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Neuigkeiten zu Steuern auf den Balearen für das Jahr 2020.
Das neue Jahr 2020 fing auf den Balearen nicht nur mit einem fulminanten Feuerwerk sondern auch mit einem kräftigen Ruck an der Steuerschraube an. So stiegen Steuern auf bestimmte Rechtsakte bei Immobiliengeschäften um 25%. Das Gesetzt 19/2019, welches bestimmte Steuersätze rund um Immobilien betrifft, trat am 31.12.2019 in Kraft.
Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca, Ibiza oder Menorca
Die gute Nachricht vorweg. Grunderwerbssteuern für den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Errichtung des Erstwohnsitzes, die hierneben den Erstbesitz einer Liegenschaft des Käufers darstellt, wird auch weiterhin mit einem geringeren Steuersatz belastet. Seit 2019 werden bei dem Erwerb von Wohnungen, Häusern oder Apartments nun nur noch 5% Grunderwerbssteuer fällig soweit deren Wert 200.000 € nicht übersteigt.
Jedoch wurden die Voraussetzungen um diesen Steuervorteil zu erreichen verschärft. Die Tücken liegen natürlich im Detail. Ausländische Immobilieninvestoren werden ohne Beratung nur schwer an diesen Steuervorteil kommen. Eine vernünftige Vorbereitung des Kaufes der Immobilie ist hier das A&O.
Keine Änderungen bei der Grunderwebssteuer für die Ferienimmobilie auf Mallorca
Die Grunderwerbssteuern bei Liegenschaftskäufen bleiben auch in 2020 unverändert. Der Steuersatz steigt progressive von 8% bis auf 11% beim Kauf einer Urlaubsimmobilie mit einem Wert von über 1Mio Euro.
Garagen und Parkplätze werden mit einem Wert von bis 30.000 € mit einem Steuersatz von 8% belastet. Über diesem Wert beträgt die zahlbare Grunderwerbssteuer 9%.
Steueranstieg von 25% bei bestimmten Rechtsakten
Neubauten, Hypotheken und Teilungen werden erheblich teurer. Für bestimmte Rechtsakte die in Bezug auf Immobilien vorgenommen werden steigen die Steuern kräftig an. Dies sind zumeist solche Vorgänge in denen ein Notar beauftragt werden muss. Hier sind vor allem Vorgänge betroffen die einen Eintrag ins spanische Grundbuch zum Ziel haben. Als Beispiel sei die Neubauerklärung (declaracion de obra nueva), die Schaffung von horizontalem Eigentum (declaracion de division horizontal) die Grundstücksteilung (segregacion), oder die Hypothek genannt. Die Steuern steigen hier von 1,2% auf nun 1,5% des Wertes.
Dies betrifft auch den Kauf von Gewerbeflächen durch Unternehmer die der Mehrwertartsteuer unterliegen.
Als Trostpflaster bleibt dass die Erstübertragung unter Zahlung des verringerten MwSt Satzes auch weiterhin mit nur 1,2% Stempelsteuer belastet wird.
Besteuerung von bestimmten Immobilientransaktionen (Stempelsteuer) von Unternehmen steigen auf 2,5%
Soweit Unternehmen sich entscheiden grunderwerbssteuerfrei Eigentum zu erwerben steigen auch hier die Steuersätze. Die zahlbare Stempelsteuer (impuestos sobre actos juridicos documentados) wurde von 2% auf nun 2,5% erhöht.
Wichtig zu wissen ist aber dass die Möglichkeit eines Erwerbs einer Immobilie für den reduzierten Satzes von nur 4% Grundwerbesteuer auch weiterhin bestehen bleibt.
Mein Tipp: Wie immer empfehle ich die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes bei Immobilienkäufen auf den Balearischen Inseln.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Oberster spanische Gerichtshof hebt Stempelsteuern für Hypotheken auf
Immobilien sind begehrt wie nie auf Mallorca. Viele Hauskäufer greifen nach Jahren der Abstinenz nun wieder verstärkt auf Hypothekardarlehen zurück um sich den Wunsch nach einer Liegenschaft auf Mallorca zu erfüllen.
