Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

In den sozialen Netzwerken wird seit kurzem über die Auswirkungen der Richtlinie Richtlinie (EU) 2024/1619 diskutiert und mich erreichen erste Anfragen zu spanischen Auslandkonten. Was verbirgt sich hinter der Richtlinie und wird sie die Nicht Residenten auf Mallorca betreffen?

CRD VI und das Ferienhaus in Spanien: Was Nicht-Residenten wirklich trifft

Viele Deutsche besitzen in Spanien eine Immobilie, ohne dort steuerlich ansässig zu sein. Sie leben in Hamburg, München oder Köln, haben NIE und *Certificado de no residente*, zahlen IBI, Comunidad und Strom per Lastschrift und führen dafür eine *cuenta de no residente* bei CaixaBank, Sabadell, Santander oder Bankinter.

Genau diese Gruppe liest jetzt Überschriften wie „Auslandskonto ab 2027 verboten“ und fragt sich: Muss das Hauskonto zu, die Hypothek umgeschuldet, das Geld nach Deutschland zurück?

Was CRD VI tatsächlich regelt

Artikel 21c der Richtlinie (EU) 2024/1619 verpflichtet Banken **außerhalb des EWR**, für Kernbankdienstleistungen an in der EU ansässige Kunden eine zugelassene Zweigstelle **in dem Mitgliedstaat** zu unterhalten, in dem der Kunde sitzt. Kernleistungen sind Einlagen, Kredit und Garantien. Die Regel gilt ab **11. Januar 2027**. Verträge vor dem **11. Juli 2026** genießen Bestandsschutz, verpflichten die Bank aber nicht, den Kunden zu behalten.

Anknüpfungspunkt ist die **Ansässigkeit**, nicht der Pass und nicht der Ort der Immobilie. Ein Deutscher mit Meldeadresse in Deutschland ist EU-ansässig. Ein Deutscher, der nach Mallorca oder Ibiza gezogen ist, ebenfalls. Ein Deutscher mit Wohnsitz in Dubai, Paraguay oder der Dominikanischen Republik nicht – auch wenn er weiterhin ein Haus in Valencia besitzt.

Spanische Banken sind EU-Institute. Auf sie zielt Artikel 21c nicht.

Was mit dem spanischen Nicht-Residentenkonto passiert?

Praktisch nichts durch CRD VI.

Wer in Spanien kauft oder hält, braucht in der Regel kein spanisches Konto: alle laufenden Kosten können natürlich auch über deutsche Konten abgewickelt werden. Wer trotzdem ein spanischen Konto eröffnen möchte wird durch diese Richtline hieran nicht gehindert. CaixaBank, Santander, Sabadell, BBVA und andere dürfen EU-Ansässige weiter bedienen. Eine *cuenta de no residente* bleibt nach Januar 2027 zulässig. Gebühren, Dokumentenaufwand (NIE, Nachweis der Nicht-Residenz, Herkunft der Mittel) und die Unterscheidung Resident/Nicht-Resident bleiben spanisches Bankgeschäft – unabhängig von CRD VI. Wer nur das Hauskonto in Spanien hat und sonst bei Sparkasse, Commerzbank oder ING in Deutschland bankt, merkt von der Richtlinie wenig.

Wo es weh tut: das zweite Konto außerhalb der EU

Das eigentliche Problem sitzt nicht in Palma de Mallorca, sondern in Zürich, London oder Singapur.

Viele Ferienhausbesitzer halten parallel ein Konto oder Depot bei einer Drittstaatenbank – Liquidität, Diversifikation, manchmal die Finanzierung des Kaufs. Solange der Wohnsitz in Deutschland oder Spanien liegt, ist der Kunde für diese Bank ein EU-Ansässiger.

Ab 2027 darf die Bank das Einlagen- oder Kreditgeschäft mit ihm nur fortführen, wenn sie eine Zweigstelle **genau in seinem Wohnsitzstaat** hat. Eine Lizenz in Frankfurt hilft nicht für einen Kunden, der inzwischen in Spanien gemeldet ist. Eine spanische Zweigstelle hilft nicht für den Kunden, der in Deutschland bleibt. Passporting für Drittstaatenzweigstellen gibt es nicht.

