Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die Übertragung von Immobilien auf Mallorca (bzw. den Balearen) durch Schenkung ist seit der Reform 2025 für enge Familienangehörige steuerlich deutlich attraktiver geworden. Viele Eigentümer – insbesondere Deutsche und andere EU-Bürger – prüfen, ob sie ihre Finca, Wohnung oder Villa bereits zu Lebzeiten an Kinder, Ehepartner oder Eltern übertragen sollen. Die zentrale Neuerung ist die weitgehende Freistellung von der spanischen Erbschafts- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD). Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen und Nebenkosten, die den Gesamteffekt stark beeinflussen können.

Die steuerliche Freistellung bei der ISD

Seit dem 25. Juli 2025 (Ley 6/2025) gilt auf den Balearen für Verwandtschaftsgruppen I und II eine 100-prozentige Bonifikation auf die ISD-Steuerschuld – sowohl bei Erbschaften als auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Das bedeutet in der Praxis: 0 Euro Schenkungsteuer für den Empfänger.

Gruppe I und II umfassen: Kinder (jedes Alters), Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner, Eltern und Großeltern, Enkel (unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. wenn der Elternteil bereits verstorben ist).

Es gibt keine Obergrenze beim Immobilienwert. Die Regelung gilt unabhängig vom Wohnsitz des Schenkers oder Empfängers, solange die Immobilie auf den Balearen liegt (territoriales Prinzip). Sie kommt daher auch Nichtresidenten (z.B. in Deutschland lebenden Eigentümern) zugute.

Wichtige Bedingung bei Immobilien: Der in der notariellen Urkunde und Steuererklärung angegebene Wert darf den amtlichen Kataster-Referenzwert (valor de referencia) um höchstens 20% übersteigen. Wird dieser Rahmen überschritten, kann die volle Bonifikation entfallen oder eingeschränkt werden.

Für Gruppe III (Geschwister, Onkel/Tanten, Neffen/Nichten u. a.) gibt es Ermäßigungen von 35% oder 60% (je nach onstellation, ob konkurrierende Abkömmlinge vorhanden sind).

Gruppe IV (entferntere Verwandte oder Nichtverwandte) bleibt weitgehend ohne Vergünstigung.

Zusätzlich existieren persönliche Freibeträge (z.B. 25.000€ in Gruppe II), die jedoch bei der 100-%-Bonifikation praktisch in den Hintergrund treten. Die Steuererklärung muss dennoch abgegeben werden.

Weitere Steuern und Kosten bei einer Immobilienschenkung: Die ISD-Freistellung ist nur ein Teil der Rechnung. Weitere Belastungen entstehen:

• Einkommensteuer (IRPF bzw. IRNR) beim Schenker
• Eine normale Schenkung löst beim Übertragenden eine Besteuerung des latenten Wertzuwachses (ganancia patrimonial) aus. Bemessungsgrundlage ist der aktuelle steuerliche Wert abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten).
• Residenten: progressive Sätze (derzeit ca. 19–30%).
• Nichtresidenten: Satz von 19%. Gerade bei älteren Mallorca-Immobilien mit starker Wertsteigerung kann diese Steuer erheblich sein und den Vorteil der ISD-Freistellung teilweise oder ganz aufheben
• Plusvalía municipal (IIVTNU)

Die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert wird bei Schenkungen in der Regel vom Empfänger getragen. Sie fällt nur an, wenn tatsächlich ein Wertzuwachs des Grundstücks vorliegt (seit der Rechtsprechung 2021 gilt „kein Gewinn – keine Steuer“). Die Höhe hängt von Gemeinde, Katasterbodenwert und Besitzdauer ab und kann mehrere Tausend Euro betragen.

Weitere Kosten

Notarkosten, Grundbuchgebühr (Registro de la Propiedad), Anwalts- und Steuerberaterkosten sowie ggf. Übersetzungen. Eine öffentliche notarielle Urkunde ist zwingend erforderlich (Art. 633 Código Civil). Der Empfänger muss die Schenkung annehmen.

Vorteile einer Schenkung

• Sofortige Eigentumsübertragung und Planungssicherheit zu Lebzeiten.
• Für enge Familie seit 2025 praktisch ISD-frei.
• Möglichkeit andere Nutzungsrechte zurückzubehalten, sodass der Schenker die Immobilie weiter nutzen kann.
• Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten und schnellere Abwicklung im Vergleich zu einer klassischen Erbschaft.
• Bei geringem oder keinem Wertzuwachs (z.B. erst kürzlich erworbene Objekte oder Bargeld) sehr günstig.
• Gilt auch für Nichtresidenten bei balearischen Immobilien.

Nachteile und Risiken

• Hohe IRPF / IRNR -Belastung beim Schenker bei wertgestiegenen Immobilien – oft der entscheidende Kostenfaktor.
• Verlust der Verfügungsmacht und Kontrolle über die Immobilie.
• Unwiderruflichkeit unter eingeschränkten Ausnahmen
• Mögliche deutsche Schenkungsteuer: Zwischen Deutschland und Spanien besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschafts-/Schenkungsteuer. Deutsche Steuerpflichtige müssen die deutschen Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre) und den Progressionsvorbehalt beachten. Die spanische Freistellung entlastet nicht automatisch in Deutschland Komplikationen bei belasteten Immobilien (Hypotheken), laufenden Mietverträgen oder mehreren Miteigentümern.
• Formale Fehler (Wertangabe, Fristen von nur einem Monat für die Steuererklärung) können teuer werden.
• Für entferntere Verwandte bleibt die Belastung spürbar.

Fazit:

Wie immer ist nicht alles Gold was glänzt. Lassen Sie sich beraten für diesen Schritt.