Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Maßnahmen gegen illegales touristisches Angebot und für nachhaltigen Tourismus

Am 11. April 2025 hat die Regierung der Balearischen Inseln das Dekret-Gesetz 4/2025 verabschiedet, das entscheidende Schritte zur Bekämpfung des illegalen touristischen Angebots, zur Begrenzung des Tourismuswachstums und zur Verbesserung der Qualität des Tourismus auf den Inseln einführt. Dieses Gesetz ist Teil der umfassenden Agenda für die wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit der Balearen, wie sie im Pakt für Nachhaltigkeit (Februar 2025) festgelegt wurde. Es adressiert dringende Herausforderungen wie die Überlastung durch Touristen, den illegalen Wohnungsverleih und die Notwendigkeit, die Lebensqualität der einheimischen Bevölkerung sowie die Arbeitsbedingungen im Tourismussektor zu verbessern.

Hintergrund und Zielsetzung

Die Balearischen Inseln sind eines der beliebtesten Reiseziele Europas, mit einem Tourismusanteil von über 45 % am regionalen BIP und mehr als 16 Millionen Besuchern im Jahr 2024. In den letzten acht Jahren sind laut Regierungsangaben rund 115.000 regulierte Touristenplätze hinzugekommen, begleitet von einem unkontrollierten Anstieg illegaler Angebote, insbesondere im Bereich der Ferienwohnungen.

Das Dekret-Gesetz 4/2025 zielt darauf ab, durch eine Kombination aus strenger Regulierung, Sanktionen gegen illegale Anbieter und Maßnahmen zur Förderung eines nachhaltigen und qualitativ hochwertigen Tourismus zu lösen. Es basiert auf den Ergebnissen der Mesa del Pacto Social y Político por la Sostenibilidad.

Wichtige Änderungen und Maßnahmen

Das Gesetz führt Änderungen in mehreren bestehenden Rechtsvorschriften ein, darunter die Ley 8/2012 (Tourismusgesetz), die Ley 3/2022 (Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft im Tourismus), die Ley 2/2016 (Tourismussteuer) und die Ley 13/2017 (Haushaltsgesetz). Hier sind die zentralen Punkte:

1. Kontrolle des touristischen Angebots:
   • Verbot von touristischen Vermietungen in Mehrfamilienhäusern: Erstmals wird die touristische Nutzung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausdrücklich untersagt, um den Wohnungsmarkt für Einheimische zu entlasten und illegale Vermietungen einzudämmen. Diese Maßnahme zielt insbesondere auf onlinePlattformen ab, die für illegale Vermietungen genutzt werden.
   • Überprüfung von Kapazitätsgrenzen: Es wird eine Überarbeitung der maximalen Kapazitäten für touristische Unterkünfte eingeleitet, einschließlich der Möglichkeit, bestehende Lizenzen vorübergehend zu suspendieren oder die Nicht-Vermarktung bestimmter Unterkünfte zu regulieren.
2. Bekämpfung illegaler Angebote:
   • Das Gesetz verschärft die Sanktionen gegen illegale touristische Vermietungen und führt effektivere Kontrollmechanismen ein. Die Behörden können nun schneller gegen Anbieter vorgehen, die ohne entsprechende Lizenz operieren. Temporäre Schließungen von illegal genutzten Unterkünften sind als vorläufige Maßnahme vorgesehen.
   • Beamte der Generaldirektion für Tourismus erhalten erweiterte Befugnisse, um bei der Verwaltung des Fonds für nachhaltigen Tourismus und bei der Durchsetzung von Sanktionen mitzuwirken.
3. Förderung nachhaltigen Tourismus:
   • Die Mittel aus der Tourismussteuer (Ley 2/2016) werden endlich gezielt für Projekte zur Förderung eines nachhaltigen Tourismus umgeleitet. Dazu gehören der Schutz natürlicher Ressourcen, die Modernisierung ländlicher und maritimer Gebiete, die Verbesserung der Arbeitsbedingungen im Tourismus und die Sanierung gesättigter Tourismusgebiete.
   • Es werden Anreize geschaffen, um die Qualität der touristischen Infrastruktur zu erhöhen, etwa durch die Umstellung auf umweltfreundliche Technologien und die Förderung von Kreislaufwirtschaft.
4. Verbesserung der Arbeitsbedingungen:
   • Das Gesetz legt einen Fokus auf die Verbesserung der Arbeitsbedsowie die Förderung von Arbeitsplätzen im Tourismussektor, einschließlich besserer Löhne und stabilerer Arbeitsverträge, um die Attraktivität der Branche für qualifizierte Fachkräfte zu erhöhen.
5. Regulatorische Anpassungen:
   • Das Dekret 20/2015, das die Klassifizierung und Regulierung touristischer Unternehmen regelt, wird angepasst, um klarzustellen, dass touristische Vermietungen auf Einfamilienhäuser beschränkt sind. Dies soll rechtliche Unsicherheiten beseitigen und die Regulierung kohärenter gestalten.

