Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Diese gern gestellte Frage vor allem deutscher Immobilieneigentümer möchte ich kurz am Beispiel der Einkünfte für Ferienvermietungen erklären.

Steuern auf Ferienvermietung in Spanien: Selbstveranlagung statt Steuerbescheid – Ein Vergleich zu Deutschland

Viele deutsche Eigentümer einer Ferienimmobilie in Spanien sind verunsichert, wenn sie nach der Abgabe einer Steuererklärung (z. B. für Mieteinnahmen) keinen Bescheid der spanischen Behörden erhalten. Das ist in der Regel völlig normal – und hat mit dem grundlegend anderen Steuersystem in Spanien zu tun.

Wie funktioniert die Steuererklärung und -zahlung in Spanien?

In Spanien gilt für die meisten Einkünfte, einschließlich Mieteinnahmen aus Ferienvermietung, das Prinzip der Selbstveranlagung (Autoliquidación). Der Steuerpflichtige (hier der Eigentümer) ist selbst dafür verantwortlich:

• Zu ermitteln, welche Erklärung wann fällig ist.
• Die Steuer zu berechnen.
• Die Erklärung fristgerecht einzureichen und die Steuer selbst zu zahlen.

Wichtige Fälle bei Ferienvermietung:

• Vermietete Tage: Mieteinnahmen minus anteilige, nachweisbare Kosten (z. B. Reinigung, Strom, Verwaltung, anteilige Abschreibungen). Für EU-Bürger (wie Deutsche) gilt meist ein Steuersatz von 19 % auf den Nettogewinn. Seit 2024 erfolgt die Erklärung für Mieteinnahmen jährlich (Frist: 1.–20. Januar des Folgejahres).
• Nicht vermietete / selbst genutzte Tage: Es wird ein fiktives Einkommen (Imputación de rentas) unterstellt, basierend auf dem Katasterwert (ca. 2% des Katasterwerts, dann 19 % Steuer für EU-Bürger). Auch hier muss eine Erklärung abgegeben werden.

Die Erklärung wird elektronisch über die Agencia Tributaria eingereicht. Es gibt keinen automatischen Steuerbescheid wie in Deutschland. Die Behörden prüfen stichprobenartig oder bei Auffälligkeiten nachträglich. Solange keine Nachforderung oder Prüfung kommt, gilt die selbst berechnete und gezahlte Steuer als erledigt.

Unterschied zu Deutschland: Veranlagung statt Selbstveranlagung

In Deutschland funktioniert das System anders:

• Der Steuerpflichtige gibt eine Erklärung ab (z. B. Anlage V für VuV-Einkünfte und Anlage AUS für Auslandsbezüge).
• Das Finanzamt prüft, berechnet und erlässt einen Steuerbescheid. Erst damit steht die endgültige Zahllast fest. Es gibt oft Rückfragen, Änderungen oder Erstattungen.

In Spanien gibt es diesen „Diskussionsprozess“ mit einem Bescheid grundsätzlich nicht. Der Steuerpflichtige trägt die volle Verantwortung für Korrektheit seiner Berechnungen und der Fristwahrung. Fehler können zu Nachzahlungen plus Säumniszuschlägen führen, aber es kommt keine automatische Mitteilung, dass alles in Ordnung ist.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland-Spanien: Einkünfte aus spanischer Immobilienvermietung dürfen in Spanien besteuert werden. In Deutschland werden sie in der Steuererklärung angegeben, die in Spanien gezahlte Steuer wird angerechnet (keine Freistellung, sondern Anrechnungsmethode). So wird Doppelbesteuerung vermieden.

Ihre Situation: Kein Steuerbescheid nach Anzeige/Erklärung – ist das richtig?

Ja, das hat seine Richtigkeit. Wenn Sie die erforderliche Erklärung frist- und formgerecht eingereicht und die Steuer gezahlt haben, wartet man in Spanien normalerweise nicht auf einen Bescheid. Die Behörden melden sich nur, wenn etwas nicht stimmt (z.B. bei Prüfungen). Viele Eigentümer erhalten jahrelang keine Rückmeldung – das ist systembedingt.

Empfehlungen:

• Bewahren Sie alle Nachweise (Überweisungen, Erklärungsbestätigungen, Buchhaltung) sorgfältig auf.
• Bei Unsicherheiten (z.B. gemischte Nutzung, hohe Kosten) sollten Sie einen Steuerberater mit spanisch-deutscher Expertise konsultieren – vor allem, da Fristen und Abzugsregeln streng sind.
• Vergessen Sie nicht die parallele Erklärung in Ihrer deutschen Steuererklärung für die Anrechnung.

Das spanische System setzt auf Eigenverantwortung und ist für viele Deutsche zunächst gewöhnungsbedürftig. Wer die Regeln kennt und fristgerecht handelt, vermeidet jedoch unangenehme Überraschungen. Bei konkreten Zahlen oder Ihrer individuellen Situation stehe ich gerne für eine fachliche Beratung zur Verfügung.