Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Ab dem 1. September 2025 startet auf Mallorca die erste Runde für den Erwerb von 654 Plätzen für touristische Vermietung von Ferienwohnungen. Dies wurde möglich, nachdem die faktische Moratoria von 2022 durch das Tourismusdekret des Gouvernements Prohens aufgehoben wurde. Die Plätze stammen aus behördlichen oder freiwilligen Abmeldungen, die seit Inkrafttreten des Dekrets im April 2025 erfolgten. Insgesamt werden im September 1.570 Plätze, darunter auch für Hotels und denkmalgeschützte Gebäude, zum Verkauf angeboten.

Details zum Verkaufsprozess
Die Antragsfrist für den Erwerb der 654 Plätze für Ferienwohnungen läuft vom 1. bis 15. September. Vom 16. bis 30. September werden zudem 416 Plätze für Hotels freigegeben. Weitere 500 Plätze sind für Boutique-Hotels in denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden mit kulturellem Interesse (BIC) vorgesehen. Das Consorcio de la Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) plant künftig drei jährliche Ausschreibungen für den Erwerb touristischer Plätze. Diese Ausschreibungen finden statt im September, Januar und Mai eines jeden Jahres. Dabei ist die erste Monatshälfte für Ferienwohnungen und die zweite für Hotels reserviert.

Maßnahmen gegen Spekulation
Angesichts des großen Interesses an touristischen Mietplätzen hat der Consell de Mallorca Vorkehrungen getroffen, um Spekulationen zu verhindern. Käufer von Plätzen für Ferienwohnungen müssen nachweisen, dass sie das entsprechende Objekt mindestens drei Jahre vor Antragstellung besitzen. Zudem dürfen die Plätze erst nach fünf Jahren weiterverkauft werden, und pro Person (natürlich oder juristisch) ist nur ein Antrag erlaubt. Diese Regelungen wurden von der CBAT beschlossen, um einen spekulativen Sekundärmarkt zu unterbinden.

Voraussetzungen für einen Antrag
Wer an dem Antragsverfahren teilnehmen möchte benötigt nachfolgende Unterlagen:
a) Genehmigung des Eigentümers der Immobilie, falls der Betreiber & Antragsteller nicht der Eigentümer ist.
b) Einfacher Grundbuchauszug, der das Eigentum an der Immobilie nachweist. Der Auszug darfnicht älter als 6 Monate sein.
c) Bei Hauptwohnungen ETV60 und ETVPL60 (Kurzzeitvermietung, zwei Monate im Jahr) muss eine aktuelle Meldebescheinigung des EWMR vorgelegt werden.
d) Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertiges Dokument, aus dem die Anzahl der Plätze hervorgeht.
e) Aktuelle Bescheinigung der Gemeinde über die Eignung der Immobilie für die Vermarktung zu touristischen Zwecken.
f) Bei Wohnungen: aktuelles Dokument, aus dem die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zur touristischen Vermarktung hervorgeht.

Die Balearen haben einen wegweisenden Schritt unternommen, um die anhaltende Wohnungsnot in der Region zu bekämpfen. Seit dem 10. August 2025 ist eine neue Regelung in Kraft, die es erlaubt, auf ländlichem (rustikalem) Grund zu bauen, ohne zuvor das verfügbare Bauland in städtischen Gebieten auszuschöpfen. Diese Maßnahme, veröffentlicht im Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB), soll die Verfügbarkeit von Wohnraum erhöhen, die Preise senken und bürokratische Hürden abbauen. Gleichzeitig führt die neue Regelung strengere Vorgaben für den Zugang zu den neuen Wohnhäusern ein, um die lokale Bevölkerung zu priorisieren.

Hintergrund: Die Balearen kämpfen seit Jahren mit einer angespannten Wohnungsmarktsituation. Steigende Immobilienpreise, getrieben durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot wegen fehlgeleiteter Wohnraumpolitik, machen es für viele Einheimische nahezu unmöglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der Boom des Ferienwohnungsmarktes sowie steigende Kosten haben die Situation zusätzlich verschärft. Laut der Regierung der Balearen soll die Diskrepanz zwischen verfügbarem Bauland und der Nachfrage nach Wohnungen einer der Hauptgründe für die explodierenden Preise sein.

