Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Ein spektakulärer Rechtsstreit vor einem Berliner Gericht hat nun ein Ende gefunden – und zeigt einmal mehr, wie unterschiedlich das spanische und das deutsche Immobilienrecht gehandhabt werden.

Im Zentrum stand eine Luxusvilla in der exklusiven Gemeinde Calvià auf Mallorca, die zu den teuersten Immobilien der Insel zählte. Die Villa – ein modernes Anwesen mit rund 1.000 m² Wohnfläche, mehreren Etagen, Untergeschoss, Autolift, Aufzügen, einer 70 m² großen Poollandschaft, High-End-Domotic und atemberaubendem Meerblick – war ursprünglich für etwa 16 Millionen Euro inseriert worden. Letztendlich wechselte sie jedoch den Besitzer für 20 Millionen Euro.

Der Ausgangspunkt ein „Arras“ und der plötzliche Sinneswandel des Verkäufers. Der Eigentümer (ein deutscher Unternehmer) und ein potenzieller Käufer (ebenfalls Deutscher) unterzeichneten in Madrid einen Vorvertrag, der nach spanischem Recht als contrato de arras (Arras-Vertrag) qualifiziert wurde. Der Käufer leistete eine Anzahlung von 1 Million Euro als Arrasklausel. Kurze Zeit später – inmitten des anhaltenden Immobilienbooms auf Mallorca – entschied sich der Verkäufer jedoch, vom Vertrag zurückzutreten. Gemäß spanischem Recht (Art. 1454 Código Civil) zahlte er dem Käufer den doppelten Betrag zurück, also 2 Millionen Euro, und löste damit den Vertrag auf. Anschließend verkaufte er die Villa an einen Dritten für die stolze Summe von 20 Millionen Euro. Der ursprüngliche Käufer fühlte sich übervorteilt und zog vor ein Berliner Gericht. Er forderte entweder die Zwangsvollstreckung des ursprünglichen Kaufvertrags oder Schadensersatz in Millionenhöhe.

Der entscheidende Auftritt: Ein mallorquinischer Gutachter. Der Berliner Richter stand vor der Herausforderung, zwei sehr unterschiedliche Rechtssysteme miteinander in Einklang zu bringen. Während das deutsche Recht bei Immobilienkäufen meist streng formell und bindend vorgeht, kennt das spanische Recht die flexible Institution der arras penitenciales (bußfertige Arras), die dem Verkäufer ausdrücklich das Recht einräumt, gegen Zahlung des doppelten Betrags zurückzutreten. Hier kam ein mallorquinischer Sachverständige ins Spiel. Laut seines Gutachtens war „… der unterschriebene Vertrag kein endgültiger Kaufvertrag, sondern eine Kaufoption mit Arrasklausel. Nach spanischem Recht könne ein solcher Vertrag bereits durch bloße Willensübereinstimmung (auch mündlich oder per Handschlag) wirksam werden, so der Gutachter…“ – eine Vorstellung, die dem deutschen Richter sichtlich fremd war. „… Die Rücktrittsmöglichkeit gegen Zahlung des doppelten Arras-Betrags sei in Spanien gängige Praxis und schütze beide Seiten….“.

Der deutsche Richter zeigte sich beeindruckt von der Flexibilität des spanischen Systems. Laut Berichten soll er scherzhaft angemerkt haben, dass „spanische Anwälte sicher sehr viel zu tun hätten“.

Das Urteil – die Klageabweisung: Das deutsche Gericht gab letztlich auf Grundlage spanischen Rechts dem Verkäufer recht und wies die Klage ab. Er durfte den Gewinn aus dem Weiterverkauf in Höhe von rund 4 Millionen Euro (nach Abzug der ursprünglichen 16-Millionen-Bewertung) behalten. Der ursprüngliche Käufer erhielt „nur“ die bereits gezahlte 1 Million Euro plus den gleichen Betrag zurück.

Der Fall unterstreicht einmal mehr, wie wichtig es für internationale Käufer ist, sich vor dem Abschluss von privatschriftlichen Immobilienverträgen auf Mallorca genau über die lokalen Rechtsgewohnheiten zu informieren und fachkundig beraten zu lassen.