Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die spanische Zentralregierung bereitet ein Wohnungsdekret vor, das auf den Balearen de facto wie eine Mietpreisbremse wirken soll – ohne dass die Regionalregierung unter Marga Prohens die Inseln zur „zona tensionada“ erklären muss. Im Mittelpunkt steht eine automatische Vertragsverlängerung. Betroffen wären nach Regierungsangaben rund 25.000 Haushalte.

Ein Dekret gegen den regionalen Vetopunkt

Die Balearen erfüllen nach Einschätzung zahlreicher Fachleute die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausweisung als angespannter Wohnungsmarkt. Die Regierung Prohens (PP) lehnt diese Ausweisung jedoch weiterhin ab. Damit greifen die unmittelbaren Mietpreisobergrenzen der staatlichen Ley 12/2023 auf den Inseln nicht.

Madrid versucht nun, diesen Vetopunkt auf einem anderen Weg zu umgehen. Nach einem Entwurf einer Gesetzesvorlage soll es eine automatische Verlängerung bestehender Mietverträge um bis zu zwei Jahre geben. Mieter, die in den vorangegangenen acht Monaten vertragstreu gezahlt haben, sollen die Verlängerung jährlich verlangen können. Vermieter müssten dem in der Regel nachkommen.

Für rund 25.000 Verträge, die im restlichen Jahr 2026 und 2027 auslaufen, wäre das eine faktische Einfrierung der Miete bis 2027. Ältere Schätzungen aus dem März 2026 gingen von etwa 24.000 betroffenen Familien aus. Verträge, die bereits neu abgeschlossen wurden, fielen nicht unter die Regelung; die nächste Erneuerungswelle im Folgejahr wäre jedoch erfasst.

Warum die Balearen im Fokus stehen

Viele der jetzt auslaufenden Verträge wurden in der Pandemiezeit geschlossen. Damals lagen typische Mieten in Palma oft bei 700 bis 800 Euro. Bei Neuverhandlung am freien Markt liegen die Forderungen inzwischen deutlich höher; für Palma werden Mittelwerte um 1.500 Euro genannt, für Ibiza noch höhere Beträge. Prognosen für 2026 gehen von weiteren Steigerungen zwischen 8 und 12 Prozent aus, sofern keine gesetzliche Stabilisierung greift.

Genau diese Neuverhandlung will die Zentralregierung in PP-geführten Regionen erschweren. Der Entwurf spricht von einer „Stabilisierung der Mietverträge“, um Bewohner vor „missbräuchlichen Erhöhungen“ zu schützen, wo die Ley de Vivienda regional nicht angewendet wird.

Was aus dem Entwurf wieder gestrichen wurde

Frühere, radikalere Ideen sind nach den vorliegenden Berichten nicht mehr im Text. Dazu gehörten unbefristete Mietverträge nach dem Muster der alten „renta antigua“ sowie die Erhebung von 21 Prozent IVA auf touristische Unterkünfte, die keine hotelgleichen Leistungen erbringen. Beide Punkte hätten den Markt auf den Balearen besonders stark getroffen.

Stattdessen finden sich fiskalische Anreize, die der Linie der Regionalregierung näherstehen: Steuererleichterungen im IRPF für kleinere Vermieter, die die Miete freiwillig senken oder nicht über den IPC hinaus anheben. Ähnliche Abzüge hat das Govern Prohens bereits beschlossen. Diskutiert werden ferner zinslose öffentliche Darlehen von bis zu 50.000 Euro als Eigenkapitalhilfe beim Ersterwerb, ebenfalls ein Instrument, das auf den Inseln bereits in ähnlicher Form existiert.

Junts signalisierte Dissens über einzelne enthaltene Maßnahmen. Ohne ausreichende parlamentarische Mehrheit droht dem Dekret später die fehlende Konvalidierung im Kongress – ein Szenario, das 2026 bereits einmal zu einem abrupten Wegfall von Mietschutzregelungen geführt hat.

Rechtliche Einordnung für Eigentümer und Mieter

Solange das Dekret nicht im Amtsblatt steht und nicht konvalidiert ist, ändert sich am geltenden Recht nichts. Maßgeblich bleibt die Ley de Arrendamientos Urbanos in der jeweils aktuellen Fassung, ergänzt um die staatlichen Regelungen der Ley 12/2023, soweit diese ohne regionale Ausweisung einer zona tensionada überhaupt greifen.

Für Vermieter auf Mallorca, Ibiza, Formentera und Menorca hieße eine Annahme des Entwurfs konkret:

• Auslaufende Wohnraummietverträge könnten auf Verlangen des vertragstreuen Mieters um bis zu zwei Jahre verlängert werden.
• Eine marktübliche Neuverhandlung der Ausgangsmiete wäre in diesem Zeitraum weitgehend blockiert.
• Steuerliche Vergünstigungen könnten teilweise kompensieren, sofern der Vermieter die Miete senkt oder nur inflationskonform anpasst.
• Kurzzeit- und Saisonvermietung blieben ein eigenes, politisch weiter umkämpftes Feld; die IVA-Verschärfung ist derzeit nicht Teil des Textes.

Für Mieter bedeutete die Regelung eine Atempause, aber keinen dauerhaften Preisdeckel. Nach Ablauf der Verlängerung stünde erneut die Frage der Marktmiete im Raum, sofern bis dahin weder eine zona tensionada ausgewiesen noch eine Nachfolgeregelung geschaffen wird.

Deutsche Eigentümer und Investoren sollten drei Punkte beachten.

Erstens: Bestandsmietverträge, die 2026 oder 2027 enden, sind das eigentliche Einfallstor der geplanten Maßnahme.

Zweitens: Neue Verträge, die vor Inkrafttreten zu Marktbedingungen geschlossen werden, fielen nach der bisherigen Plänen nicht rückwirkend unter die Verlängerung.

Drittens: Die politische Lage ist instabil. Ein Dekret kann schnell kommen und ebenso schnell im Parlament scheitern.

Was jetzt zu tun ist

Eigentümer sollten laufende Verträge, Kündigungs- und Verlängerungsfristen sowie den Zahlungsstand der Mieter dokumentieren. Wer eine Neuvermietung oder eine Umstellung auf saisonale Nutzung plant, sollte den Zeitpunkt und die Vertragsform rechtlich prüfen lassen, bevor der Text feststeht.

Mieter, deren Vertrag in den kommenden Monaten ausläuft, sollten den Entwurf und die weiteren Verhandlungen beobachten und Fristen nicht versäumen, falls eine Antrags- oder Mitteilungspflicht kommt.

Die Kanzlei LexJahnel berät deutschsprachige Eigentümer, Käufer und Mieter auf den Balearen zur Vertragsgestaltung nach spanischem Mietrecht, zu steuerlichen Folgen von Vermietung und zu den laufenden
Änderungen der Wohnungsgesetzgebung.

Hinweis: Der Beitrag gibt den Stand der Diskussionen vom 29. September 2026 wieder. Maßgeblich ist allein der endgültige amtliche Wortlaut.