Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Nachdem die spanische Koalition über die zwei Wohnungsdekrete gestolpert war und der Regierungschef daraufhin das Parlament auflöste um Neuwahlen auszurufen, hat der Ministerrat hat am Dienstag, dem 6. Oktober 2026, zwei Reales Decretos-ley im Wohnungsbereich neu verabschiedet. Dieselben Regelungsgegenstände waren am Freitag, dem 2. Oktober, im Plenum des Kongresses gescheitert. Weil das spanische Parlament Cortes im Hinblick auf die Parlamentswahl am 29. November 2026 aufgelöst ist, soll die Convalidación nicht erneut im Plenum, sondern in der Diputación Permanente erfolgen. Dieses Organ nimmt bei aufgelösten Kammern die gesetzgeberischen Eilbefugnisse wahr. Die Texte wurden gegenüber der abgelehnten Fassung leicht verändert. Eine identische Vorlage könnte dem Ständigen Ausschuss nicht noch einmal unterbreitet werden. Die balearische Regierung hat umgehend angekündigt ein Verfahren vor dem Verfassungsgericht wegen einer möglichen Verletzung eigener Zuständigkeiten zu prüfen. Vizepräsident Antoni Costa hat die geplante Convalidación im Parlament als beispiellos und als „fraude a la democracia nunca visto“, als „niemals dagewesener Betrug der Demokratie“ bezeichnet.

Der Paket umfasst nach Angaben der Regierung 21 Maßnahmen. Diese werden den Immobilienmarkt auf den Balearen unmittelbar treffen. Kurz gesagt handelt es sich um: die Wiederbelebung eines Mehrwertsteuersatzes von 10 Prozent auf touristische Vermietung und die Fortschreibung der Begrenzung von Mieterhöhungen.

Solange die Diputación Permanente nicht entschieden hat, ist der Bestand der Maßnahmen nicht gesichert.

Mehrwertsteuer auf die touristische Vermietung

Der zentrale steuerliche Eingriff betrifft möblierte Wohnungen und Apartments, die touristisch oder kurzfristig vermietet werden. Der Satz von 10 Prozent soll ab dem 1. Dezember 2026 gelten, wenn die Aufenthaltsdauer 30 Tage nicht übersteigt oder der Vermieter hotelähnliche Leistungen erbringt.

Auf den Balearen betrifft das potenziell 26.143 registrierte touristische Wohnungen. Die Zahl beschreibt den erfassten Bestand, nicht die Zahl der tatsächlich belegten Objekte. Für den einzelnen Vermieter ist die Abgrenzung entscheidend. Die reine Wohnraumvermietung ohne hoteltypische Nebenleistungen ist im Mehrwertsteuerrecht bisher grundsätzlich befreit. Hotelähnliche Leistungen sind bereits heute steuerpflichtig. Die neue Regelung zieht die kurzfristige möblierte Vermietung auch ohne diese Leistungen in die Steuerpflicht. Ob im konkreten Fall weiterhin die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales eingreift, ob eine Option oder ein Wechsel in die unternehmerische Besteuerung sinnvoll ist und wie Anzahlungen für die Saison 2027 zu behandeln sind, lässt sich nur am einzelnen Vertrag und an der tatsächlichen Leistung prüfen.

Praktisch bedeutet die Mehrwertsteuer einen Preis- oder Margeneffekt. Wird die Steuer auf den Gast überwälzt, verteuert sich der Aufenthalt. Wird sie vom Vermieter getragen, sinkt der Nettoertrag um bis zu ein Zehntel der Bemessungsgrundlage, zuzüglich des Verwaltungsaufwands für Rechnungsstellung, Voranmeldungen und die Abgrenzung zu ETV- und Planungsrecht der Inseln.

Mietanpassungen bis Ende 2027

Für die vivienda habitual schreibt das Dekret eine außerordentliche Begrenzung der Aktualisierung der Mieten bis zum 31. Dezember 2027 fort. Liegt die Miete über dem Höchstwert des staatlichen Referenzindex, ist keine Erhöhung zulässig. In den übrigen Fällen ist die Anpassung, soweit Eigentümer und Mieter nichts anderes vereinbaren, auf 2 Prozent begrenzt. Das Ministerium hat für die Balearen 27.200 Haushalte genannt, die von dieser Begrenzung erfasst werden können.

