Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Krise im Tourismussektor Mallorcas: Muss der Consell die Verleihung von 654 Ferienwohnungsplätzen annullieren?

Ein massiver IT-Ausfall hat den Consell de Mallorca in eine peinliche Lage gebracht. Die Behörde muss voraussichtlich den gesamten Prozess zur Vergabe von 654 Plätzen für Ferienvermietungen (Alquiler vacacional) annullieren und von vorne beginnen. Der Grund: Ein wiederholter Systemkollaps ließ den gesamten Ablauf scheitern.

Dies ist bereits der zweite Rückschlag in diesem Jahr und unterstreicht die anhaltenden Herausforderungen im balearischen Tourismusmanagement.

Der Hintergrund: Mallorca, die größte der Balearen-Inseln, kämpft seit Jahren mit Überlastung im Tourismus. Bis 2022 galt eine Moratorium für neue touristische Plätze, um die Insel vor unkontrolliertem Wachstum zu schützen. Insgesamt gibt es derzeit rund 430.000 Bettenplätze, davon etwa 315.000 in Hotels und 115.000 in Ferienwohnungen. Im April 2025 hob das balearische Parlament unter der Regierung von Präsidentin Marga Prohens (PP) die Moratorium de facto auf – allerdings nur temporär. Ein neues Dekret schuf „Bolsas temporales“ (temporäre Reserven) von Plätzen, die durch freiwillige oder behördliche Kürzungen entstanden waren. Ziel war es, den Markt zu regulieren, ohne das Gesamtkontingent zu erweitern. Der Consell de Mallorca, als zuständige Insularbehörde, sollte diese 654 Plätze für Ferienvermietungen ab dem 1. September 2025 versteigern. Die Bewerber – meist Eigentümer von Einfamilienhäusern oder Adosados, da Neuzulassungen in Mehrfamilienhäusern verboten bleiben – mussten strenge Bedingungen erfüllen: Mindestens dreijähriger Eigentumsnachweis, keine Spekulation (Wiederverkauf erst nach fünf Jahren möglich) und nur eine Bewerbung pro Person oder Firma. Der Prozess sollte fair und digital ablaufen, um Spekulation zu verhindern. Doch schon im Juli 2025 kam es zu einem ersten Desaster: Beim Versuch, 500 Plätze für Boutique-Hotels in denkmalgeschützten Gebäuden zu vergeben, brach das System zusammen, sodass der Prozess wiederholt werden musste. Nun, im September, wiederholte sich das Schauspiel bei den Ferienplätzen.

Der IT-Albtraum: Das verwendete System, dass der Consell gemeinsam mit der Provinz Albacete nutzt, war nicht auf die Flut von Anfragen vorbereitet. Quellen aus dem Consell berichten von über 300 Bewerbungen in einer einzigen Minute – eine „Avalancha“ (Lawine), die die Server überforderte. Trotz Optimismus der Techniker kam es zu kontinuierlichen Ausfällen: Bewerber konnten ihre Anträge nicht einreichen, Daten gingen verloren, und der Prozess stockte. Dies führte zu „múltiples reclamaciones“ (zahlreichen Beschwerden) von potenziellen Investoren. Die Opposition, allen voran das PSIB-PSOE, wettert gegen ein „caos absoluto“ (absolutes Chaos) im Tourismusressort des Consells. Der sozialistische Inselratsmitglied Andreu Serra forderte bereits Anfang September die Demission des Ressortchefs José Marcial Rodríguez und kritisierte: „Es ist das zweite Mal, dass so etwas passiert – etwas stimmt nicht grundlegend.“ Auch Branchenverbände wie Habtur, der Verband der Ferienvermietungen, äußern Frustration und fordern bessere Planung. Derzeit läuft der Prozess für 416 Hotelplätze weiter, doch für die Ferienvermietungen scheint eine Annullierung unausweichlich. Der Consell verhandelt derzeit mit Habtur nach möglichen Lösungen, wie z. B. einer manuellen Nachbearbeitung oder einem neuen System. Eine Neuausschreibung könnte jedoch Monate dauern und das Vertrauen in die Behörde weiter untergraben.