Spanische Hypotheken sind aber vor allem eins: sehr teuer. Neben einer Vielzahl von Gebühren, Kommissionen und, im Verhältnis zu deutschen Darlehen, hohen Zinsen, fällt in Spanien auch eine Stempelsteuer an. Die sogenannte A.J.D. ist immer dann zahlbar wenn der Hauskauf durch ein Hypothekendarlehen finanziert wird. Die Steuer beträgt auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) 1,2% und berechnet sich auf dem Wert des gesicherten Kapitals. Schnell summieren sich diese Kosten und vor allem die Steuern zu ein paar tausend oder gar zehntausend Euro. Fast alle Banken ließen sich diese Kosten ihres Kerngeschäftes und auch die Stempelsteuern bis dato durch den Immobilienkäufer zahlen.
Mit dieser Praxis ist nun Schluß. Am 16. Oktober 2018 hat das spanische oberste Gericht genau diese Praxis für illegal erklärt. Lesen Sie das URTEIL hier.
Das Gericht ging zur Überraschung vieler Beobachter aber noch weiter. Es erklärte auch die entsprechende Vorschrift der spanischen Steuergesetzgebung in der als Steuerschuldner der Darlehensnehmer definiert wurde für rechtswidrig und hob diese kurzerhand auf.
Was hat dies zu bedeuten?
Zum einen können alle diejenigen, die in den letzten vier Jahren diese Steuern beim spanischen Fiskus im Rahmen eines Hypothekendarlehens eingezahlt haben, einen Rückforderungsantrag stellen. Der Vorteil liegt klar auf der Hand, das spanische Finanzamt wird bei Antrag die Erstattung betreiben. Hierzu ist es durch das Urteil verpflichtet. Dies jedoch nur bis zur Verjährung der Steuerforderung also rückwirkend für einen Zeitraum von maximal vier Jahren (Stichtag: 16. Oktober 2014).
Wahlweise kann auch das Kreditinstitut durch den Kunden zur Rückforderung der unberechtigt aufgebürdeten Kosten und Steuern aufgefordert werden, wobei ich davon ausgehe, dass sich die Finanzierer gewohnt renitent zeigen werden.
Mein Tipp: Die Zeit ist reif: Holen Sie sich jetzt Ihr Geld jetzt zurück!
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Es ist wieder so weit: Genehmigung zur Vermietung an Touristen.
Genehmigungen zur Vermietung von Wohnraum an Touristen sind auf Mallorca beliebt wie nie. Sie sichern nicht nur ein legales Einkommen für die Liegenschaft auf den Balearen, sondern sie stellen auch einen erheblichen Wertzuwachs dar, wenn die Mallorca – Immobilie einmal verkauft werden soll.
Vor knapp einem Jahr war es aber vorbei mit dem unbegrenzten Wachstum. Der Consell de Mallorca verhängte ein Moratorium. Es konnten seit August 2017 keine Anträge für Genehmigungen zur touristischen Vermietung von Immobilien mehr gestellt werden.
Nach endlosen Studien und Analysen wo, welcher Tourist auf Mallorca noch erwünscht ist, soll es nun ab dem 15 Juli 2018 wieder die Möglichkeit geben, die begehrten Vermietlizenzen zu beantragen.
Grundlage der Vergabe ist das geltende Tourismusgesetz welches unter anderem für die Immobilie vorschreibt:
- eine gültige Cedula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitbescheinigung)
- eine Genehmigung zur Vermietung an Touristen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle von Wohnungen
- den gültigen Energiepass
- das Vorhandensein von individuellen Strom- und Wasserzählern.
