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Zwei Wohnungsdekrete beschlossen
Was die automatische Verlängerung für Vermieter auf den Balearen bedeutet
Am Vormittag des 29. September 2026 habe ich an dieser Stelle den Entwurf eines staatlichen Wohnungsdekrets eingeordnet, das auf den Balearen ohne Ausweisung als zona tensionada wie eine faktische Mietpreisbremse wirken sollte. Wenige Stunden später hat der Consejo de Ministros zwei Real Decretos-Ley angenommen. Der politische Kern des Morgenbeitrags – die Umgehung des regionalen Vetos der Regierung Prohens über Vertragsverlängerungen statt über eine Mietpreisobergrenze – ist damit in Gesetzestext übergegangen. Maßgeblich bleibt gleichwohl erst der amtliche Wortlaut im BOE und die Konvalidierung durch den Kongress.
Was der Consejo de Ministros am Nachmittag dann angenommen hat
Nach übereinstimmenden Berichten hat die Koalitionsregierung PSOE-Sumar die Maßnahmen auf zwei Dekrete aufgeteilt.
Das erste Dekret bündelt die mit den parlamentarischen Gruppen vorbereiteten Punkte. Dazu zählen:
- eine außerordentliche Verlängerung von zwei Jahren für Wohnraummietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden;
- die Ausweitung des Schutzes vor Räumungen (desahucios) bei fehlender Wohnalternative bis 2030;
- die Regulierung der Saisonmiete (alquiler de temporada) und der Zimmervermietung (alquiler de habitaciones);
- ein befristetes Verbot bestimmter Immobilienkäufe durch sogenannte fondos buitre bis 2028.
Das zweite Dekret enthält allein die von der Confederación de Sindicatos de Inquilinas und von Sumar geforderte automatische Erneuerung der Wohnraummietverträge. Wohnungsministerin Isabel Rodríguez hat ausdrücklich eingeräumt, dass diese Regelung mit den Gruppen nicht in gleicher Tiefe vorbereitet werden konnte. Die Regierung hat den Kongress um ein außerordentliches Plenum am Freitag, 11:00 Uhr, gebeten, damit beide Texte unverzüglich konvalidiert werden können.
Der Unterschied zu dem heute Morgen beschriebenen Entwurf
Im heutigen Beitrag „Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?“ lag der Schwerpunkt auf einer Verlängerung um bis zu zwei Jahre für Verträge, die 2026 und 2027 auslaufen, auf Verlangen des vertragstreuen Mieters. Die nun gemeldete Fassung des ersten Dekrets zieht den zeitlichen Horizont weiter: erfasst wären Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden. Das zweite Dekret geht darüber hinaus und soll die Erneuerung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit (fünf Jahre bei natürlichen Personen, sieben Jahre bei juristischen Personen) strukturell absichern.
Politisch ist die Aufspaltung nachvollziehbar. Das erste Paket soll mit den Stimmen der bisherigen Partner tragfähig sein. Das zweite Paket gilt als unsicher, weil Junts und PNV einer automatischen Erneuerung ablehnend gegenüberstehen. Bereits 2026 ist ein Wohnungsdekret nach fehlender Konvalidierung wieder entfallen. Diese Unsicherheit bleibt der zentrale Vorbehalt.
Was sich auf den Balearen rechtlich ändert – und was nicht
Solange die Texte nicht im Boletín Oficial del Estado stehen und nicht konvalidiert sind, gilt unverändert die Ley de Arrendamientos Urbanos in der geltenden Fassung, ergänzt um die Ley 12/2023, soweit deren Instrumente ohne regionale Ausweisung einer zona tensionada überhaupt greifen. Die Balearen sind weiterhin nicht als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen. Eine unmittelbare staatliche Mietpreisobergrenze für Neuverträge besteht auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera daher nach wie vor nicht.
Tritt das erste Dekret in Kraft, ergibt sich für Bestandsmietverträge über Wohnraum (vivienda habitual) eine faktische Stabilisierung der Ausgangsmiete um weitere zwei Jahre, sofern der Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet. Eine marktübliche Neuverhandlung wäre in diesem Zeitraum weitgehend blockiert. Genau das war der Mechanismus, den der Morgenbeitrag als Ersatz für den fehlenden Mietpreisdeckel beschrieben hat.
Die automatische Erneuerung im zweiten Dekret wäre der weitergehende Eingriff. Nach den bisher öffentlich wiedergegebenen Leitlinien müsste der Vermieter eine gerechtfertigte Ursache darlegen, um die Fortsetzung zu verweigern; andernfalls droht eine Entschädigung. Der genaue Tatbestand, die Beweislast und die Höhe einer Entschädigung sind ohne amtlichen Text nicht belastbar zu beurteilen.
Zimmer- und Saisonmiete
Die angekündigte Einbeziehung der Zimmervermietung und der Saisonmiete in den Schutzrahmen der Wohnraumregelung betrifft den mallorquinischen Markt unmittelbar. Viele deutschsprachige Eigentümer unterscheiden vertraglich zwischen vivienda habitual, temporada und touristischer Vermietung. Die Rechtsprechung der Audiencia Provincial de Baleares stellt bereits heute auf den tatsächlichen Gebrauch ab, nicht auf die Bezeichnung im Vertrag. Eine gesetzliche Neuordnung würde diese Abgrenzung verschärfen. Katalonien soll nach Berichten von der Zimmerregelung ausgenommen bleiben; für die Balearen ist eine solche Ausnahme bisher nicht gemeldet.
Folgerungen für deutsche Eigentümer und Mieter
Die drei Punkte aus dem heutigen Morgenbeitrag bleiben gültig und verdichten sich:
Erstens: Bestandsmietverträge, die bis Ende 2028 auslaufen, sind das eigentliche Einfallstor der ersten Maßnahme. Wer 2026 oder 2027 eine marktgerechte Neuverhandlung geplant hat, muss mit einer gesetzlichen Verzögerung rechnen.