Kleine Privatbanken werden EU-Kunden oft abgeben. Große Gruppen schieben sie intern auf eine EU-Tochter. Dann bleibt der Markenname, das Vermögen liegt aber unter EU-Aufsicht und im europäischen Abwicklungsrahmen – genau das, wofür viele das Schweizer Konto nicht eröffnet haben.

Hypothek auf die spanische Immobilie

Hier gibt es zwei Fälle:

a) Die Finanzierung über eine spanische Bank. Dies ist unproblematisch. Nicht-Residenten bekommen typischerweise 60–70 Prozent Beleihung, brauchen NIE und ein spanisches Konto für die Rate. CRD VI ändert daran nichts.

b) Die Finanzierung erfolgt über eine Drittstaatenbank zum Beispiel wenn eine schweizerische, britische oder US-Bank das Objekt in Spanien finanziert. Das ist Kreditgeschäft an einen EU-Ansässigen. Ohne Zweigstelle im Wohnsitzstaat des Schuldners wird die Fortsetzung ab 2027 rechtlich prekär, sofern der Vertrag nicht unter den Bestandsschutz vor dem 11. Juli 2026 fällt. Selbst dann kann die Bank kündigen oder umstrukturieren. Wer 2026/27 noch umschuldet oder erhöht, fällt aus dem Grandfathering heraus.

Drei Wohnsitzlagen, drei Wirkungen

1. Wohnsitz Deutschland, Haus Spanien.

Spanisches Konto: ja, weiter möglich. Drittstaatenkonto: betroffen, weil der Kunde in der EU sitzt. Die Immobilie ändert die bankrechtliche Ansässigkeit nicht.

2. Wohnsitz Spanien (Residencia), Haus Spanien.

Immer noch EU-Ansässigkeit. Steuerlich kann das vorteilhaft sein, bankseitig gegenüber Zürich oder Singapur ist Spanien dasselbe wie Deutschland. Zusätzlich gilt: Eine etwaige Zweigstelle müsste in Spanien sitzen, nicht in Frankfurt.

3. Wohnsitz außerhalb der EU, Haus bleibt in Spanien.

Hier greift Artikel 21c nicht mehr auf die Person. Ein Konto in der Schweiz oder in Asien darf geführt werden, weil der Kunde nicht in der EU ansässig ist. Das spanische Hauskonto bleibt trotzdem sinnvoll: IBI, Comunidad und Versorger wollen in der Praxis einen ES-IBAN und Lastschrift. Steuerlich bleibt man in Spanien Nicht-Resident. Residenz und Bankansässigkeit sind zwei verschiedene Schalter.

Ein Zweitpass ohne Wohnsitzwechsel ändert an CRD VI nichts.

Nun zu der Frage was die Richtlinie nicht ist

Sie ist kein Verbot, in Spanien Eigentum zu halten. Sie ist keine Kapitalverkehrskontrolle für Überweisungen von Deutschland nach Málaga. Sie zwingt niemanden, das Ferienhaus zu verkaufen. Sie sagt der Schweizer Bank: Ohne lokale Zulassung im Wohnsitzstaat des EU-Kunden darfst du Einlagen und Kredite dort nicht fortsetzen.

Wer nur das operative Hauskonto in Spanien braucht, hat kein CRD-VI-Problem. Wer Vermögen bewusst außerhalb der EU parken wollte und gleichzeitig in der EU wohnt, hat eines.

Was sind die Tipps bis Januar 2027?

– Die Immobilie über ein spanisches Nicht-Residentenkonto oder über ein EU Konto führen und dort Lastschriften (IBI, Comunidad, Versorger, ggf. Hypothek) einrichten.  

– Herkunftsnachweise für größere Überweisungen bereithalten; das verlangen spanische Banken unabhängig von CRD VI.  