Der freien Vergabe von Erlaubnissen wurde ein Riegel vorgeschoben. Die noch zu vergebenden Plätze sind nunmehr limitiert und werden ab sofort in einer Börse gehandelt. Der Preis pro Platz (nicht Bett!!) wird sich wohl zwischen 3.000 und 4.500 EUR bewegen und ist im Genehmigungsverfahren zu zahlen. Sind keine Plätze mehr vorhanden gibt es keine Genehmigungen. Diese soll es erst dann wieder geben, wenn Plätze zurückgegeben wurden.
Die damit erlangte Lizenz zur Vermietung der Immobilie an Touristen wird eine Gültigkeit von fünf Jahren haben und muss nach Ablauf erneut beantragt werden. Die oben genannte Gebühr pro Platz wird bei der erneuten Beantragung nicht nochmals fällig.
Mein Tipp: Bereiten Sie sich jetzt vor um den Run auf die Genehmigungen nicht zu verpassen.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Falsche Freunde beim Immobilienkauf auf Mallorca
Mallorca boomt. Dies zeigt sich nicht nur an der stetig steigenden Zahl der Touristen die jährlich die Insel im Mittelmeer besuchen und so vor allem privaten Immobilieneigentümern mit einer gültigen Genehmigung für touristische Vermietungen ein gutes Einkommen bescheren. Auch die Preise von Immobilien an der Küste oder in der Inselmitte haben kräftig angezogen. Doch nur wer sich richtig auf den Kauf des Hauses auf Mallorca vorbereitet wird zu den Gewinnern gehören. Gleich ob Ruhesitz, Investitionsobjekt, Hotel, Wohnung oder Ferienimmobilie es gilt die Tücken, Fallen und vor allem die falschen Freunde beim Immobilienkauf von Anfang an zu vermeiden.
Was Sie beim Immobilienkauf auf den Balearen nicht tun sollten.
Viele Interessenten suchen zunächst im Internet nach Rat um eventuell den Kauf ohne einen Experten im Immobilienrecht durchführen zu können. Denn wenn die Immobilie schon teuer ist muss ja anderswo gespart werden! Hierbei stoßen Rechtssuchende natürlich auch auf Artikel die abraten Hilfe eines lokalen Anwaltes in Anspruch zu nehmen. Rechtsanwälte sollen angeblich nur als Übersetzer tätig geworden sein und generell ein Hindernis beim Kauf darstellen. So soll es Schutz und kompetenten Rat beim Immobilienerwerb auf den Balearen für deutlich niedrigere Kosten oder gar umsonst geben.
Zu viele deutsche Käufer verlassen sich daher vor allem auf die Anwaltskanzlei „Dr. Suchmaschine & Partner“, Do-It-Yourself Anleitungen zum spanischen Immobilienkauf von windigen Webseiten oder den gut gemeinten Rat von Freunden und dies mit teilweise verheerenden Folgen.
Nachfolgend gebe ich Beispiele über den typischen Irrglauben von nicht-beratenen Käufern beim Hauskauf auf den Balearen, (alle diese Beispiele beruhen auf realen Fällen):
a) die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilid)
Getrieben von dem Rat die Cedula (Bewohnbarkeitsbescheinigung = Cedula de Habitabilid, kurz die „Cedula“) sei das non plus ultra und über jeden Zweifel erhaben, kaufen Interessenten Immobilien mit Cedula ohne weitere Prüfung.
Zwar ist richtig, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung ein Indiz für Legalität darstellt, dass die Immobilie aber legal errichtet wurde bedeutet sie nicht. So wissen viele Betroffene leider nicht, dass die Cedula de Habitabilidad in bestimmten Fällen auch für Immobilien existieren, die ohne Baugenehmigungen errichtet worden waren. Oder sie verstehen nicht den Inhalt der Bewohnbarkeitsbescheidigung die ihnen vorliegt, denn Cedula ist nicht gleich Cedula.
