Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die balearische Regierung möchte nun den Bau auf Agrarland an eine dauerhafte landwirtschaftliche Nutzung knüpfen. Das Kabinett von Präsidentin Marga Prohens hat am Freitag, 25. September 2026, in Menorca den Entwurf eines neuen Agrargesetzes beschlossen. Es muss noch durch das Regionalparlament – und soll vor allem auf Mallorca und Ibiza die schleichende Verwandlung des Feldes in eine Villenlandschaft bremsen.

Das offene Land der Balearen ist längst kein reiner Produktionsraum mehr. Mallorca spricht von mehr als 55.000 legalen Wohngebäuden auf rustikalem Boden, dazu rund 22.600 Pools – und zusätzlich schätzungsweise 15.000 illegale Chalets allein auf der Insel.

Auf Menorca sind neue Wohnnutzungen im ländlichen Raum ohnehin nicht zulässig. Auf Mallorca und Ibiza war der Weg bisher klarer: Wer eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern hatte und eine Erklärung des allgemeinen Interesses durchbrachte, konnte ein Einfamilienhaus bauen. Genau diese Logik will die Regierung jetzt umdrehen.

Landwirtschaft vor Wohnen

Die zentrale Neuerung gegenüber dem Entwurf von vor einem Jahr: Für ein neues freistehendes Einfamilienhaus von mehr als 100 Quadratmetern auf rustikalem Boden gilt künftig eine „agrarische Bedingung“. Die Finca muss landwirtschaftlich aktiv bleiben – mindestens 15 Jahre lang.

Präsidentin Prohens formulierte es so: Man stärke die agrarische Funktion des rustikalen Bodens. Dieses Land müsse der Landwirtschaft dienen und vor Wohnnutzungen Vorrang haben.

Erfüllen lässt sich die Pflicht auf mehreren Wegen:

• eigene landwirtschaftliche Tätigkeit auf dem Betrieb
• Zusammenarbeit mit professionellen Landwirten (payeses)
• Investitionen, die Flächen wieder in Produktion bringen
• Bereitstellung der Flächen für die öffentliche Landbank, die sie landwirtschaftlich bewirtschaften lässt

Die bisher nötige declaración de interés general soll entfallen. Stattdessen wird die Bindung an den Betrieb zur Voraussetzung der Baugenehmigung.

Ob das in der Praxis echte Höfe schafft oder nur papierne Kooperationsverträge, hängt von der späteren Kontrolle ab. Das Gesetz selbst ist noch nicht in Kraft.

Agroestancias: sechs Betten, mehr Gebäude

Parallel weitet der Entwurf die sogenannten ergänzenden Tätigkeiten für Landwirte aus. Die Obergrenze von sechs touristischen Plätzen pro Betrieb bleibt – das entspricht der Linie des Agrargesetzes von 2019 unter dem damaligen Agrarconseller Vicenç Vidal. Neu ist der Ort: Die Gäste müssen nicht mehr ausschließlich im Wohnhaus des Bauern übernachten. Zulässig werden auch ungenutzte Betriebsgebäude – Ställe, Ölmühlen, Garagen –, sofern sie nicht außer Planung (fuera de ordenación) stehen.

Voraussetzungen:

• der Betrieb muss als bevorzugter Betrieb (explotación preferente) mindestens vier Jahre eingetragen sein
• Umbau und Erweiterung um bis zu 20 Prozent des ursprünglichen Volumens sind erlaubt, um die Räume bewohnbar zu machen
• es entstehen keine extra Tourismusplätze; die Betten zählen zum Kontingent der Inselräte
• die Inselräte müssen mindestens 10 Prozent der verfügbaren Plätze für Agroestancias reservieren
• eine Umweltverträglichkeitsprüfung entfällt, außer in Natura-2000-Gebieten (Xarxa Natura 2000)

Die Regierung betont: Übernachtung soll Zusatzeinkommen bleiben, nicht der Einstieg in ein verstecktes Landhaus-Hotel. Ob die Grenze von sechs Plätzen und die Vier-Jahres-Regel das verhindern, wird der Vollzug zeigen.

Wasser, Direktverkauf, Ökostrom

Das Gesetz ist breiter angelegt als nur Bau und Betten. Conseller Joan Simonet hob Beiträge des Sektors zu Wasser, Bodennutzung und regionalen Produkten hervor.

Weitere Punkte des Entwurfs:

• Vorrang der Landwirtschaft beim Wasser, wenn auf rustikalem Boden konkurrierende Nutzungen um knappe Ressourcen streiten
• Stärkung von Verarbeitung, Direktverkauf und kurzen Vermarktungswegen, damit mehr Wert auf dem Hof bleibt
• Förderung ökologischer Landwirtschaft und lokaler Produkte
• Verkauf von Strom aus erneuerbaren Quellen als ergänzende Tätigkeit der Bauern

Prohens nannte das Paket „kein Gesetz des Sektors, sondern ein Gesetz für den Sektor“ und ein Vorhaben des letzten Legislaturjahres. Ziel sei Diversifizierung jenseits des Tourismus, Klimaanpassung und das Überleben der Primärproduktion.

Was noch fehlt

Der Text muss durch das Parlament. Prohens rechnet mit einer Verabschiedung noch 2026 oder zu Beginn der nächsten Sitzungsperiode und pocht auf parteiübergreifende Unterstützung: Wer ständig von Wirtschaft jenseits des Tourismus spreche, könne ein solches Gesetz kaum ablehnen.

Offen bleibt vieles, das erst in der parlamentarischen Beratung und in Verordnungen scharf wird:

• wie streng die 15-jährige Agrarpflicht kontrolliert und bei Verstoß sanktioniert wird
• ob die Lockerung bei Agroestancias nicht doch neue touristische Nutzungen in ehemaligen Wirtschaftsgebäuden anzieht
• wie das Gesetz mit der parallel laufenden Debatte um illegale Bauten, Wohnungsnot und mögliche Kaufbeschränkungen für Nicht-Residenten zusammenspielt

Für Eigentümer, die auf rustikalem Boden bauen wollen, ändert sich die Rechnung: Ein Grundstück von 14.000 Quadratmetern reicht künftig nicht mehr. Wer ein Haus will, muss einen landwirtschaftlichen Plan mitliefern – oder die Fläche denen überlassen, die sie bewirtschaften.

Das ist der politische Kern des Freitagsbeschlusses: Das Feld soll wieder Feld bleiben, auch wenn darauf gebaut wird. Ob daraus mehr echte Betriebe oder nur mehr Auflagen für Fincas werden, entscheidet nicht die Pressekonferenz in Menorca, sondern das Parlament und die Praxis auf den Inseln.