– Drittstaatenbeziehungen inventarisieren: eröffnet vor/nach 11. Juli 2026, Einlage oder Kredit, drohende Kündigung oder Umbuchung auf EU-Tochter.  

– Nicht darauf wetten, dass „Ferienhaus in Spanien“ automatisch eine Ausnahme schafft. Es schafft keine.  

– Wer den Drittstaatenzugang dauerhaft halten will, kommt an der Ansässigkeit außerhalb der EU nicht vorbei. Spanien zählt dafür nicht.

Die Immobilie auf Mallorca bleibt ein spanisches Objekt mit spanischen Zahlungswegen. Die Richtlinie entscheidet nur, welche Bank außerhalb Europas den Eigentümer noch als Kunden führen darf – und das hängt am Wohnsitz, nicht am Grundbuch in Palma.

Die jornada intensiva (auch jornada continua genannt) ist eine in Spanien verbreitete Form der Arbeitszeitgestaltung. Dabei werden die täglichen Arbeitsstunden in einem durchgehenden Block absolviert – ohne die typische lange Mittagspause.

Was bedeutet das konkret?

Im Gegensatz zur klassischen jornada partida (geteilte Arbeitszeit), bei der man morgens und nachmittags arbeitet und dazwischen oft ein bis zwei Stunden Pause macht (häufig von 14–16 oder 15–17 Uhr), arbeitet man bei der intensiven Variante durch. Typische Beispiele sind:

• 8:00–15:00 Uhr
• 7:00–14:00 Uhr
• 8:30–15:30 Uhr

Es gibt keine gesetzlich festgelegte einheitliche Uhrzeit – der genaue Rahmen hängt vom Unternehmen und vor allem vom jeweiligen Tarifvertrag (convenio colectivo) ab.

Wenn die durchgehende Arbeitszeit mehr als sechs Stunden beträgt, steht den Beschäftigten laut Estatuto de los Trabajadores eine Pause von mindestens 15 Minuten zu. Diese kurze Pause gilt als Arbeitszeit.

Besonders häufig im Sommer

Viele Unternehmen, besonders Büros, Verwaltungen und manche Dienstleistungsbranchen, führen die jornada intensiva saisonal ein – die sogenannte jornada intensiva de verano. Sie beginnt oft im Juni oder Juli und dauert bis Ende August oder September. Ziel ist es, die heißesten Stunden des Tages zu vermeiden und den Mitarbeitern mehr Nachmittags- und Abendzeit zu ermöglichen.

Vorteile und Nachteile

Vorteile:

• Mehr Freizeit am Nachmittag und Abend (besonders angenehm bei den langen spanischen Sommerabenden).
• Bessere Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben.
• Oft als effizienter empfunden, weil der Arbeitstag kompakter ist.

Nachteile / Herausforderungen:

• Längere durchgehende Konzentration ohne große Pause.
• Nicht in allen Branchen praktikabel (z. B. Einzelhandel, Gastronomie oder Kundenkontakt mit Nachmittagsöffnungszeiten).
• Manche Unternehmen kompensieren die kürzeren Tage im Sommer durch längere Arbeitszeiten im restlichen Jahr oder durch andere Regelungen.

Rechtlicher Rahmen

Die jornada intensiva ist keine gesetzliche Pflicht, sondern eine vereinbarte Modalität. Sie muss im Arbeitsvertrag, in Betriebsvereinbarungen oder im Tarifvertrag geregelt sein. Die wöchentliche Höchstarbeitszeit und die Ruhezeiten bleiben selbstverständlich bestehen.

Fazit

Die jornada intensiva ist ein typisches Element der spanischen Arbeitskultur, das besonders im Sommer den Alltag vieler Beschäftigter prägt. Sie spiegelt den Wunsch wider, die Arbeitszeit kompakter zu gestalten und mehr Lebensqualität zu gewinnen – ein Konzept, das in den letzten Jahren auch außerhalb der Sommerzeit an Bedeutung gewonnen hat.

