Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Der Tribunal Supremo (Oberstes Gericht Spaniens) hat das nationale Register für Kurzzeitvermietungen (vor allem touristische Vermietungen) für nichtig erklärt.

Das Gericht begründet dies damit, dass der Zentralstaat keine Kompetenz für eine umfassende landesweite Regelung besitzt. Die Entscheidung stellt einen deutlichen Rückschlag für die Strategie der Zentralregierung dar, den Markt der Ferienwohnungen stärker zu kontrollieren.Laut dem Urteil überschneidet sich das nationale Register mit bereits bestehenden Registern der autonomen Regionen für touristische Vermietungen. Der Supremo sieht darin einen Eingriff in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften im Bereich Tourismus und Wohnungswesen.

Was wird annulliert – und was bleibt? Das Gericht hat konkret die Vorschriften aufgehoben, die das obligatorische nationale Register schufen. Andere Teile der Verordnung bleiben jedoch erhalten. Dies sind:

• Die digitale Einheitsstelle (Ventanilla Única) für Vermietungen.
• Die Informationspflichten der Online-Plattformen (wie Airbnb, Booking.com etc.).
• Die Übermittlung von Daten zu statistischen Zwecken.

Der Zentralregierung bleiben damit wichtige Kontroll- und Informationsinstrumente, sie verliert jedoch die Möglichkeit, ein zentrales Register einzuführen, das die bereits existierenden regionalen Systeme dupliziert.

Hintergrund der Regelung Das Register war zum 2. Januar 2025 in Kraft getreten, die verpflichtende Anwendung wurde jedoch bis zum 1. Juli 2025 verschoben. Ziel der Regierung war es, den Markt der touristischen Kurzzeitvermietungen besser zu überwachen, Schwarzarbeit einzudämmen, Transparenz zu schaffen und bessere statistische Daten über den Einfluss von Ferienwohnungen auf den Wohnungsmarkt zu erhalten. Die Generalitat Valenciana (Regionalregierung der Valencianischen Gemeinschaft) – eine der am stärksten vom Massentourismus betroffenen Regionen – hatte gegen die Regelung geklagt und eine Kompetenzüberschreitung des Staates gerügt.

Folgen des Urteils Die Entscheidung stärkt die Rolle der autonomen Regionen bei der Regulierung von Ferienunterkünften. Viele Regionen verfügen bereits über eigene Register, Lizenzpflichten und Meldesysteme. Künftig gilt:

• Die Autonomen Gemeinschaften behalten die Hauptverantwortung für die Erfassung und Kontrolle dieser Immobilien.
• Plattformen müssen weiterhin Daten an die Behörden liefern, sodass eine gewisse Aufsicht möglich bleibt.
• Die Zentralregierung muss alternative Wege finden (z. B. stärkere Koordinierung oder neue gesetzliche Grundlagen), wenn sie landesweit stärker regulieren möchte.

Das Urteil fällt in eine Zeit intensiver Debatten um die Wohnungsnot in Spanien. In vielen Städten und Küstenregionen werden touristische Vermietungen als einer der Hauptfaktoren für steigende Mietpreise auf dem regulären Wohnungsmarkt kritisiert.

Erwartete Reaktionen Regionen mit starkem Tourismus (wie Valencia, Andalusien, Katalonien oder die Balearen) dürften das Urteil begrüßen. Die Zentralregierung wird voraussichtlich prüfen, wie sie dennoch mehr Einfluss auf den Sektor behalten kann – ein Markt, der jährlich Milliarden Euro umsetzt. Die Entscheidung des Tribunal Supremo unterstreicht einmal mehr die anhaltenden Kompetenzkonflikte zwischen dem spanischen Zentralstaat und den autonomen Regionen in Bereichen, die den Alltag der Bürger direkt betreffen: Wohnen und Tourismus.

Was ist mit der NRA (die Nummer mit den vielen Nullen)? Ist sie direkt von diesem Urteil betroffen?
NRA steht für Número de Registro de Alquiler (auch NRUA – Número de Registro Único de Arrendamientos). Es handelt sich um den zentralen Identifikationscode, den Vermieter von Kurzzeitvermietungen (touristisch oder saisonal) seit dem 1. Juli 2025 über das nationale Register beim Colegio de Registradores beantragen mussten, um ihre Immobilien legal auf Plattformen wie Airbnb, Booking etc. anbieten zu dürfen.

Was bedeutet das Urteil konkret für die NRA?
Der Tribunal Supremo hat genau den Registro Único de Arrendamientos (das nationale Register, das die NRA erzeugt) für null und nichtig erklärt, weil der Staat damit in die Kompetenzen der autonomen Regionen eingegriffen hat. Die obligatorische nationale NRA entfällt damit in ihrer bisherigen Form. Viele Vermieter, die bereits einen NRA beantragt und bezahlt haben, müssen sich nun auf erneute Änderungen einstellen.

Was bleibt erhalten?
Die Ventanilla Única Digital (digitale Einheitsstelle) und die Datenübermittlungspflichten der Plattformen bleiben bestehen (zu statistischen und Kontrollzwecken).
Ebenso bleiben die regionalen Vorgaben (z. B. Licencia Turística, Registro Turístico Autonómico, Erklärung der Verantwortung etc.) unverändert bestehen und gewinnen sogar an Bedeutung.

Praktische Folgen für Vermieter
In Regionen mit eigenen strengen Regelungen (Valencia, Andalusien, Katalonien, Balearen etc.) ändert sich wenig:
Dort war die regionale Lizenz sowieso Voraussetzung. Die zusätzliche nationale NRA-Pflicht für Plattform-Anzeigen fällt weg.
Es ist wahrscheinlich, dass Plattformen die NRA-Anzeige vorerst nicht mehr erzwingen oder auf regionale Nummern umstellen.
Vermieter sollten auf aktuelle Infos ihrer autonomen Gemeinschaft achten, da diese nun wieder stärker das Sagen haben.

Was ist mit den jährlichen Mitteilungspflichten? Die jährliche Mitteilungspflicht an das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) entfällt weitgehend. Der Tribunal Supremo hat genau dieses Registro Único de Arrendamientos (das nationale Register, das die NRA erzeugt und verwaltet) für nichtig erklärt, weil der Staat damit in die Kompetenzen der autonomen Regionen eingegriffen hat. Die jährliche Informationspflicht („modelo informativo anual“ oder „depósito anual“) ist direkt an dieses nationale Register gekoppelt: Sie musste bisher im Februar/März beim zuständigen Registro de la Propiedad eingereicht werden.
Dort wurden Daten zur Aktivität des Vorjahres (Anzahl der Vermietungen, Zeiträume, anonymisierte Angaben etc.) hinterlegt.
Bei Nicht-Einreichung drohte die Deaktivierung oder der Entzug der NRA. Diese Pflicht ist nun entfallen.

Was ist mit dem Register Hospedes, entfällt dieses auch? Nein, das Register Hospedes (SES.Hospedajes) ist vom Urteil des Tribunal Supremo nicht betroffen.

Was ist das „Register Hospedes“ genau? Es handelt sich um die Pflicht zum Register von Reisenden/Huéspedes (auch „Partes de Viajeros“ oder Libro de Registro de Huéspedes genannt). Diese ist geregelt durch den Real Decreto 933/2021 des Innenministeriums und dient der Sicherheit (Bekämpfung von Kriminalität, Terrorismus etc.).

• Alle Betreiber von Beherbergungseinrichtungen (Hotels, Ferienwohnungen, touristische Vermietungen etc.) müssen die Daten aller Gäste ab 14 Jahren erfassen.
• Die Daten müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft über die Plattform SES.Hospedajes (des Ministerio del Interior) elektronisch übermittelt werden.
• Die Daten müssen 3 Jahre aufbewahrt werden.

Warum bleibt diese Pflicht bestehen? Das Urteil des Tribunal Supremo betrifft ausschließlich den Registro Único de Arrendamientos (NRA/NRUA) — ein zentrales Register des Wirtschafts-/Wohnungsministeriums zur Kontrolle und Statistik von Kurzzeitvermietungen. Es geht um Kompetenzen zwischen Staat und Autonomen Gemeinschaften im Bereich Tourismus und Wohnungswesen.Das SES.Hospedajes-Register ist hingegen eine nationale Sicherheitsvorschrift des Innenministeriums und bleibt vollständig in Kraft. Es wird nicht vom Supremo-Urteil berührt.Praktische Konsequenzen für Vermieter

• Die jährliche Mitteilung an das Grundbuchamt (im Rahmen des NRA) entfällt weitgehend (wie zuvor besprochen).
• Die tägliche Meldung der Gäste über SES.Hospedajes bleibt obligatorisch.
• Bei Nichtbeachtung drohen hohe Bußgelder (teilweise bis zu mehreren zehntausend Euro).

Fazit: Das Urteil entlastet bei der NRA und der jährlichen Berichterstattung an die Registradores, ändert aber nichts an der Meldepflicht der konkreten Gäste-Daten an die Polizei/Behörden über SES.Hospedajes. Diese bleibt eine der wichtigsten laufenden Pflichten für jeden Vermieter von Kurzzeitunterkünften.