Reaktionen und Ausblick

Die Verabschiedung des Dekret-Gesetzes wurde von der konservativen Regionalregierung unter der Leitung von Marga Prohens als „maßgeblicher Schritt“ gefeiert, um „dem unkontrollierten Wachstum ein Ende zu setzen“ und die Balearen nachhaltiger und lebenswerter zu gestalten. Auf X wurde das Gesetz als „entscheidender Schritt zur Begrenzung des übermäßigen Tourismuswachstums“ begrüßt.

Fazit

Das Dekret-Gesetz 4/2025 markiert einen Wendepunkt in der Tourismuspolitik der Balearischen Inseln. Ob die Maßnahmen die gewünschten Effekte erzielen, wird stark von der konsequenten Umsetzung und der Zusammenarbeit zwischen Behörden, Tourismusbranche und Bürgern abhängen.

Endlich ist es wieder so weit, Gebäude im Außenbereich auf Mallorca deren Baurechtsverstoß verjährt ist können wieder legalisiert werden.

Am Freitag den 24 Mai 2024 hat der Govern das Gesetzesdekret über dringende Maßnahmen zur Verwaltungsvereinfachung und Rationalisierung der öffentlichen Verwaltungen auf den Balearen verabschiedet. Das Hauptziel ist es übermäßige Bürokratie als Hindernis für die Bürger zu beseitigen und eine agile und effiziente Verwaltung zu schaffen. Ein Teil dieses Dekretes beschäftigt sich mit der Legalisierung von Schwarzbauten auf den „fincas rusticas“.

Das Dekret sieht vor, dass Gebäude, Bauten, Anlagen und Nutzungen außerhalb der planungsrechtlichen Vorschriften, bei denen es bei Inkrafttreten dieses Gesetzesdekrets nicht mehr möglich ist Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität zu ergreifen, innerhalb einer Frist von höchstens drei Jahren außerordentlich legalisiert werden können.

Diese Maßnahme zielt nur auf Gebäude, Bauten und Anlagen ab, gegen die die Verwaltung nicht mehr vorgehen kann, weil es sich um verjährte Verstöße handelt. Gegen diese Gebäude kann also keine Sanktion  oder Abrissverfügung verhängt werden. Die Legalisierung beinhaltet das Verbot, die rusticas für die Kommerzialisierung von Touristenaufenthalten zu nutzen.

Diejenigen Gebäude, Bauten und Anlagen, die acht Jahre vor Inkrafttreten des Dekrets errichtet wurden, kommen für diese außerordentliche Maßnahme in Frage. Es gibt hiervon Ausnahmen bei denen längere Fristen der Verjährung gelten.

Als Gegenleistung für die Legalisierung wird vom Grundstückseigentümer eine Zahlung einer Entschädigung und zur Durchführung von Umweltschutzmaßnahmen gefordert. Die Höhe der Zahlung  beträgt 10 % wenn die Legalisierung im ersten Jahr, 12,5 %, wenn sie im zweiten Jahr, und 15 %, wenn sie im dritten Jahr beantragt wird. Ermäßigung greifen bei Grundstückseigentümern mit niedrigen und mittleren Einkommen.

