ausarbeitet!).
Nun-gut. Nach der am 21.04.2012 & 26.04.2012 veröffentlichen neuerlichen Berichtigung und Umsetzung des Gesetztes vom 30.03.2012 sehen die ab heute geltenden Steuersätze für den Grunderwerb wie folgt aus:
Immobilien mit einem Übertragungswert von:
|
Wert ab: |
Steuergrundbetrag: |
Restwert bis: |
Steuersatz über Restwert: |
|
0,00 € |
0,00 € |
300.000,00 € |
7,00% |
|
300.000,01 € |
21.000,00 € |
500.000,00 € |
8,00% |
|
500.000,01 € |
37.000,00 € (neu!) |
700.000,00 € |
9,00% |
|
700.000,01 € |
55.000,00 € (neu!) |
Darüber hinaus |
10,00% |
Zur Veranschaulichung sollen nachfolgende Beispiele dienen:
a) Erwerb durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
b) Erwerb durch vier Personen:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: vier Personen
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%
Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 8,12% = 16.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR).
c) Erwerb eines Anteils von 50% der Immobilie durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtwert des Anteils: 400.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%
Der Erwerber zahlt somit 400.000,00 EUR x 8,12% = 32.480,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 400.000,00 EUR = 28.000,00 EUR).
Minimale Steuervorteile / -nachteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Ab- und Aufrundungen in der Berechnung.
Über zukünftige Änderungen werde ich natürlich berichten.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
