Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Der spanische Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter enormem Druck. Besonders in Großstädten wie Madrid, Barcelona oder Valencia sind bezahlbare Mietwohnungen rar. Hohe Nachfrage bei begrenzter Angebotsmenge treibt die Preise kontinuierlich nach oben. Viele Haushalte geben einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für die Miete aus. Nun greift die Regierung erneut regulierend ein.

Offizielle Bestätigung der 2-Prozent-GrenzeDas spanische Kabinett hat einen Real Decreto-ley (Dringlichkeitsverordnung) verabschiedet, der am 21. März 2026 im Boletín Oficial del Estado (BOE) veröffentlicht wurde und unmittelbar in Kraft trat. Die zentrale Maßnahme: Ab sofort dürfen Vermieter die Miete für Wohnungen nicht stärker als um 2 Prozent pro Jahr erhöhen – und das bis zum 31. Dezember 2027.

Diese Obergrenze gilt unabhängig von vertraglich vereinbarten Indexierungen (z. B. an den IPC oder den neuen IRAV-Index). Selbst wenn ein höherer Wert errechnet würde, darf die Steigerung die 2 Prozent nicht überschreiten, sofern keine anderweitige Einigung erzielt wird. Unterschiede je nach Vermietergröße: Große Vermieter („grandes tenedores“ – in der Regel ab 10 oder mehr Wohnungen): Die 2-Prozent-Grenze ist zwingend. Auch bei Verhandlungen darf keine höhere Steigerung vereinbart werden.
Kleine private Vermieter: Es besteht Verhandlungsspielraum. Kommt keine Einigung zustande, gilt jedoch ebenfalls das 2-Prozent-Limit.

Weitere Maßnahme: Verlängerung der Mietverträge. Zusätzlich zur Mietdeckelung sieht der Erlass eine außerordentliche Verlängerung der Mietverträge vor. Mieter von Hauptwohnsitzen können bei Verträgen, die zwischen 2026 und Ende 2027 auslaufen, eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre zu den bisherigen Konditionen verlangen. Der Vermieter muss dem grundsätzlich zustimmen, es sei denn, es liegen begründete Ausnahmen vor (z. B. Eigenbedarf).

Die Maßnahmen traten bereits am Tag nach der Veröffentlichung im BOE in Kraft (22. März 2026). Hintergrund und Ziele der Regierung. Die Intervention erfolgt vor dem Hintergrund wirtschaftlicher Unsicherheiten, darunter Auswirkungen geopolitischer Konflikte (wie der Krieg in Iran), die Energiepreise und Inflation erneut in die Höhe treiben. Das Ziel der Regierung unter Pedro Sánchez ist es, zu verhindern, dass Wohnkosten zusammen mit den Grundausgaben mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens beanspruchen. Mieter sollen mehr Stabilität erhalten.

Kritiker argumentieren, dass solche Preisobergrenzen langfristig das Angebot an Mietwohnungen verringern könnten, da Investitionen in den Wohnungsmarkt weniger attraktiv werden. Befürworter sehen darin einen notwendigen Schutz vor Spekulation und unbezahlbarem Wohnraum in angespannten Märkten. Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Mehr Planungssicherheit und Entlastung bei den laufenden Kosten. Besonders in Ballungszentren kann das spürbare Erleichterung bringen.

Für Vermieter: Begrenzte Einnahmensteigerungen. Große institutionelle Anleger sind stärker betroffen als private Kleinvermieter. Es empfiehlt sich, aktuelle Verträge zu prüfen und bei anstehenden Anpassungen rechtzeitig zu kommunizieren.

Die Regelung ist zeitlich befristet und soll die akute Situation entschärfen. Ob sie verlängert oder durch dauerhafte Reformen ersetzt wird, bleibt abzuwarten. In manchen Regionen wie Katalonien gibt es zusätzliche lokale Preisregulierungen in angespannten Zonen, die parallel gelten können.