Der spanische Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter enormem Druck. Besonders in Großstädten wie Madrid, Barcelona oder Valencia sind bezahlbare Mietwohnungen rar. Hohe Nachfrage bei begrenzter Angebotsmenge treibt die Preise kontinuierlich nach oben. Viele Haushalte geben einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für die Miete aus. Nun greift die Regierung erneut regulierend ein.

Offizielle Bestätigung der 2-Prozent-GrenzeDas spanische Kabinett hat einen Real Decreto-ley (Dringlichkeitsverordnung) verabschiedet, der am 21. März 2026 im Boletín Oficial del Estado (BOE) veröffentlicht wurde und unmittelbar in Kraft trat. Die zentrale Maßnahme: Ab sofort dürfen Vermieter die Miete für Wohnungen nicht stärker als um 2 Prozent pro Jahr erhöhen – und das bis zum 31. Dezember 2027.

Diese Obergrenze gilt unabhängig von vertraglich vereinbarten Indexierungen (z. B. an den IPC oder den neuen IRAV-Index). Selbst wenn ein höherer Wert errechnet würde, darf die Steigerung die 2 Prozent nicht überschreiten, sofern keine anderweitige Einigung erzielt wird. Unterschiede je nach Vermietergröße: Große Vermieter („grandes tenedores“ – in der Regel ab 10 oder mehr Wohnungen): Die 2-Prozent-Grenze ist zwingend. Auch bei Verhandlungen darf keine höhere Steigerung vereinbart werden.
Kleine private Vermieter: Es besteht Verhandlungsspielraum. Kommt keine Einigung zustande, gilt jedoch ebenfalls das 2-Prozent-Limit.

Weitere Maßnahme: Verlängerung der Mietverträge. Zusätzlich zur Mietdeckelung sieht der Erlass eine außerordentliche Verlängerung der Mietverträge vor. Mieter von Hauptwohnsitzen können bei Verträgen, die zwischen 2026 und Ende 2027 auslaufen, eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre zu den bisherigen Konditionen verlangen. Der Vermieter muss dem grundsätzlich zustimmen, es sei denn, es liegen begründete Ausnahmen vor (z. B. Eigenbedarf).

Die Maßnahmen traten bereits am Tag nach der Veröffentlichung im BOE in Kraft (22. März 2026). Hintergrund und Ziele der Regierung. Die Intervention erfolgt vor dem Hintergrund wirtschaftlicher Unsicherheiten, darunter Auswirkungen geopolitischer Konflikte (wie der Krieg in Iran), die Energiepreise und Inflation erneut in die Höhe treiben. Das Ziel der Regierung unter Pedro Sánchez ist es, zu verhindern, dass Wohnkosten zusammen mit den Grundausgaben mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens beanspruchen. Mieter sollen mehr Stabilität erhalten.

Kritiker argumentieren, dass solche Preisobergrenzen langfristig das Angebot an Mietwohnungen verringern könnten, da Investitionen in den Wohnungsmarkt weniger attraktiv werden. Befürworter sehen darin einen notwendigen Schutz vor Spekulation und unbezahlbarem Wohnraum in angespannten Märkten. Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter: Mehr Planungssicherheit und Entlastung bei den laufenden Kosten. Besonders in Ballungszentren kann das spürbare Erleichterung bringen.

Für Vermieter: Begrenzte Einnahmensteigerungen. Große institutionelle Anleger sind stärker betroffen als private Kleinvermieter. Es empfiehlt sich, aktuelle Verträge zu prüfen und bei anstehenden Anpassungen rechtzeitig zu kommunizieren.

Die Regelung ist zeitlich befristet und soll die akute Situation entschärfen. Ob sie verlängert oder durch dauerhafte Reformen ersetzt wird, bleibt abzuwarten. In manchen Regionen wie Katalonien gibt es zusätzliche lokale Preisregulierungen in angespannten Zonen, die parallel gelten können.