Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Der langfristige Mietmarkt auf Mallorca befindet sich nach Aussagen von Branchenvertretern in einer faktischen Lähmung. Neue Anzeigen werden nicht geschaltet, Besichtigungen abgesagt und geplante Renovierungen zurückgestellt. Hintergrund sind die jüngsten Realdekrete der spanischen Zentralregierung (ich habe berichtet), die das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU) und die Stabilisierung von Wohnungsmietsverträgen zum Ziel haben.

Inhalt der Maßnahmen

Die Regelungen (insbesondere Real Decreto-ley 27/2026 und das nachfolgende Real Decreto-ley 28/2026) sehen vor, dass nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit von fünf Jahren (bei natürlichen Personen als Vermieter) bzw. sieben Jahren (bei juristischen Personen) der Vertrag automatisch um weitere fünf bzw. sieben Jahre verlängert wird, sofern keine der Parteien rechtzeitig den Wunsch nach Beendigung mitteilt. Der Vermieter muss die Nichtverlängerung mit einer Frist von sechs Monaten anzeigen. Entscheidet er sich gegen die Fortsetzung, ist er grundsätzlich zur Zahlung einer Entschädigung an den Mieter verpflichtet. Diese entspricht dem höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten (berechnet nach dem oberen Referenzwert des staatlichen Preisindexsystems) oder einer Monatsmiete je Jahr der bisherigen Wohnungsnutzung. Ausnahmen bestehen unter anderem bei Eigenbedarf des Vermieters oder bestimmter Familienangehöriger sowie in weiteren gesetzlich definierten Fällen. Parallel gelten erweiterte Schutzmechanismen gegen Räumungen für vulnerable Personen.

Die Normen sind (bzw. waren) teilweise der Konvalidierung durch den Kongress unterworfen und haben eine Phase erheblicher Rechtsunsicherheit ausgelöst.

Marktreaktion auf Mallorca

Nach Angaben des Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, führt die Unsicherheit dazu, dass Eigentümer ihre Wohnungen nicht mehr auf den Markt bringen wollen, aus Befürchtung, die Verfügungsgewalt über die Immobilie nicht wiedererlangen zu können. Bereits geschlossene Vereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern werden aufgelöst, neue Inserate gestoppt und Besichtigungstermine storniert. Artieda warnt, dass dadurch der Markt für langfristige Wohnungsmietsverhältnisse beschädigt werde, ohne dass saisonale oder kurzfristige Nutzungen wirksam umgeleitet würden. Die Folge sei ein Rückgang des Angebots und ein zu erwartender Preisanstieg bei den verbleibenden Objekten.

Der balearische Conseller de Vivienda bestätigt mittlerweile ebenso eine Reduktion des Mietangebots in Palma um sechs Prozent in dem Zeitraum unmittelbar nach Genehmigung der Dekrete (Daten eines Immobilienportals vom 29. September bis 5. Oktober). Die Maßnahmen werden als kontraproduktiv und als Fortsetzung einer Politik der punktuellen Eingriffe ohne strukturelle Lösung der Wohnungsnot kritisiert. Die staatliche Wohnungsagentur Casa 47 habe in den Balearen bislang keine bezahlbaren Wohnungen bereitgestellt.

Rechtliche und praktische Bewertung

Aus Perspektive der Vermieter verstärken die Entschädigungspflicht und die verlängerten automatischen Prorogationen die Risiken einer langfristigen Bindung. In einem Markt, der bereits durch hohe Nachfrage, Tourismusdruck und begrenztes Angebot gekennzeichnet ist, führt dies zu einer Zurückhaltung bei der Neuvermietung. Für Investoren und Eigentümer auf Mallorca ergeben sich folgende Überlegungen:

• Bestehende Verträge sollten zeitnah auf die Anwendbarkeit der neuen Prorogations- und Entschädigungsregeln geprüft werden.
• Bei der Gestaltung neuer Verträge ist die Rechtsunsicherheit zu berücksichtigen; klare Regelungen zu Beendigungsgründen und Dokumentation sind ratsam.
• Alternativen wie die Nutzung im Rahmen regulierter Programme (z.B. Lloguer Segur) oder die Überprüfung von Eigenbedarfsszenarien können im Einzelfall relevant sein.
• Die Entwicklung der Konvalidierung und etwaiger weiterer Anpassungen durch die Zentralregierung bleibt abzuwarten.

Die Situation verdeutlicht das Spannungsfeld zwischen dem Ziel, Mieter vor kurzfristigen Beendigungen und Räumungen zu schützen, und der Notwendigkeit, Eigentümer zur Bereitstellung von Wohnraum zu motivieren. Ein anhaltender Angebotsrückgang dürfte den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum auf Mallorca weiter erschweren. Eine konsensbasierte Regelung, die Rechtssicherheit für beide Seiten schafft, erscheint aus marktlicher Sicht erforderlich.