Auch der Kauf einer Mallorca – Immobilie mit Cedula aber ohne fachliche Prüfung der Liegenschaft kann den Totalverlust der Investition bedeuten.
b) das Kataster und Grundbuch in Spanien
Die Immobilie ist im spanischen Immobilien – Kataster und Grundbuch eingetragen. Damit ist ja alles in Ordnung!
Auch dies ist ein Irrglaube und schlicht falsch. Vor allem deutsche Käufer glauben, dass jeder Katastereintrag der vollständigen Immobilie und der Grundbucheintrag ohne Hypothek automatisch die Legalität der Liegenschaft und die Freiheit von Lasten der Immobilie bedeutet. Gerne werden Kataster und Grundbuch von Verkäufern oder Makler verwandt um so zu zeigen, dass die Immobilie ohne Zuziehung eines Fachmannes im Immobilienrecht gekauft werden könne. Gerne kommt dann noch der spanische Notar ins Spiel der „ja alles beim Kauf prüfen würde!„. Aber nur eine fachgerechte Analyse aller Unterlagen kann feststellen, ob die Immobilie wirklich so lupenrein ist wie angepriesen.
Auch der Kauf über einen Notar einer im Kataster und Grundbuch eingetragenen Mallorca – Immobilie kann den Totalverlust der Investition bedeuten wenn diese nicht vorher durch einen Spezialisten im Immobilienrecht geprüft wurde.
c) der spanische Notar beim Immobilienerwerb
Der Kauf wurde von einem Notar abgewickelt; Es ist also alles in Ordnung!
Auch dieses Argument höre ich nur zu oft. Natürlich benötigen Sie einen spanischen Notar beim Kauf einer Immobilie in Spanien. Man sollte sich nur im Klaren darüber sein, dass die Aufgaben eines spanischen Notars gerade nicht denen eines deutschen Notars entsprechen. Um es einfach auszudrücken: der spanische Notar stellt bei Immobilienkaufverträgen (Escritura de Comraventa) lediglich sicher, dass eine bestimmte Urkunde zu einer bestimmten Immobilie unterschrieben wurde. Mehr aber auch nicht.
Wenn Sie ohne Begleitung eines Rechtsanwaltes eine spanische notarielle Urkunde unterschreiben und darauf vertrauen, das alles seine Richtigkeit habe, liegen Sie leider falsch.
d) der gute Freund auf Mallorca mit der spanischen Gestoria
Eine Gestoria = Behördenservice ist wahres Gold wert, wenn es sich um Erledigungen handelt, die in die Aufgabe einer Gestoria gehören. Sicher kann auch ein Immobilienkauf über einen solchen Dienstleister abwickelt werden, nur müssen Sie wissen, dass die Gestoria nur den rein technischen Teil der Abwicklung der Immobilien – Transaktion übernimmt und dies -zugegeben- für eine kleine Gebühr.
Auch der “gute Freund” der Ihnen eine Gestoria empfiehlt kann seine Immobilie so erworben haben und weiß vielleicht noch gar nicht, dass auch er nun auf einer Liegenschaft sitzt, die das Geld nicht wert ist, das er für sein Traumhaus auf Mallorca ausgegeben hat.
Natürlich könnte ich diese Liste endlos weiterführen.
Mein gut gemeinter Tipp: Suchen Sie sich von Anfang an Ihren Rechtsanwalt des Vertrauens auf Mallorca damit auch Ihre Immobilien – Investition erfolgreich ist.
10 Tipps und Tricks beim Immobilienkauf 2017 auf Mallorca
Gleich ob Wohnung in der Altstadt, Landhaus, Apartment mit Meerblick, Super – Schnäppchen im Neubaugebiet, notleitende Villa in der Zwangsversteigerung, Immobilie aus einer Bankverwertung oder hochkarätige Luxusimmobilie: Bei einem Liegenschaftskauf in Spanien sollte Sie wissen was zu beachten ist und zwar bevor Sie mit der Suche nach Ihrer Traumimmobilie beginnen. Schon im Vorfeld können Weichen gestellt werden, um später die Nebenkosten und laufenden Ausgaben des Finca – Erwerbs so gering wie möglich zu halten.