Darüber hinaus muss ein technisches Projekt für die Anpassung der Gebäudes vorgelegt werden welches Umweltschutzmaßnahmen enthält. Hierzu zählen  die Verringerung der Lichtverschmutzung und eine Erhöhung der Energie- oder Wassereffizienz des Gebäudes.

Ausgenommen von der Legalisierung sind folgenden Fälle:

• Gebäude, Bauten oder Anlagen, die nach der geltenden Planung der Enteignung, der zwangsweisen und kostenlosen Übertragung oder dem Abriss unterliegen.

• Gebäude, Bauten oder Anlagen, die sich im öffentlichen Bereich, in der Straßenschutzzone oder in den aus der Küstengesetzgebung abgeleiteten Dienstbarkeiten befinden.

• Gebäude, Bauten, Anlagen und Nutzungen, die mit der Ausübung einer Tätigkeit verbunden sind, für die gemäß der geltenden sektoralen Gesetzgebung der Erwerb von Plätzen, Quoten oder anderen Rechten öffentlicher und begrenzter Natur erforderlich ist, wie im Fall von Landhotels oder Agrotourismus.

• Gebäude, Bauten oder Anlagen, in denen Tätigkeiten ausgeübt werden, die der vorherigen Erklärung des allgemeinen Interesses gemäß dem Gesetz 6/1997 vom 8. Juli auf den ländlichen Flächen der Balearen unterliegen, wenn die betreffende Tätigkeit nicht gemäß Artikel 26 des genannten Gesetzes als von allgemeinem Interesse erklärt wurde.

In allen Fällen bedeutet die Legalisierung aber das ausdrücklich das Verbot der Vermarktung zu  touristischen Zwecken.

Der spanische Immobilienmarkt boom, die Steuern fließen reichlich, es ist also Zeit an der Steuerschraube zu drehen. So und nicht anders lautet die Pläne der spanischen Regierung die derzeit diskutiert werden.

Zentraler Baustein dieser Steuerreform ist der Gesetzesentwurf über Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung des Steuerbetrugs, der im Abgeordnetenhaus zur endgültigen Verabschiedung besprochen wird und der eine Erhöhung der Besteuerung von Immobilien mit sich bringen wird. Man spricht von einer Verdoppelung oder Verdreifachung der Steuerlast.

16 Steuern werden neu geregelt

Die Neuregelungen des Gesetzes werden sich vor allem auf den Verkauf und Kauf von Häusern und die Annahme von Erbschaften auswirken. Mit dem Regelwerk werden insgesamt 16 Steuerarten modifiziert. Viele Experten haben im Vorfeld zunächst die Änderungen bei den Erbschaftspakten oder dem Verbot von Steueramnestien diskutiert. Dabei geriet eine Änderungen die eine Verdreifachung der Steuern zur Folge haben wird vollkommen außer acht.

Es kommt die Referenz-Wert-Besteuerung ab 01. Januar 2022

Bis dato wird zum Beispiel die Grunderwerbssteuer auf den Wert entrichtet, der für eine Liegenschaft bezahlt wurde. Mit dem neuen Gesetz wird die Steuer dann für den Kauf einer Immobilie nach einem Referenzwert berechnet. Dies wird ein Wert sein, den das Katasteramt jeder Immobilie zuweist. Dieser Referenzwert kann durchaus über dem Kaufpreis liegen. Eine Besteuerung nach dem Referenzwert wird höhere Kaufsteuern und ebenso höhere Verkaufssteuer zur Folge haben. Auch Schenkungen und Erbschaften werden von den Neuerungen betroffen sein.

In Kraft treten wird das Gesetz voraussichtlich am 1. Januar 2022.

Ob das Gesetz letztendlich vor dem Verfassungsgericht landet wird die Zeit zeigen, sicher ist aber dass die Referenzwertbesteuerung für einige Jahre den Immobilienmarkt beeinflussen wird.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Unken-rufen zum Trotz zeigt sich der spanische Immobilienmarkt robust. Immobilien werden wie je her in Spanien und vor allem auf Mallorca gekauft und verkauft. Reisebeschränkungen sind mancher Orts aber ein Hindernis sich den Traum von der Ferienimmobilie zu verwirklichen. Doch hierfür gibt es Lösungen.

