Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

In den sozialen Netzwerken wird seit kurzem über die Auswirkungen der Richtlinie Richtlinie (EU) 2024/1619 diskutiert und mich erreichen erste Anfragen zu spanischen Auslandkonten. Was verbirgt sich hinter der Richtlinie und wird sie die Nicht Residenten auf Mallorca betreffen?

CRD VI und das Ferienhaus in Spanien: Was Nicht-Residenten wirklich trifft

Viele Deutsche besitzen in Spanien eine Immobilie, ohne dort steuerlich ansässig zu sein. Sie leben in Hamburg, München oder Köln, haben NIE und *Certificado de no residente*, zahlen IBI, Comunidad und Strom per Lastschrift und führen dafür eine *cuenta de no residente* bei CaixaBank, Sabadell, Santander oder Bankinter.

Genau diese Gruppe liest jetzt Überschriften wie „Auslandskonto ab 2027 verboten“ und fragt sich: Muss das Hauskonto zu, die Hypothek umgeschuldet, das Geld nach Deutschland zurück?

Was CRD VI tatsächlich regelt

Artikel 21c der Richtlinie (EU) 2024/1619 verpflichtet Banken **außerhalb des EWR**, für Kernbankdienstleistungen an in der EU ansässige Kunden eine zugelassene Zweigstelle **in dem Mitgliedstaat** zu unterhalten, in dem der Kunde sitzt. Kernleistungen sind Einlagen, Kredit und Garantien. Die Regel gilt ab **11. Januar 2027**. Verträge vor dem **11. Juli 2026** genießen Bestandsschutz, verpflichten die Bank aber nicht, den Kunden zu behalten.

Anknüpfungspunkt ist die **Ansässigkeit**, nicht der Pass und nicht der Ort der Immobilie. Ein Deutscher mit Meldeadresse in Deutschland ist EU-ansässig. Ein Deutscher, der nach Mallorca oder Ibiza gezogen ist, ebenfalls. Ein Deutscher mit Wohnsitz in Dubai, Paraguay oder der Dominikanischen Republik nicht – auch wenn er weiterhin ein Haus in Valencia besitzt.

Spanische Banken sind EU-Institute. Auf sie zielt Artikel 21c nicht.

Was mit dem spanischen Nicht-Residentenkonto passiert?

Praktisch nichts durch CRD VI.

Wer in Spanien kauft oder hält, braucht in der Regel kein spanisches Konto: alle laufenden Kosten können natürlich auch über deutsche Konten abgewickelt werden. Wer trotzdem ein spanischen Konto eröffnen möchte wird durch diese Richtline hieran nicht gehindert. CaixaBank, Santander, Sabadell, BBVA und andere dürfen EU-Ansässige weiter bedienen. Eine *cuenta de no residente* bleibt nach Januar 2027 zulässig. Gebühren, Dokumentenaufwand (NIE, Nachweis der Nicht-Residenz, Herkunft der Mittel) und die Unterscheidung Resident/Nicht-Resident bleiben spanisches Bankgeschäft – unabhängig von CRD VI. Wer nur das Hauskonto in Spanien hat und sonst bei Sparkasse, Commerzbank oder ING in Deutschland bankt, merkt von der Richtlinie wenig.

Wo es weh tut: das zweite Konto außerhalb der EU

Das eigentliche Problem sitzt nicht in Palma de Mallorca, sondern in Zürich, London oder Singapur.

Viele Ferienhausbesitzer halten parallel ein Konto oder Depot bei einer Drittstaatenbank – Liquidität, Diversifikation, manchmal die Finanzierung des Kaufs. Solange der Wohnsitz in Deutschland oder Spanien liegt, ist der Kunde für diese Bank ein EU-Ansässiger.

Ab 2027 darf die Bank das Einlagen- oder Kreditgeschäft mit ihm nur fortführen, wenn sie eine Zweigstelle **genau in seinem Wohnsitzstaat** hat. Eine Lizenz in Frankfurt hilft nicht für einen Kunden, der inzwischen in Spanien gemeldet ist. Eine spanische Zweigstelle hilft nicht für den Kunden, der in Deutschland bleibt. Passporting für Drittstaatenzweigstellen gibt es nicht.

Kleine Privatbanken werden EU-Kunden oft abgeben. Große Gruppen schieben sie intern auf eine EU-Tochter. Dann bleibt der Markenname, das Vermögen liegt aber unter EU-Aufsicht und im europäischen Abwicklungsrahmen – genau das, wofür viele das Schweizer Konto nicht eröffnet haben.