1. Tipp: Beauftragen Sie Ihren Makler und Ihren Anwalt
Kontrolle ist gut, vor allem dann wenn es darum geht, eine Investition in Wohnungseigentum im Ausland zu tätigen. Gleich ob Sie auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder auf dem spanischen Festland ihre Traumimmobilie suchen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. So wird es von Vorteil sein, einen Immobilienmakler mit guter Kenntnis der Immobilienwelt zu beauftragen, der für Sie dann die relevanten Liegenschaftsanzeigen -auch der Konkurrenz- durchforstet. Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden, vertrauen Sie Ihrem Anwalt die Prüfung an. So mancher Privatverkauf ging mit hohen Verlusten daneben, weil genau diese Grundregeln missachtet wurden.
2. Tipp: Stecken Sie Grenzen für die Immobiliensuche
Allein auf Mallorca werden zehntausende Objekte ständig zum Kauf angeboten. Alle zu besichtigen ist unmöglich. Täglich kommen neue Immobilienangebote auf den Markt. Legen Sie vor der Suche fest: Wo suche ich? Was suche ich? und Wieviel möchte ich ausgeben? Welche Ausstattung sollte die Immobilie haben? Suchen Sie ein Grundstück, einen Neubau, eine Eigentumswohnung, eine Villa, Bauland, eine Ruine zum Um- und Ausbau, oder eine Finca auf dem Land?
Auch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welchen Kaufpreis Sie maximal ausgeben möchten. Schnell kommt Frust auf wenn der Makler ohne klare Vorgaben Ihnen Immobilien vorstellt, die sie eigentlich nicht wollen oder die nicht innerhalb ihres Budgets für die geplante Auslandsinvestition liegen.
3. Tipp: Unterschreiben Sie keine Verträge ohne Fachmann im spanischen Immobilien – Recht (Rechtsanwalt / Abogado) an Ihrer Seite
Gleich wie lange Ihre Suche gedauert hat: Wenn Sie vor Ihrer Traumimmobilie stehen begehen Sie nicht den kapitalen Fehler, schnell eine Reservierung zu unterschreiben, um die Immobilie zu sichern. Es wäre nicht das erste Mal, dass so ein bindender Vorvertrag zum Erwerb einer Liegenschaft (Option, Arras, Kaufversprechen, Kaufvertrag) unterschrieben wird, ohne dass der Käufer weiß, wozu er sich gerade verpflichtet hat. Anders als in Deutschland sind -auch formlose- privatschriftliche Vorverträge in Spanien wirksam. Ein Notar ist nicht notwendig. Bewahren Sie Ruhe. Lassen Sie sich von einem Fachmann im Immobilienrecht eingehend beraten. Er sollte auf nachfolgenden Rechtsgebieten kompetent sein: spanisches Immobilienrecht, Liegenschaftsrecht, Grundstücksrecht, Steuerrecht für Nicht-Residente, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Der spanische Anwalt prüft dann neben dem Grundbuch (Eigentumsverhältnisse, Lasten, Hypotheken, Eintragungen) und dem Kataster auch alle weiteren relevanten Daten der Immobilie. Er bereitet ebenso alle Verträge vor, erledigt die Abwicklung des Kaufes und zahlt für Sie alle Kauf – Steuern. Nur so erwerben Sie sicher in Spanien und sind vor Betrügereien sicher.
4. Tipp: Suchen Sie sich Ihre Finanzierung für den Immobilienerwerb
Mitunter ist es ratsam den Kauf der Liegenschaft zu finanzieren. Spanische Banken bieten wieder gut Finanzierungen zu akzeptable Darlehenskonditionen an. Sprechen Sie direkt mit einer Reihe von Kreditinstituten. Sie finden dort Darlehen zum Erwerb des Grundstückes mit Festverzinsung oder variablen Zinssätzen.