Kann ich eine Immobile übertragen ohne z.B. auf Mallorca anwesend zu sein?

Oft werde ich in der anhaltenden Corona Krise nach Möglichkeiten gefragt, wie eine Liegenschaft in Spanien gekauft oder verkauft werden kann, ohne dass der Käufer oder der Verkäufer hierzu anreisen müssen. Diese Thematik ist natürlich nicht nur jetzt ein Punkt in dem ich beratend tätig werde. Jederzeit vertrete und unterstütze ich Mandanten, die sich im Ausland befinden und eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, aber hierfür nicht den langen Weg antreten können oder wollen.

Wer eine Wohnung, ein Haus oder eine Finca kaufen oder verkaufen möchte und sich nicht selbst in Spanien aufhält, kann auf meine immobilienrechtliche Erfahrung zurückgreifen. Ich übernehmen für Sie dabei sämtliche erforderlichen Schritte, beginnend mit der Abstimmung mit dem Makler, der anwaltlichen Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, über die Vertretung beim notariellen Vertragsschluss, der Auszahlung des Kaufpreises, bis hin zur Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer.

Unterzeichnung des Kaufvertrags als vollmachtloser Vertreter des Käufers, was bedeutet das?

Für Käufer, die nicht nach Spanien anreisen biete ich an, den notariellen Kaufvertrag als vollmachtloser Vertreter zu unterschreiben. Dies ist nach anwaltlicher Prüfung des Vorvertrages und je nach Sachverhalt durchaus möglich. Der notarielle Wohnungs- oder Grundstückskaufvertrag ist in diesem Fall zunächst -und zwar bis zur notariellen Genehmigung- schwebend unwirksam. Der Kauf kann daher vorübergehend nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Bei dieser Vorgehensweise ist nachfolgend vor dem Heimatnotar des Käufers eine Genehmigung des Kaufes zu unterzeichnen.

Die notwendigen Genehmigungsunterlagen werden nach dem Kauf durch mich bereitgestellt. Ein Notar im im Heimatland des Käufers beglaubigt diese danach. Die Genehmigung dient zum Eintrag des Kaufes ins spanische Grundbuch.

Die vollmachtlose Vertretung ist bei einem Verkauf einer Immobilie nicht ohne weiteres möglich. Auch scheidet eine vollmachtlose Vertretung immer dann aus, wenn der Kauf in Spanien finanziert werden soll.

Unterzeichnung der spanischen Urkunde mit Vollmacht, was ist der Unterschied?

Eine weitere Möglichkeit einen Kauf und / oder einen Verkauf in Spanien durchzuführen ohne dass Käufer und / oder Verkäufer hierzu anreisen besteht indem vor dem Kauf eine notarielle Vollmacht erteilt wird. Der Bevollmächtigte kann so den Kauf- bzw Verkaufsvertrag der Immobilie unterschreiben und diesen sofort ins spanische Grundbuch eintragen lassen. Es ist keine Genehmigung wie im Fall eines vollmachtlosen Vertreters erforderlich.

Die Vollmacht kann in Spanien z.B. bei einer Anreise zur Besichtigung der Immobilie bereits erteilt werden. Auch kann eine Vollmacht vor einem ausländischen Notar unterschrieben werden. Wichtig ist der Inhalt und die Einhaltung der Formvorschriften der Vollmacht. Der entsprechende Entwurf einer Vollmacht wird von mir nach spanischem Recht ausgearbeitet und zur Verfügung gestellt. Der Notar achtet dann nur noch auf die Einhaltung der Formvorschriften bei deren Unterzeichnung. Wird die Vollmacht im Ausland unterschrieben gibt es so gut wie keine Einschränkungen bezüglich der Länder in denen Vollmachten unterschrieben werden können.

Was ist eine Apostille?

