Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Bei Immobilieninvestitionen sind vor allem die im Außenbereich (suelo rustico) gebauten Immobilien ein Problem. Nicht weil es sie gibt, sondern weil diese zumindest teilweise illegal erbaut wurden. Bei der Prüfung im Zuge des Kaufes kommt oft der ohne Genehmigung zu Wohnraum umgebaute Keller, der Pool oder das Gästeapartment zum Vorschein. Manchmal ist auch das ganze Haus schlicht illegal. Bestandsschutz tritt generell nach acht Jahren ein, soweit die lokalen oder überregionalen Bauaufsichtsbehörden kein Ordnungswidrigkeitsverfahren angängig gemacht haben. Die Verjährung der Baurechtswidrigkeit ist ebenso von der Lage der Immobilie, deren Alter und der Klassifizierung des Bodens abhängig. Alles in allem: ein Minenfeld. Immobilienkäufer sind gut beraten sich die Legalität von fincas rusticas vor dem Kauf stets von einem Fachmann im Immobilienrecht bestätigen zu lassen. Ohne qualifizierten Rat droht der Verlust der Investition. Die Traumimmobilie kann so sehr schnell zum Alptraum werden.

Gute Nachrichten kommen nun von der Balearenregierung. Ausgerechnet am Freitag den Dreizehnten wurde eine Gesetzesvorlage für ein neues Bodengesetz beschlossen. Neben der Verschlankung von Verfahren, der Verschärfung von Sanktionen für illegale Bauten sollen nunmehr auch Voraussetzungen geschaffen werden, illegale oder teil-illegale Bauten im suelo rustico die Bestandschutz genießen zu legalisieren.

Das ley Company (ausgesprochen: „Compain“) benannt nach dem balearischen Minister für Umwelt, Landwirtschaft und Raumordnung, ist seit mehreren Jahren in Arbeit. Sein Vorentwurf wurde vor einem Jahr teilweise für verfassungswidrig erklärt. Mit der Modifizierung sollen nunmehr diese Bedenken ausgeräumt worden sein.

Soweit das Gesetz unverändert verabschiedet wird und nach Veröffentlichung der noch zu entwerfenden Verwaltungsvorschriften sollen dann ohne Genehmigung errichtete Immobilien bei denen Bestandsschutz bereits eingetreten ist, unter Vorlage eines Projektes nebst Plan in den darauf folgenden drei Jahren legalisiert werden können. Voraussetzung der Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandschutz durch den Eigentümer, ein Antrag, die Zahlung der lokalen Bausteuern und die Entrichtung eines Bußgeldes von bis zu 25% der Baukosten.

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de

Sie haben eine Wohnung auf Mallorca, Ibiza, Menorca oder Formentera, oder planen ein kleines Apartment dort bald zu erwerben? Ihnen wurde bei der Immobilien – Suche oder vor dem Kauf Ihres neunen Eigenheims in Santa Ponsa, Palma, Pollensa oder Cala D´Or durch den Makler oder den Verkäufer signalisiert, dass Sie diese Wohnung gewinnbringend oder zumindest kostendeckend an Touristen vermieten können? Sie planen den Schnäppchenkauf obendrein noch durch Mieteinkünfte finanzieren zu lassen und die Wohnung in der Nebensaison selbst zu nutzen? Dann wird Sie der nachfolgender Artikel sicher interessieren.

Vorab die schlechte Nachricht. Im Gegensatz zu frei stehenden Häusern ist die Vermietung von Wohnungen, Apartments und Reihenhäusern an Touristen auf den Balearen (zur Zeit noch) illegal. Wenn Sie also durch zu offensichtliche Werbung auf einschlägigen Webseiten oder durch eine Anzeige Ihres Nachbarn auffliegen wird es teuer. Das Mindestordnungsgeld liegt bei 40.000 EURO und auch das spanische Finanzamt könnte sich für Ihre Einkünfte interessieren. Denn alle Gewinne aus Immobilien, und dazu gehört auch die Vermietung, unterliegen der Hoheit des spanischen Fiskus. Das Argument, die Einnahmen bei Ihrer Steuererklärung „zu Hause“ mit angegeben zu haben, hilft Ihnen nicht.