Was ändert sich durch die neue Regelung? Bisher war es in den Balearen vorgeschrieben, dass Bauvorhaben zunächst nur auf urbanem Bauland umgesetzt werden mussten, bevor ländliche Flächen in Betracht gezogen werden konnten. Diese Regelung wurde nun in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern aufgehoben. Dadurch wird es möglich, in ländlichen Gebieten oder in Übergangszonen zu bauen, die bisher für Bauprojekte gesperrt waren.

Die wichtigsten Neuerungen der neuen Verordnung sind:
Bau auf ländlichem Grund: In Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern kann auf rustikalem Boden gebaut werden, ohne dass zuvor urbanes Bauland erschöpft sein muss.
Amnestie für bestehende Projekte: Eine sogenannte „urbanistische Amnestie“ ermöglicht die Legalisierung von Bauvorhaben, die bisher aufgrund der alten Regelungen blockiert waren, auch in der Sierra de Tramuntana.
Residenzpflicht: Für den Zugang zu den neuen Wohnungen müssen Bewerber mindestens fünf Jahre auf den Balearen gemeldet sein. In Übergangszonen gilt dies für 100% der Wohnhäuser, in urbanen Gebieten für 50 % der geförderten Wohnungen (VPO).
Vorrang für Einheimische: Bewohner des jeweiligen Gemeindebezirks erhalten Vorrang bei der Vergabe der neuen Wohnungen.
Förderung von VPO: Ein bestimmter Anteil der neuen Wohnhäuser muss als preisgünstige, geschützte Wohnungen (Vivienda de Protección Oficial, VPO) für Kauf oder Miete bereitgestellt werden.

Ziel – Mehr Angebot und dadurch niedrigere Preise: Die Regierung unter Marga Prohens betont, dass die Maßnahmen darauf abzielen, die Wohnungsnot durch eine Erhöhung des Angebots zu lindern. Durch die Freigabe von ländlichem Grund und die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren sollen Bauunternehmen schneller und kostengünstiger Projekte umsetzen können. Die Hoffnung ist, dass ein größeres Angebot an Wohnungen die Preise senken wird, die für viele Bewohner der Inseln unerschwinglich geworden sind. Zusätzlich soll die bürokratische Hürde durch verkürzte Genehmigungsfristen und vereinfachte Berichtspflichten reduziert werden. Die neuen Regelungen behalten jedoch die Notwendigkeit von umwelt- und sektorbezogenen Berichten bei, um die Bauprojekte mit den Interessen des Landschaftsschutzes in Einklang zu bringen.

Kontroverse und offene Fragen: Die Reform ist nicht unumstritten. Umweltorganisationen und Teile der Bevölkerung befürchten, dass die Freigabe von ländlichem Grund die einzigartige Landschaft der Balearen, insbesondere in sensiblen Gebieten wie der Serra de Tramuntana, gefährden könnte. Kritiker fragen, ob die Maßnahmen tatsächlich die erhoffte Preissenkung bringen oder ob sie Spekulationen im Immobilienmarkt weiter anheizen könnten. Zudem bleibt abzuwarten, wie effektiv die Residenzpflicht und die Priorisierung der lokalen Bevölkerung die Spekulation eindämmen werden. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob die Gleichung „mehr Bau = niedrigere Preise“ aufgeht und ob die neuen Regelungen tatsächlich Erleichterung für die Bewohner der Balearen bringen.

Fazit: Mit der neuen Verordnung markieren die Balearen einen Wendepunkt in ihrer Baupolitik. Die Freigabe von ländlichem Grund, die Amnestie für bestehende Projekte und die strengeren Zugangsvoraussetzungen für neue Wohnungen sind ambitionierte Schritte, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Während die Regierung von einer Entlastung für die Bürger ausgeht, bleibt die langfristige Wirkung der Maßnahmen ungewiss. Eines ist jedoch klar: Die Inseln stehen vor einem tiefgreifenden Wandel im Umgang mit ihrem knappsten Gut – dem bezahlbaren Wohnraum.