Vereinfacht wird die ausländische notarielle Urkunde (wie z.B. die notarielle Vollmacht oder die notarielle Genehmigung) wenn diese in einem Land errichtet wird, welches Mitglied des Haager Übereinkommens ist. Die notarielle Urkunde wird in diesen Ländern durch eine „Apostille“ versehen welche die Wirksamkeit der Urkunde im Ausland sicherstellt.

Die Apostille ist eine Beglaubigungs– bzw. Legalisationsform. Sie bestätigt die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat und die Echtheit des Siegels, mit dem die Urkunde versehen wurde. Man spricht auch von der „Haager Apostille“. Spanien, Deutschland, Österreich und die Schweiz sind Mitglieder des Haager Übereinkommens.

Finden Sie im Anhang zu diesem Artikel eine vollständige Liste der Mitgliedsländer.

Wozu raten Sie mir? Vollmacht oder vollmachtloser Vertreter?

Grundsätzlich sind bei einem Kauf einer Immobilie in Spanien ohne Finanzierung beide Verfahren (vollmachtloser Vertreter oder Vollmacht) möglich.

Beim Verkauf einer Immobilie sollte eine Vollmacht vorliegen. Ist dies nicht der Fall, weil die Vollmacht vor dem Verkauf nicht unterschrieben werden kann gibt es ebenso Lösungen die aber meist mit einem Mehraufwand verbunden sind. Welche Vorgehensweise gewählt wird, hängt oft von dem Wunsch der Parteien des Liegenschaftskaufes und den Umständen des Falles ab.

Mein Tipp: Lassen Sie sich unbedingt beraten!

*****************************************************************************

Anhang – Mitgliedsländer des Haager Übereinkommens – Stand: November 2020. In nachfolgenden Ländern gibt es die „Haager Apostille„:

 Albanien
 Andorra
 Antigua und Barbuda
 Argentinien
 Armenien
 Australien
 Bahamas
 Bahrain
 Barbados
 Belarus
 Belgien
 Belize
 Bolivien
 Bosnien-Herzegowina
 Botsuana
 Brasilien
 Brunei Darussalam
 Bulgarien
 Chile
 China (nur für Urkunden aus den Sonderverwaltungsregionen Hongkong und Macau)
 Cookinseln
 Costa Rica
 Dänemark (außer Grönland und Färöer)
 Dominica
 Ecuador
 El Salvador
 Estland
 Eswatini
 Fidschi
 Finnland
 Frankreich
 Georgien
 Grenada
 Griechenland
 Guatemala
 Guyana
 Honduras
 Irland
 Island
 Israel
 Italien
 Japan
 Kap Verde
 Kasachstan
 Kolumbien
 Kroatien
 Lesotho
 Lettland
 Liechtenstein
 Litauen
 Luxemburg
 Malawi
 Malta
 Marshallinseln
 Mauritius
 Mexiko
 Monaco
 Montenegro
 Namibia
 Neuseeland (ohne Tokelau)
 Nicaragua
 Niederlande (auch für Aruba, Curacao, Sint Maarten und den karibischen Landesteil, Bonaire,
Sint Eustatius und Saba)
 Niue
 Nordmazedonien
 Norwegen
 Oman
 Österreich
 Palau
 Panama
 Peru
 Polen
 Portugal
 Rumänien
 Russische Föderation
 Samoa
 San Marino
 Sao Tome und Principe
 Schweden
 Schweiz
 Serbien
 Seychellen
 Slowakei
 Slowenien
 Spanien
 St. Kitts und Nevis
 St. Lucia
 St. Vincent und die Grenadinen
 Südafrika
 Südkorea (Republik Korea)
 Suriname
 Swasiland (siehe Eswatini)
 Tonga
 Trinidad und Tobago
 Tschechische Republik
 Türkei
 Ukraine
 Ungarn
 Uruguay
 Vanuatu
 Venezuela
 Vereinigte Staaten
 Vereinigtes Königreich (auch für Anguilla, Bermuda, Caymaninseln, Falklandinseln,
Gibraltar, Guernsey, Isle of Man, Jersey, Britische Jungferninseln, Montserrat, Sankt Helena,
Turks- und Caicosinseln)
 Zypern