Mit seiner kürzlich umgesetzten Reform des Wohnraummietgesetzes (LAU) hat Spanien die Lage der Eigentümer von Wohungen, Reihenhäusern und Appartements weiter verschlechtert. Vor der Reform war es durchaus möglich zu argumentieren, dass die Wohnung „ja nur kurzfristig“ und „ohne touristische Leistungen“ vermietet wurde. Zugegeben war dies nur ein Notnagel, aber manchmal half die Verteidigung. Dies vor allem dann, wenn die Beweislage gegen den Vermieter nicht erdrückend war. Denn nach wir vor hatte jeder Eigentümer einer Immobilie natürlich das Recht, die Wohnung oder das Apartment so lange -oder so kurz- wie gewünscht zu vermieten. Genau diese Lücke versucht das neue Gesetz über den Wohnraum nun zu verschließen. Es ordnet an, dass Kurzzeitmieten, also solche Mieten bei denen die Mietdauer zwei Monaten nicht überschreitet, dem Recht der Autonomie unterliegen, in der die Immobilie belegen ist. Kurz gesagt, eine Wohnung auf den Balearen unterliegt, was kurzfristige Mieten betrifft, dem Recht der Balearischen Inseln. Genau dieses balearische Recht verbietet grundsätzlich (mit Ausnahmen), die Vermietung von Wohnungen an Touristen. Damit wurden nach Angaben des Aptur mehr als 62.000 vermietete Wohungen auf den Balearen mit einem Schlag illegal.

Einen Lichtblick gibt es jetzt aber für geschundene Apartmentbesitzer auf Mallorca und Menorca. Gestern wurde im Govern beschlossen, die Kompetenzen in Sachen touristischer Vermietung von Wohnungen und Appartements an die Consells zu übertragen. Zwar haben die Inselräte der Pitiusas bereits signalisiert an dem rigiden Systems des Totalverbotes festzuhalten, jedoch möchten Mallorca und Menorca eine Erleichterung zumindest prüfen. Es bleibt also spannend in Sachen vermieten an Touristen auf den Balearen!

Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Lange haben die Politiker in Madrid gerungen. Es sollte ein neues und ausgewogeneres Mietrecht werden. Heute wurde das morgen in Kraft tretende neue Mietrecht Spaniens im Staatsanzeiger BOE veröffentlicht. Was ändert sich?

• Die Mindestmietzeit, die Zeit in dem es dem Vermieter fast unmöglich ist zu kündigen, sinkt von 5 auf 3 Jahre;
• die weitere unkündbare Verlängerung der Mietzeit sinkt von 3 auf 1 Jahr;
• die jährliche Mietzinsanpassung kann ab sofort gelöst von der Inflationsrate frei vereinbart werden;
• der Mieter kann nach 6 Monaten Mindestmietdauer mit einer Frist von 30 Tagen jederzeit kündigen;
• der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen den Mietvertrag nach Ablauf einer Mindestvermietzeit von 1 Jahr mit einer Frist von 60 Tagen kündigen;
• der Mieter kann bestimmte Arbeiten unter bestimmten Voraussetzung in der Wohnung ausführen und die Kosten vom zu zahlenden Mietzins abziehen;
• der Mieter kann ab sofort wirksam auf sein Vorkaufsrecht bei Verkauf der Immobilie verzichten;
• die Vermietung an Touristen ist ausdrücklich von der Anwendung des  Mietrechtsgesetzes ausgenommen;
• Räumungsklagen wurden gestrafft.
• Für Juristen und Mieter sicher ein Schock ist, das ab sofort der Kauf in Spanien die Miete bricht! Dies gilt auch für die Versteigerung der Immobilie. Abgewendet kann dies nur durch den Eintrag des Mietvertrages im Grundbuch.

Für Altmietverträge gilt das alte Recht. Es wird also erst mit Abschluss neuer Mietverträge ab morgen, den 06. Juni 2013, richtig spannend.