Hypothek auf die spanische Immobilie

Hier gibt es zwei Fälle:

a) Die Finanzierung über eine spanische Bank. Dies ist unproblematisch. Nicht-Residenten bekommen typischerweise 60–70 Prozent Beleihung, brauchen NIE und ein spanisches Konto für die Rate. CRD VI ändert daran nichts.

b) Die Finanzierung erfolgt über eine Drittstaatenbank zum Beispiel wenn eine schweizerische, britische oder US-Bank das Objekt in Spanien finanziert. Das ist Kreditgeschäft an einen EU-Ansässigen. Ohne Zweigstelle im Wohnsitzstaat des Schuldners wird die Fortsetzung ab 2027 rechtlich prekär, sofern der Vertrag nicht unter den Bestandsschutz vor dem 11. Juli 2026 fällt. Selbst dann kann die Bank kündigen oder umstrukturieren. Wer 2026/27 noch umschuldet oder erhöht, fällt aus dem Grandfathering heraus.

Drei Wohnsitzlagen, drei Wirkungen

1. Wohnsitz Deutschland, Haus Spanien.

Spanisches Konto: ja, weiter möglich. Drittstaatenkonto: betroffen, weil der Kunde in der EU sitzt. Die Immobilie ändert die bankrechtliche Ansässigkeit nicht.

2. Wohnsitz Spanien (Residencia), Haus Spanien.

Immer noch EU-Ansässigkeit. Steuerlich kann das vorteilhaft sein, bankseitig gegenüber Zürich oder Singapur ist Spanien dasselbe wie Deutschland. Zusätzlich gilt: Eine etwaige Zweigstelle müsste in Spanien sitzen, nicht in Frankfurt.

3. Wohnsitz außerhalb der EU, Haus bleibt in Spanien.

Hier greift Artikel 21c nicht mehr auf die Person. Ein Konto in der Schweiz oder in Asien darf geführt werden, weil der Kunde nicht in der EU ansässig ist. Das spanische Hauskonto bleibt trotzdem sinnvoll: IBI, Comunidad und Versorger wollen in der Praxis einen ES-IBAN und Lastschrift. Steuerlich bleibt man in Spanien Nicht-Resident. Residenz und Bankansässigkeit sind zwei verschiedene Schalter.

Ein Zweitpass ohne Wohnsitzwechsel ändert an CRD VI nichts.

Nun zu der Frage was die Richtlinie nicht ist

Sie ist kein Verbot, in Spanien Eigentum zu halten. Sie ist keine Kapitalverkehrskontrolle für Überweisungen von Deutschland nach Málaga. Sie zwingt niemanden, das Ferienhaus zu verkaufen. Sie sagt der Schweizer Bank: Ohne lokale Zulassung im Wohnsitzstaat des EU-Kunden darfst du Einlagen und Kredite dort nicht fortsetzen.

Wer nur das operative Hauskonto in Spanien braucht, hat kein CRD-VI-Problem. Wer Vermögen bewusst außerhalb der EU parken wollte und gleichzeitig in der EU wohnt, hat eines.

Was sind die Tipps bis Januar 2027?

– Die Immobilie über ein spanisches Nicht-Residentenkonto oder über ein EU Konto führen und dort Lastschriften (IBI, Comunidad, Versorger, ggf. Hypothek) einrichten.  

– Herkunftsnachweise für größere Überweisungen bereithalten; das verlangen spanische Banken unabhängig von CRD VI.  

– Drittstaatenbeziehungen inventarisieren: eröffnet vor/nach 11. Juli 2026, Einlage oder Kredit, drohende Kündigung oder Umbuchung auf EU-Tochter.  

– Nicht darauf wetten, dass „Ferienhaus in Spanien“ automatisch eine Ausnahme schafft. Es schafft keine.  

– Wer den Drittstaatenzugang dauerhaft halten will, kommt an der Ansässigkeit außerhalb der EU nicht vorbei. Spanien zählt dafür nicht.

Die Immobilie auf Mallorca bleibt ein spanisches Objekt mit spanischen Zahlungswegen. Die Richtlinie entscheidet nur, welche Bank außerhalb Europas den Eigentümer noch als Kunden führen darf – und das hängt am Wohnsitz, nicht am Grundbuch in Palma.