Auswirkungen: Für den Tourismus auf Mallorca, der jährlich Milliarden von Euro einbringt, ist dies ein Rückschlag. Die Ferienvermietungen sind ein Eckpfeiler der lokalen Wirtschaft, bieten Jobs und Einnahmen – aber auch Konflikte mit Anwohnern durch Lärm und Preistreiberei. Die temporären Plätze sollten helfen, legale Angebote zu stärken und illegale (geschätzt 10.000 bis 15.000) zu bekämpfen, für die der Consell bereits 650 Strafverfahren mit potenziell 17 Millionen Euro Bußgeldern laufend hat. Langfristig plant der Consell das Gesamtkontingent auf 412.000 Plätze zu kappen – ein Rückgang um 4,2 Prozent. Dies soll die „Carga de la isla“ (Tragfähigkeit der Insel) respektieren und Überlastung in sensiblen Zonen wie Palma oder Calvià vermeiden. Neue Regelungen verbieten zudem Ferienvermietungen in Mehrfamilienhäusern vollständig, erlauben sie aber in Adosados oder als „Alquiler de vivienda principal“ (bis 60 Tage im Jahr in der eigenen Hauptwohnung).

Kritiker sehen in den IT-Problemen Symptom einer größeren Unfähigkeit: „Während wir um Nachhaltigkeit ringen, scheitern wir an der Basis“, kommentierte Serra. Der Consell betont hingegen, dass der Fokus auf Qualität statt Quantität liege – „ni una plaza más“ (keinen Platz mehr), außer bei bereits bestehenden Rechten.

Ausblick: Die Annullierung bedeutet Verzögerungen für Investoren und potenziell höhere Kosten. Habtur drängt auf schnellere Digitalisierung und bessere Vorbereitung. Für die Balearen, die mit Massentourismus und Wohnungsnot kämpfen, ist dies eine Mahnung. Mallorca muss lernen – oder riskiert, dass der nächste Sommer wieder im Chaos endet.

Groß waren die Erwartungen aller wie es nun mit den Plätzen zur touristischen Vermietung auf Mallorca weiter gehen wird. Am ersten Tag konnte man sich nicht anmelden, am zweiten Tag brach das System zusammen, der Server des Consell war zeitweise überlastet und viel aus. Nun ist es klar, das Verfahren zur Platzvergabe ist viel Rauch und wenig Feuer, auch weil die meisten angeforderten Unterlagen bei den Eigentümern aus Zeitgründen nicht vorliegen können. Eine Anleitung zum Selbermachen:

Erforderliche Dokumente und Informationen:
Soweit Sie es geschafft haben sich im elektronischen Register des Consell anzumelden halten Sie nachfolgende Informationen und Unterlagen parat:

1. Datum des Erwerbs der Immobilie
   Sie müssen das Datum angeben, an dem die Liegenschaft gekauft wurde.
2. Verantwortliche Erklärung
   Eine verantwortliche Erklärung (in Spanien oft als „Declaración responsable“ bekannt) ist erforderlich. Dieses Dokument bestätigt, dass Sie die gesetzlichen Anforderungen für die touristische Vermietung einhalten.
   • Tipp: Stellen Sie sicher, dass Sie das entsprechende Formular korrekt ausfüllen.
3. Widerspruch gegen die Datenweitergabe zwischen Behörden
   Falls Sie nicht möchten, dass Behörden Ihre Daten über eine Interoperabilitätsplattform austauschen, müssen Sie dies ausdrücklich angeben. Andernfalls können einige Dokumente automatisch von anderen Behörden abgerufen werden.
4. Genehmigung des Eigentümers
   Wenn Sie nicht der Eigentümer der Liegenschaft sind, sondern diese lediglich betreiben oder vermarkten, benötigen Sie eine schriftliche Genehmigung des Eigentümers.
5. Aktueller Grundbuchauszug (max. 6 Monate alt)
   Ein aktueller Grundbuchauszug ist erforderlich, um die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nachzuweisen. Dieser darf nicht älter als sechs Monate sein.
6. Meldebescheinigung des Eigentümers
   Für Hauptwohnungen, die unter bestimmten Regelungen vermietet werden (z. B. maximal 60 Tage pro Jahr, wie bei ETV60 oder ETVPL60), ist eine aktuelle Meldebescheinigung des Eigentümers erforderlich.
7. Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertiges Dokument
   Falls Sie der Datenweitergabe zwischen Behörden widersprochen haben, müssen Sie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cédula de habitabilidad“) oder ein gleichwertiges Dokument vorlegen, welches die Anzahl der zulässigen Plätze in der Liegenschaft angibt.
8. Aktuelles Zertifikat der Gemeinde über die Eignung der Zone
   Sie benötigen ein aktuelles Dokument der Gemeinde, das bestätigt, dass sich die Liegenschaft in einer für die touristische Vermietung zugelassenen Zone befindet.
9. Genehmigung der Eigentümergemeinschaft (falls erforderlich)
   In manchen Fällen müssen Sie nachweisen, dass die Eigentümergemeinschaft der touristischen Vermietung zugestimmt hat. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage in der sich die Liegenschaft befindet (Wohnungen) dies vorschreibt.

Wichtige Hinweise für die Einreichung von Unterlagen

• Dateiformat: Es wird empfohlen alle Dokumente im PDF-Format einzureichen um eine reibungslose Verarbeitung zu gewährleisten.
• Maximale Dateigröße: Kein Dokument darf 150 MB überschreiten.
• Komprimierte Formate: Vermeiden Sie ZIP- oder RAR-Dateien, es sei denn, die Dateigröße macht dies unvermeidbar.
• Aktualität: Stellen Sie sicher, dass alle Dokumente aktuell sind (z.B. Grundbuchauszug nicht älter als 6 Monate).
• Interoperabilität: Wenn Sie der Datenweitergabe nicht widersprechen, können einige Dokumente automatisch von den Behörden abgerufen werden, was den Prozess vereinfacht.

Tipps für einen reibungslosen Prozess

1. Prüfen Sie die örtlichen Vorschriften: Die Anforderungen können je nach Stadt variieren. Informieren Sie sich bei der zuständigen Behörde über spezifische Regelungen.
2. Formulare: Viele Behörden bieten die benötigten Formulare online an. Prüfen Sie, ob diese digital ausgefüllt und eingereicht werden können.
3. Vorbereitung: Sammeln Sie alle Dokumente im Voraus, um Verzögerungen zu vermeiden. Überprüfen Sie, ob bestimmte Dokumente (z. B. die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft) in Ihrem Fall erforderlich sind.
4. Beratung: Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie einen Experten hinzu, der sich mit den lokalen Vorschriften auskennt.
5. Beachten Sie dass Sie alle Unterlagen bereits bei Antrag vorliegen haben müssen. Ein Antrag auf Vorrat ohne diese Unterlagen wird abgewiesen.
6. Last but not least, die Verwaltung hat drei Monate Zeit Ihnen auf Ihren Antrag zu antworten, erhalten Sie KEINE Antwort, gilt Ihr Antrag als nicht stattgegeben und die Jagd beginnt aufs Neue, natürlich dann auch die Dokumentenbeschaffung, ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Fazit
Die touristische Vermietung einer Wohnung kann eine lukrative Einkommensquelle sein, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung und die Einhaltung behördlicher Vorgaben. Mit den oben genannten Dokumenten und einer strukturierten Herangehensweise sind Sie gut gerüstet, um den Prozess erfolgreich zu meistern. Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung.