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Geänderte Spielregeln für Vermieter in Spanien
Das am 30. September 2026 im BOE veröffentlichte Real Decreto-Ley 26/2026 ändert die Spielregeln für Vermieter in Spanien massiv. Besonders betroffen sind nicht-residente Eigentümer auf Mallorca, die ihre Immobilie langfristig oder als Ferienwohnung vermieten.
Langzeitmieten werden stabiler. Läuft ein Vertrag über Wohnraum vor Ende 2028 aus, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre verlangen – zu denselben Konditionen. Eigenbedarf muss nachweisbar sein. Bis Ende 2027 sind Mietanpassungen zudem stark begrenzt.
Bei Kurzzeit- und Ferienvermietung zieht der Staat die Grenze neu
Saisonverträge ohne echte, belegbare vorübergehende Verlagerung des Wohnsitzes können als gewöhnliche Wohnraummiete gelten. Wer ohne ETV-Lizenz oder mit aneinandergereihten Temporada-Verträgen arbeitet, trägt ein deutlich höheres rechtliches Risiko. Die balearische Tourismusregulierung bleibt daneben voll anwendbar.
Die steuerlich wichtigste Neuerung gilt ab 1. Dezember 2026:
Typische Ferienvermietungen eines Zweitwohnsitzes von bis zu 30 Nächten unterliegen künftig dem ermäßigten IVA-Satz von 10 Prozent – auch ohne hotelähnliche Zusatzleistungen. Nicht-residente Vermieter müssen sich in der Regel in Spanien zur MwSt anmelden, Rechnungen mit IVA ausstellen und vierteljährlich erklären. Die IRNR-Pflicht bleibt darüberhinaus bestehen.
Vorteil der MwSt-Pflicht ist der Vorsteuerabzug auf vermietungsbezogene Kosten. Nachteil sind Mehraufwand, mögliche Preisanpassungen und ein höheres Kontrollrisiko durch Datenaustausch der Buchungsplattformen.
Eigentümer sollten jetzt drei Punkte prüfen
Die rechtliche Qualifikation bestehender Verträge, die IVA-Pflicht ab Dezember 2026 und den Status der ETV-Lizenz. Eine abgestimmte miet- und steuerrechtliche Beratung ist empfehlenswert, weil nationales Dekret und balearisches Tourismusrecht zusammenwirken.
Hinweis: Das Dekret muss noch vom Kongress konvalidiert werden. Ein zweites Dekret zur automatischen Vertragsverlängerung war zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht im BOE erschienen.
Zwei Wohnungsdekrete beschlossen
Was die automatische Verlängerung für Vermieter auf den Balearen bedeutet
Am Vormittag des 29. September 2026 habe ich an dieser Stelle den Entwurf eines staatlichen Wohnungsdekrets eingeordnet, das auf den Balearen ohne Ausweisung als zona tensionada wie eine faktische Mietpreisbremse wirken sollte. Wenige Stunden später hat der Consejo de Ministros zwei Real Decretos-Ley angenommen. Der politische Kern des Morgenbeitrags – die Umgehung des regionalen Vetos der Regierung Prohens über Vertragsverlängerungen statt über eine Mietpreisobergrenze – ist damit in Gesetzestext übergegangen. Maßgeblich bleibt gleichwohl erst der amtliche Wortlaut im BOE und die Konvalidierung durch den Kongress.
Was der Consejo de Ministros am Nachmittag dann angenommen hat
Nach übereinstimmenden Berichten hat die Koalitionsregierung PSOE-Sumar die Maßnahmen auf zwei Dekrete aufgeteilt.
Das erste Dekret bündelt die mit den parlamentarischen Gruppen vorbereiteten Punkte. Dazu zählen:
- eine außerordentliche Verlängerung von zwei Jahren für Wohnraummietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden;
- die Ausweitung des Schutzes vor Räumungen (desahucios) bei fehlender Wohnalternative bis 2030;
- die Regulierung der Saisonmiete (alquiler de temporada) und der Zimmervermietung (alquiler de habitaciones);
- ein befristetes Verbot bestimmter Immobilienkäufe durch sogenannte fondos buitre bis 2028.
Das zweite Dekret enthält allein die von der Confederación de Sindicatos de Inquilinas und von Sumar geforderte automatische Erneuerung der Wohnraummietverträge. Wohnungsministerin Isabel Rodríguez hat ausdrücklich eingeräumt, dass diese Regelung mit den Gruppen nicht in gleicher Tiefe vorbereitet werden konnte. Die Regierung hat den Kongress um ein außerordentliches Plenum am Freitag, 11:00 Uhr, gebeten, damit beide Texte unverzüglich konvalidiert werden können.
Der Unterschied zu dem heute Morgen beschriebenen Entwurf
Im heutigen Beitrag „Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?“ lag der Schwerpunkt auf einer Verlängerung um bis zu zwei Jahre für Verträge, die 2026 und 2027 auslaufen, auf Verlangen des vertragstreuen Mieters. Die nun gemeldete Fassung des ersten Dekrets zieht den zeitlichen Horizont weiter: erfasst wären Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden. Das zweite Dekret geht darüber hinaus und soll die Erneuerung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit (fünf Jahre bei natürlichen Personen, sieben Jahre bei juristischen Personen) strukturell absichern.
Politisch ist die Aufspaltung nachvollziehbar. Das erste Paket soll mit den Stimmen der bisherigen Partner tragfähig sein. Das zweite Paket gilt als unsicher, weil Junts und PNV einer automatischen Erneuerung ablehnend gegenüberstehen. Bereits 2026 ist ein Wohnungsdekret nach fehlender Konvalidierung wieder entfallen. Diese Unsicherheit bleibt der zentrale Vorbehalt.
Was sich auf den Balearen rechtlich ändert – und was nicht
Solange die Texte nicht im Boletín Oficial del Estado stehen und nicht konvalidiert sind, gilt unverändert die Ley de Arrendamientos Urbanos in der geltenden Fassung, ergänzt um die Ley 12/2023, soweit deren Instrumente ohne regionale Ausweisung einer zona tensionada überhaupt greifen. Die Balearen sind weiterhin nicht als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen. Eine unmittelbare staatliche Mietpreisobergrenze für Neuverträge besteht auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera daher nach wie vor nicht.
Tritt das erste Dekret in Kraft, ergibt sich für Bestandsmietverträge über Wohnraum (vivienda habitual) eine faktische Stabilisierung der Ausgangsmiete um weitere zwei Jahre, sofern der Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet. Eine marktübliche Neuverhandlung wäre in diesem Zeitraum weitgehend blockiert. Genau das war der Mechanismus, den der Morgenbeitrag als Ersatz für den fehlenden Mietpreisdeckel beschrieben hat.
Die automatische Erneuerung im zweiten Dekret wäre der weitergehende Eingriff. Nach den bisher öffentlich wiedergegebenen Leitlinien müsste der Vermieter eine gerechtfertigte Ursache darlegen, um die Fortsetzung zu verweigern; andernfalls droht eine Entschädigung. Der genaue Tatbestand, die Beweislast und die Höhe einer Entschädigung sind ohne amtlichen Text nicht belastbar zu beurteilen.
Zimmer- und Saisonmiete
Die angekündigte Einbeziehung der Zimmervermietung und der Saisonmiete in den Schutzrahmen der Wohnraumregelung betrifft den mallorquinischen Markt unmittelbar. Viele deutschsprachige Eigentümer unterscheiden vertraglich zwischen vivienda habitual, temporada und touristischer Vermietung. Die Rechtsprechung der Audiencia Provincial de Baleares stellt bereits heute auf den tatsächlichen Gebrauch ab, nicht auf die Bezeichnung im Vertrag. Eine gesetzliche Neuordnung würde diese Abgrenzung verschärfen. Katalonien soll nach Berichten von der Zimmerregelung ausgenommen bleiben; für die Balearen ist eine solche Ausnahme bisher nicht gemeldet.
Folgerungen für deutsche Eigentümer und Mieter
Die drei Punkte aus dem heutigen Morgenbeitrag bleiben gültig und verdichten sich:
Erstens: Bestandsmietverträge, die bis Ende 2028 auslaufen, sind das eigentliche Einfallstor der ersten Maßnahme. Wer 2026 oder 2027 eine marktgerechte Neuverhandlung geplant hat, muss mit einer gesetzlichen Verzögerung rechnen.
Zweitens: Neuverträge, die vor Inkrafttreten zu Marktbedingungen geschlossen werden, fallen nach den bisher bekannten Plänen nicht rückwirkend unter die Zweijahresverlängerung. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bleibt deshalb entscheidend.
Drittens: Die politische Lage ist instabil. Ein am Dienstag angenommenes Dekret kann am Freitag scheitern. Erst der konvalidierte Wortlaut bindet.
Hinzu kommt ein vierter, durch die Zweiteilung bedingter Punkt: Eigentümer sollten nicht beide Dekrete als einheitliches Paket behandeln. Das erste kann Bestand haben, das zweite entfallen.
Vertragsgestaltung, Kündigungsfristen nach den Artikeln 9 bis 12 LAU und eine etwaige Umstellung auf saisonale Nutzung sind deshalb getrennt zu prüfen.
Was jetzt zu tun ist
Eigentümer sollten laufende Verträge, gesetzliche und vertragliche Endtermine, Kündigungsfristen sowie den Zahlungsstand dokumentieren. Eine Umstellung auf temporada oder touristische Nutzung bleibt rechtlich und steuerlich ein eigenes Prüffeld; sie sollte nicht allein aus Anlass der heutigen Nachrichten vorgenommen werden.
Mieter, deren Vertrag in den kommenden Monaten ausläuft, sollten den amtlichen Text und das Plenum am Freitag abwarten, Fristen aber nicht versäumen, falls eine Antrags- oder Mitteilungspflicht kommt.
Die Kanzlei LexJahnel berät deutschsprachige Eigentümer, Käufer und Mieter auf den Balearen zur Vertragsgestaltung nach spanischem Mietrecht, zu steuerlichen Folgen der Vermietung und zu den laufenden
Änderungen der Wohnungsgesetzgebung.
Hinweis: Der Beitrag gibt den Stand der öffentlichen Berichterstattung vom Nachmittag des 29. September 2026 wieder. Maßgeblich ist allein der endgültige amtliche Wortlaut nach Verkündung und Konvalidierung. Der Morgenbeitrag „Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?“ bleibt als Einordnung des regionalen Vetopunkts und der Marktpreise in Palma und Ibiza weiterhin die Grundlage dieser Analyse.
Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?
Die spanische Zentralregierung bereitet ein Wohnungsdekret vor, das auf den Balearen de facto wie eine Mietpreisbremse wirken soll – ohne dass die Regionalregierung unter Marga Prohens die Inseln zur „zona tensionada“ erklären muss. Im Mittelpunkt steht eine automatische Vertragsverlängerung. Betroffen wären nach Regierungsangaben rund 25.000 Haushalte.
Ein Dekret gegen den regionalen Vetopunkt
Die Balearen erfüllen nach Einschätzung zahlreicher Fachleute die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausweisung als angespannter Wohnungsmarkt. Die Regierung Prohens (PP) lehnt diese Ausweisung jedoch weiterhin ab. Damit greifen die unmittelbaren Mietpreisobergrenzen der staatlichen Ley 12/2023 auf den Inseln nicht.
Madrid versucht nun, diesen Vetopunkt auf einem anderen Weg zu umgehen. Nach einem Entwurf einer Gesetzesvorlage soll es eine automatische Verlängerung bestehender Mietverträge um bis zu zwei Jahre geben. Mieter, die in den vorangegangenen acht Monaten vertragstreu gezahlt haben, sollen die Verlängerung jährlich verlangen können. Vermieter müssten dem in der Regel nachkommen.
Für rund 25.000 Verträge, die im restlichen Jahr 2026 und 2027 auslaufen, wäre das eine faktische Einfrierung der Miete bis 2027. Ältere Schätzungen aus dem März 2026 gingen von etwa 24.000 betroffenen Familien aus. Verträge, die bereits neu abgeschlossen wurden, fielen nicht unter die Regelung; die nächste Erneuerungswelle im Folgejahr wäre jedoch erfasst.
Warum die Balearen im Fokus stehen
Viele der jetzt auslaufenden Verträge wurden in der Pandemiezeit geschlossen. Damals lagen typische Mieten in Palma oft bei 700 bis 800 Euro. Bei Neuverhandlung am freien Markt liegen die Forderungen inzwischen deutlich höher; für Palma werden Mittelwerte um 1.500 Euro genannt, für Ibiza noch höhere Beträge. Prognosen für 2026 gehen von weiteren Steigerungen zwischen 8 und 12 Prozent aus, sofern keine gesetzliche Stabilisierung greift.
Genau diese Neuverhandlung will die Zentralregierung in PP-geführten Regionen erschweren. Der Entwurf spricht von einer „Stabilisierung der Mietverträge“, um Bewohner vor „missbräuchlichen Erhöhungen“ zu schützen, wo die Ley de Vivienda regional nicht angewendet wird.
Was aus dem Entwurf wieder gestrichen wurde
Frühere, radikalere Ideen sind nach den vorliegenden Berichten nicht mehr im Text. Dazu gehörten unbefristete Mietverträge nach dem Muster der alten „renta antigua“ sowie die Erhebung von 21 Prozent IVA auf touristische Unterkünfte, die keine hotelgleichen Leistungen erbringen. Beide Punkte hätten den Markt auf den Balearen besonders stark getroffen.
Stattdessen finden sich fiskalische Anreize, die der Linie der Regionalregierung näherstehen: Steuererleichterungen im IRPF für kleinere Vermieter, die die Miete freiwillig senken oder nicht über den IPC hinaus anheben. Ähnliche Abzüge hat das Govern Prohens bereits beschlossen. Diskutiert werden ferner zinslose öffentliche Darlehen von bis zu 50.000 Euro als Eigenkapitalhilfe beim Ersterwerb, ebenfalls ein Instrument, das auf den Inseln bereits in ähnlicher Form existiert.
Junts signalisierte Dissens über einzelne enthaltene Maßnahmen. Ohne ausreichende parlamentarische Mehrheit droht dem Dekret später die fehlende Konvalidierung im Kongress – ein Szenario, das 2026 bereits einmal zu einem abrupten Wegfall von Mietschutzregelungen geführt hat.
Rechtliche Einordnung für Eigentümer und Mieter
Solange das Dekret nicht im Amtsblatt steht und nicht konvalidiert ist, ändert sich am geltenden Recht nichts. Maßgeblich bleibt die Ley de Arrendamientos Urbanos in der jeweils aktuellen Fassung, ergänzt um die staatlichen Regelungen der Ley 12/2023, soweit diese ohne regionale Ausweisung einer zona tensionada überhaupt greifen.
Für Vermieter auf Mallorca, Ibiza, Formentera und Menorca hieße eine Annahme des Entwurfs konkret:
- Auslaufende Wohnraummietverträge könnten auf Verlangen des vertragstreuen Mieters um bis zu zwei Jahre verlängert werden.
- Eine marktübliche Neuverhandlung der Ausgangsmiete wäre in diesem Zeitraum weitgehend blockiert.
- Steuerliche Vergünstigungen könnten teilweise kompensieren, sofern der Vermieter die Miete senkt oder nur inflationskonform anpasst.
- Kurzzeit- und Saisonvermietung blieben ein eigenes, politisch weiter umkämpftes Feld; die IVA-Verschärfung ist derzeit nicht Teil des Textes.
Für Mieter bedeutete die Regelung eine Atempause, aber keinen dauerhaften Preisdeckel. Nach Ablauf der Verlängerung stünde erneut die Frage der Marktmiete im Raum, sofern bis dahin weder eine zona tensionada ausgewiesen noch eine Nachfolgeregelung geschaffen wird.
Deutsche Eigentümer und Investoren sollten drei Punkte beachten.
Erstens: Bestandsmietverträge, die 2026 oder 2027 enden, sind das eigentliche Einfallstor der geplanten Maßnahme.
Zweitens: Neue Verträge, die vor Inkrafttreten zu Marktbedingungen geschlossen werden, fielen nach der bisherigen Plänen nicht rückwirkend unter die Verlängerung.
Drittens: Die politische Lage ist instabil. Ein Dekret kann schnell kommen und ebenso schnell im Parlament scheitern.
Was jetzt zu tun ist
Eigentümer sollten laufende Verträge, Kündigungs- und Verlängerungsfristen sowie den Zahlungsstand der Mieter dokumentieren. Wer eine Neuvermietung oder eine Umstellung auf saisonale Nutzung plant, sollte den Zeitpunkt und die Vertragsform rechtlich prüfen lassen, bevor der Text feststeht.
Mieter, deren Vertrag in den kommenden Monaten ausläuft, sollten den Entwurf und die weiteren Verhandlungen beobachten und Fristen nicht versäumen, falls eine Antrags- oder Mitteilungspflicht kommt.
Die Kanzlei LexJahnel berät deutschsprachige Eigentümer, Käufer und Mieter auf den Balearen zur Vertragsgestaltung nach spanischem Mietrecht, zu steuerlichen Folgen von Vermietung und zu den laufenden
Änderungen der Wohnungsgesetzgebung.
Hinweis: Der Beitrag gibt den Stand der Diskussionen vom 29. September 2026 wieder. Maßgeblich ist allein der endgültige amtliche Wortlaut.
Kein Neubau auf einer Finca Rustica ohne landwirtschaftliche Bewirtschaftung
Die balearische Regierung möchte nun den Bau auf Agrarland an eine dauerhafte landwirtschaftliche Nutzung knüpfen. Das Kabinett von Präsidentin Marga Prohens hat am Freitag, 25. September 2026, in Menorca den Entwurf eines neuen Agrargesetzes beschlossen. Es muss noch durch das Regionalparlament – und soll vor allem auf Mallorca und Ibiza die schleichende Verwandlung des Feldes in eine Villenlandschaft bremsen.
Das offene Land der Balearen ist längst kein reiner Produktionsraum mehr. Mallorca spricht von mehr als 55.000 legalen Wohngebäuden auf rustikalem Boden, dazu rund 22.600 Pools – und zusätzlich schätzungsweise 15.000 illegale Chalets allein auf der Insel.
Auf Menorca sind neue Wohnnutzungen im ländlichen Raum ohnehin nicht zulässig. Auf Mallorca und Ibiza war der Weg bisher klarer: Wer eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern hatte und eine Erklärung des allgemeinen Interesses durchbrachte, konnte ein Einfamilienhaus bauen. Genau diese Logik will die Regierung jetzt umdrehen.
Landwirtschaft vor Wohnen
Die zentrale Neuerung gegenüber dem Entwurf von vor einem Jahr: Für ein neues freistehendes Einfamilienhaus von mehr als 100 Quadratmetern auf rustikalem Boden gilt künftig eine „agrarische Bedingung“. Die Finca muss landwirtschaftlich aktiv bleiben – mindestens 15 Jahre lang.
Präsidentin Prohens formulierte es so: Man stärke die agrarische Funktion des rustikalen Bodens. Dieses Land müsse der Landwirtschaft dienen und vor Wohnnutzungen Vorrang haben.
Erfüllen lässt sich die Pflicht auf mehreren Wegen:
- eigene landwirtschaftliche Tätigkeit auf dem Betrieb
- Zusammenarbeit mit professionellen Landwirten (payeses)
- Investitionen, die Flächen wieder in Produktion bringen
- Bereitstellung der Flächen für die öffentliche Landbank, die sie landwirtschaftlich bewirtschaften lässt
Die bisher nötige declaración de interés general soll entfallen. Stattdessen wird die Bindung an den Betrieb zur Voraussetzung der Baugenehmigung.
Ob das in der Praxis echte Höfe schafft oder nur papierne Kooperationsverträge, hängt von der späteren Kontrolle ab. Das Gesetz selbst ist noch nicht in Kraft.
Agroestancias: sechs Betten, mehr Gebäude
Parallel weitet der Entwurf die sogenannten ergänzenden Tätigkeiten für Landwirte aus. Die Obergrenze von sechs touristischen Plätzen pro Betrieb bleibt – das entspricht der Linie des Agrargesetzes von 2019 unter dem damaligen Agrarconseller Vicenç Vidal. Neu ist der Ort: Die Gäste müssen nicht mehr ausschließlich im Wohnhaus des Bauern übernachten. Zulässig werden auch ungenutzte Betriebsgebäude – Ställe, Ölmühlen, Garagen –, sofern sie nicht außer Planung (fuera de ordenación) stehen.
Voraussetzungen:
- der Betrieb muss als bevorzugter Betrieb (explotación preferente) mindestens vier Jahre eingetragen sein
- Umbau und Erweiterung um bis zu 20 Prozent des ursprünglichen Volumens sind erlaubt, um die Räume bewohnbar zu machen
- es entstehen keine extra Tourismusplätze; die Betten zählen zum Kontingent der Inselräte
- die Inselräte müssen mindestens 10 Prozent der verfügbaren Plätze für Agroestancias reservieren
- eine Umweltverträglichkeitsprüfung entfällt, außer in Natura-2000-Gebieten (Xarxa Natura 2000)
Die Regierung betont: Übernachtung soll Zusatzeinkommen bleiben, nicht der Einstieg in ein verstecktes Landhaus-Hotel. Ob die Grenze von sechs Plätzen und die Vier-Jahres-Regel das verhindern, wird der Vollzug zeigen.
Wasser, Direktverkauf, Ökostrom
Das Gesetz ist breiter angelegt als nur Bau und Betten. Conseller Joan Simonet hob Beiträge des Sektors zu Wasser, Bodennutzung und regionalen Produkten hervor.
Weitere Punkte des Entwurfs:
- Vorrang der Landwirtschaft beim Wasser, wenn auf rustikalem Boden konkurrierende Nutzungen um knappe Ressourcen streiten
- Stärkung von Verarbeitung, Direktverkauf und kurzen Vermarktungswegen, damit mehr Wert auf dem Hof bleibt
- Förderung ökologischer Landwirtschaft und lokaler Produkte
- Verkauf von Strom aus erneuerbaren Quellen als ergänzende Tätigkeit der Bauern
Prohens nannte das Paket „kein Gesetz des Sektors, sondern ein Gesetz für den Sektor“ und ein Vorhaben des letzten Legislaturjahres. Ziel sei Diversifizierung jenseits des Tourismus, Klimaanpassung und das Überleben der Primärproduktion.
Was noch fehlt
Der Text muss durch das Parlament. Prohens rechnet mit einer Verabschiedung noch 2026 oder zu Beginn der nächsten Sitzungsperiode und pocht auf parteiübergreifende Unterstützung: Wer ständig von Wirtschaft jenseits des Tourismus spreche, könne ein solches Gesetz kaum ablehnen.
Offen bleibt vieles, das erst in der parlamentarischen Beratung und in Verordnungen scharf wird:
- wie streng die 15-jährige Agrarpflicht kontrolliert und bei Verstoß sanktioniert wird
- ob die Lockerung bei Agroestancias nicht doch neue touristische Nutzungen in ehemaligen Wirtschaftsgebäuden anzieht
- wie das Gesetz mit der parallel laufenden Debatte um illegale Bauten, Wohnungsnot und mögliche Kaufbeschränkungen für Nicht-Residenten zusammenspielt
Für Eigentümer, die auf rustikalem Boden bauen wollen, ändert sich die Rechnung: Ein Grundstück von 14.000 Quadratmetern reicht künftig nicht mehr. Wer ein Haus will, muss einen landwirtschaftlichen Plan mitliefern – oder die Fläche denen überlassen, die sie bewirtschaften.
Das ist der politische Kern des Freitagsbeschlusses: Das Feld soll wieder Feld bleiben, auch wenn darauf gebaut wird. Ob daraus mehr echte Betriebe oder nur mehr Auflagen für Fincas werden, entscheidet nicht die Pressekonferenz in Menorca, sondern das Parlament und die Praxis auf den Inseln.
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