Für den Vermieter ist das keine abstrakte Indexfrage, sondern eine Cashflow-Grenze. Betriebskosten, Finanzierung, Instandhaltung und die lokale Inflation laufen unabhängig vom gesetzlichen Satz weiter. Eine einvernehmliche Neuregelung bleibt möglich. Sie setzt aber eine dokumentierte Vereinbarung voraus und darf die zwingenden Schutzvorschriften nicht umgehen. Wer den Vertrag auslaufen lässt, um anschließend zu touristischer oder saisonaler Vermietung überzugehen, trifft auf die parallele Regulierung von alquiler de temporada und Zimmervermietung, mit der genau diese Umgehung erschwert werden soll.

Zweijährige Verlängerung auslaufender Verträge

Verträge, die vor Ende 2028 auslaufen, können bei Vorliegen der Voraussetzungen um bis zu zwei Jahre verlängert werden, und zwar zu den geltenden Bedingungen. Die Verlängerung ist nicht voraussetzungslos. Bedarf des Eigentümers oder eines Familienangehörigen an der Wohnung gehört nach den bisher bekannten Fassungen zu den Ausnahmen. Für die Praxis heißt das: Kündigungs- und Verlängerungsschreiben sollten die gesetzliche Frist, den Vertragszweck und einen etwaigen Eigenbedarf sauber auseinanderhalten. Eine pauschale Nichtverlängerung ohne Prüfung der Ausnahmetatbestände ist riskant.

Davon zu trennen ist das zweite Dekret. Es soll Wohnraummietverträge faktisch unbefristet stellen und den Eigentümer verpflichten, den Mieter zu entschädigen, wenn er die automatische Verlängerung ohne rechtfertigenden Grund beendet. Die PNV hat angekündigt, dieses zweite Dekret in der Diputación Permanente abzulehnen, das erste dagegen mitzutragen. Nach der Sitzverteilung im Ständigen Ausschuss hätte das erste Dekret eine knappe Mehrheit, das zweite nicht. Sein Inkrafttreten ist zudem an die Convalidación gebunden. Die unbefristete Miete ist damit der politisch und rechtlich unsicherste Teil des Pakets.

Weitere Eingriffe zulasten und zugunsten des Vermieters

Im ersten Dekret liegen weitere Maßnahmen, die je nach Bestand unterschiedlich wirken. Der Schutz vor bestimmten Räumungen vulnerabler Haushalte soll bis zum 31. Dezember 2030 verlängert werden. Das verlängert das Vollstreckungsrisiko, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Verfahrens. Käufe durch Investmentfonds und große Halter werden befristet beschränkt; die in der Berichterstattung genannten Enddaten reichen von Ende 2028 bis Ende 2030 und sind noch am veröffentlichten Wortlaut zu verifizieren.

Auf der Entlastungsseite stehen Bonifikationen in der Einkommensteuer für kleine Eigentümer, die den Mietzins senken. Mieter mit einer Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro sollen 10 Prozent der Miete abziehen können. All diese Maßnahmen betreffen aber nicht den Vermieter der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist. Er kann an diesen Vergünstigungen nicht partizipieren.

Für den Erstkauf ist ein zinsloses Darlehen von bis zu 50.000 Euro vorgesehen, hinterlegt mit einem Volumen von 10 Milliarden Euro. Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 4 Prozent betrifft die vivienda protegida, nicht den Bestand des privaten Vermieters. Ein IBI-Zuschlag auf touristische Wohnungen in angespannten Gebieten wäre, soweit er in der Endfassung verbleibt, nicht automatisch geschuldet, sondern an eine kommunale Verordnung gebunden.

Folgen für die Balearen

Sollten die Dekrete kommen hat dies für den mallorquinischen Bestand Folgen die in vier Gruppen eigeordnet werden können:

1. Die touristische Vermietung muss ab Dezember die Mehrwertsteuerpflicht und ihre Abgrenzung zu ITP und hoteltypischen Leistungen prüfen.
2. Die Dauervermietung muss den Indexstand und den 2-Prozent-Deckel und etwaige Verlängerung bis in das Jahr 2030 einpreisen.
3. Große Halter und Ankaufsvehikel müssen die Erwerbsschranken prüfen.
4. Alle Vermieter sollten Räumungs- und Verlängerungsfristen nicht auf die politische Ankündigung, sondern auf den konvalidierten Wortlaut stützen.