Vertrauen Sie nicht auf windige Ratgeber oder „Broker“ die Ihnen versprechen Finanzierungen günstig zu beschaffen, um dann für die Vermittlung eines Standartkredits einer lokalen Bank horrende Gebühren zu verlangen.
5. Tipp: Vergessen Sie nicht die Nebenkosten des Kaufes
Bei der Finanzplanung des Liegenschaftserwerbes dürfen Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Je nach Kaufpreis liegen diese bei ca. 10 bis 13% des Kaufpreises. Zu den notwendigen Kosten des Kaufes zählen: Grunderwerbssteuer (ITP), ggf Umsatzsteuer, Kosten des Notars und Grundbuch – Amts. Die PLUSVALIA (gemeindliche Wertzuwachssteuer) sollten Sie als Käufer nicht zahlen. Auch kommen weitere Kaufkosten auf Sie zu, wenn Sie den Grunderwerb finanzieren: Stempelsteuer, Kosten der Schätzung, Bankgebühren. Diese Nebenkosten werden zumeist nicht finanziert. Lassen Sie sich von einem spanischen Immobilienfachmann auch hierzu vorab eingehend beraten.
6. Tipp: Fragen Sie nach den Kosten der Immobilie nach dem Kauf
Lassen Sie sich die Kosten der Liegenschaft und deren Verwaltung nach dem Kauf erklären. Neben der jährlichen Grundsteuer, Zweitwohnsitzsteuer, den Abgaben für Müll, Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verbrauchskosten wie Wasser, Gas, Strom etc können je nach Art der Liegenschaft weitere laufende Ausgaben auf Sie zukommen. Sie sollten wissen wie hoch diese sind.
7. Tipp: Erkundigen Sie sich nach den Steuern in Spanien
Auch in Spanien gibt es Steuern! Lassen Sie sich einen Überblick über die verschiedenen Steuerarten geben. Vergessen werden von Eigentümer von Wohnimmobilien zumeist die Zweitwohnsitzsteuer die immer am Ende eines Jahres fällig wird. Auch sind Mieteinnahmen der Immobilien sind in Spanien zu versteuern, wenn die Liegenschaft z.B. als Ferienimmobilie (Fincavermietung) an Touristen vermietet wird.
8. Tipp: Beachten Sie notwendige Reparaturen und Wartung
Die wenigsten Käufer sind Gutachter für Immobilien. Vielerorts werden Problemstellen von Bestandsimmobilien gerne vor der Besichtigung nochmal schnell über-pinselt oder mit einem Möbelstück vor den prüfenden Augen verborgen. Vertrauen Sie nicht auf die Beteuerungen des Eigentümers das alles in Ordnung sei. Bei Immobilen aus zweiter Hand sollte sich ein kompetenter Gutachter die Immobilie ansehen.
9. Tipp: Halten Sie Kontakt mit dem Verkäufer
Auch bei einem Immobilienkauf sollte nicht gelten „Aus den Augen, aus dem Sinn“. Der Verkäufer kennt Ihre Immobilie. Soweit Sie später Fragen zur Haustechnik, der Installation, Versorgern, Gärtner, Putzhilfen, dem Internetanschluss, etc haben, wird er Ihnen helfen können. Auch wird er wissen wo Sie das notwendige Schwimmbadzubehör einkaufen können oder wie die Gartenbewässerung oder die Heizung richtig gesteuert und gewartet wird…
10. Tipp: Nehmen Sie sich professionelle Hilfe auch nach dem Erwerb
Vertrauen Sie auch nach dem Kauf auf lokale Fachleute, Handwerker, Anwälte im Immobilienrecht und Steuerberater für in Spanien nicht residente Immobilieneigentümer. Gleich ob Sie Ihr Haus selbst nutzten, die Finca vermieten oder die Immobilie als Investition verwalten lassen möchten. Nur bei Fachleuten finden Sie die notwendige Erfahrung, um Ihr Traumhaus in vollen Zügen genießen zu können.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
