Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Die Europäische Kommission hat in einer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage klargestellt, dass die Mitgliedstaaten keine einseitigen Wohnsitzanforderungen von mehr als fünf Jahren für den Zugang zu öffentlichen Wohnungen und sozialen Leistungen aufstellen dürfen, soweit diese nicht gerechtfertigt und verhältnismäßig sind. Die Stellungnahme des für Inneres und Migration zuständigen Kommissars Magnus Brunner bezieht sich auf die Richtlinie 2003/109/EG über den Status langfristig aufenthaltsberechtigter Drittstaatsangehöriger sowie auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) zur Gleichbehandlung und zum Verbot indirekter Diskriminierung.

Lage in den Balearen

Die balearische Wohnungsgesetzgebung (insbesondere die durch das Gesetz 4/2025 geänderte Regelung) sieht grundsätzlich eine Mindestwohnsitzdauer von fünf Jahren in den Inseln als Voraussetzung für den Zugang zu geschützten und preisgebundenen Wohnungen vor. Mehrere Gemeinden haben jedoch in Plenarbeschlüssen deutlich höhere Prioritätskriterien festgelegt, die bei der Vergabe öffentlicher Wohnungen Anwendung finden sollen:

• Sóller und Santa Maria del Camí: 18 Jahre
• Artà und sa Pobla: 15 Jahre
• Pollença, Maria de la Salut, Eivissa und Sencelles: 10 Jahre
• Inca: 8 Jahre
• Esporles und Calvià: 7 Jahre

Die balearische Regierung vertritt die Auffassung, dass diese längeren Fristen nicht als absolute Ausschlusskriterien, sondern lediglich als Prioritätskriterien im Rahmen einer gesetzlich erklärten „wohnungswirtschaftlichen Notlage“ zu verstehen seien. Sie berücksichtigten die konkreten lokalen Verhältnisse und seien nicht an die Staatsangehörigkeit gekoppelt, sondern an die Wohnsitzdauer. Nach Auffassung des Govern bleibe die Maßnahme damit verhältnismäßig und mit dem europäischen Recht vereinbar.

Praktische und rechtliche Bewertung

Ob die kommunalen Prioritätsregelungen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten, hängt entscheidend von der konkreten Ausgestaltung und der Nachweisbarkeit der Verhältnismäßigkeit ab. Eine bloße Berufung auf eine allgemeine Wohnungsnot reicht in der Regel nicht aus; erforderlich ist eine differenzierte Begründung, warum gerade die längere Wohnsitzdauer geeignet, erforderlich und angemessen ist, um das Ziel der Versorgung der bereits ansässigen Bevölkerung zu erreichen, ohne unverhältnismäßige Diskriminierungswirkungen zu entfalten.

Für Investoren, Eigentümer und potenzielle Antragsteller ergeben sich daraus folgende praktische Überlegungen:

• Bei der Prüfung von Zugangsvoraussetzungen zu öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnungen sollten die konkreten kommunalen Kriterien und deren Vereinbarkeit mit dem Unionsrecht berücksichtigt werden.
• Anfechtungen gegen Ablehnungen oder gegen die Prioritätsregelungen selbst können auf die europäische Rechtsprechung und die jüngste Kommissionsstellungnahme gestützt werden.
• Die Abgrenzung zwischen zulässiger Priorisierung und unzulässiger Diskriminierung bleibt im Einzelfall gerichtlich überprüfbar.

Die Entwicklung in den Balearen verdeutlicht das Spannungsfeld zwischen dem Ziel, den Wohnraum für die bereits ansässige Bevölkerung zu sichern, und den europarechtlichen Vorgaben zur Gleichbehandlung. Eine abschließende gerichtliche Klärung steht noch aus. Die Stellungnahme der Kommission dürfte jedoch die Prüfungsmaßstäbe für bestehende und künftige Regelungen verschärfen.