Zweitens: Neuverträge, die vor Inkrafttreten zu Marktbedingungen geschlossen werden, fallen nach den bisher bekannten Plänen nicht rückwirkend unter die Zweijahresverlängerung. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bleibt deshalb entscheidend.
Drittens: Die politische Lage ist instabil. Ein am Dienstag angenommenes Dekret kann am Freitag scheitern. Erst der konvalidierte Wortlaut bindet.
Hinzu kommt ein vierter, durch die Zweiteilung bedingter Punkt: Eigentümer sollten nicht beide Dekrete als einheitliches Paket behandeln. Das erste kann Bestand haben, das zweite entfallen.
Vertragsgestaltung, Kündigungsfristen nach den Artikeln 9 bis 12 LAU und eine etwaige Umstellung auf saisonale Nutzung sind deshalb getrennt zu prüfen.
Was jetzt zu tun ist
Eigentümer sollten laufende Verträge, gesetzliche und vertragliche Endtermine, Kündigungsfristen sowie den Zahlungsstand dokumentieren. Eine Umstellung auf temporada oder touristische Nutzung bleibt rechtlich und steuerlich ein eigenes Prüffeld; sie sollte nicht allein aus Anlass der heutigen Nachrichten vorgenommen werden.
Mieter, deren Vertrag in den kommenden Monaten ausläuft, sollten den amtlichen Text und das Plenum am Freitag abwarten, Fristen aber nicht versäumen, falls eine Antrags- oder Mitteilungspflicht kommt.
Die Kanzlei LexJahnel berät deutschsprachige Eigentümer, Käufer und Mieter auf den Balearen zur Vertragsgestaltung nach spanischem Mietrecht, zu steuerlichen Folgen der Vermietung und zu den laufenden
Änderungen der Wohnungsgesetzgebung.
Hinweis: Der Beitrag gibt den Stand der öffentlichen Berichterstattung vom Nachmittag des 29. September 2026 wieder. Maßgeblich ist allein der endgültige amtliche Wortlaut nach Verkündung und Konvalidierung. Der Morgenbeitrag „Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?“ bleibt als Einordnung des regionalen Vetopunkts und der Marktpreise in Palma und Ibiza weiterhin die Grundlage dieser Analyse.
Kommt der Mietpreisdeckel auf den Balearen?
Die spanische Zentralregierung bereitet ein Wohnungsdekret vor, das auf den Balearen de facto wie eine Mietpreisbremse wirken soll – ohne dass die Regionalregierung unter Marga Prohens die Inseln zur „zona tensionada“ erklären muss. Im Mittelpunkt steht eine automatische Vertragsverlängerung. Betroffen wären nach Regierungsangaben rund 25.000 Haushalte.
Ein Dekret gegen den regionalen Vetopunkt
Die Balearen erfüllen nach Einschätzung zahlreicher Fachleute die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausweisung als angespannter Wohnungsmarkt. Die Regierung Prohens (PP) lehnt diese Ausweisung jedoch weiterhin ab. Damit greifen die unmittelbaren Mietpreisobergrenzen der staatlichen Ley 12/2023 auf den Inseln nicht.
Madrid versucht nun, diesen Vetopunkt auf einem anderen Weg zu umgehen. Nach einem Entwurf einer Gesetzesvorlage soll es eine automatische Verlängerung bestehender Mietverträge um bis zu zwei Jahre geben. Mieter, die in den vorangegangenen acht Monaten vertragstreu gezahlt haben, sollen die Verlängerung jährlich verlangen können. Vermieter müssten dem in der Regel nachkommen.
Für rund 25.000 Verträge, die im restlichen Jahr 2026 und 2027 auslaufen, wäre das eine faktische Einfrierung der Miete bis 2027. Ältere Schätzungen aus dem März 2026 gingen von etwa 24.000 betroffenen Familien aus. Verträge, die bereits neu abgeschlossen wurden, fielen nicht unter die Regelung; die nächste Erneuerungswelle im Folgejahr wäre jedoch erfasst.
Warum die Balearen im Fokus stehen
Viele der jetzt auslaufenden Verträge wurden in der Pandemiezeit geschlossen. Damals lagen typische Mieten in Palma oft bei 700 bis 800 Euro. Bei Neuverhandlung am freien Markt liegen die Forderungen inzwischen deutlich höher; für Palma werden Mittelwerte um 1.500 Euro genannt, für Ibiza noch höhere Beträge. Prognosen für 2026 gehen von weiteren Steigerungen zwischen 8 und 12 Prozent aus, sofern keine gesetzliche Stabilisierung greift.
Genau diese Neuverhandlung will die Zentralregierung in PP-geführten Regionen erschweren. Der Entwurf spricht von einer „Stabilisierung der Mietverträge“, um Bewohner vor „missbräuchlichen Erhöhungen“ zu schützen, wo die Ley de Vivienda regional nicht angewendet wird.
Was aus dem Entwurf wieder gestrichen wurde
Frühere, radikalere Ideen sind nach den vorliegenden Berichten nicht mehr im Text. Dazu gehörten unbefristete Mietverträge nach dem Muster der alten „renta antigua“ sowie die Erhebung von 21 Prozent IVA auf touristische Unterkünfte, die keine hotelgleichen Leistungen erbringen. Beide Punkte hätten den Markt auf den Balearen besonders stark getroffen.
Stattdessen finden sich fiskalische Anreize, die der Linie der Regionalregierung näherstehen: Steuererleichterungen im IRPF für kleinere Vermieter, die die Miete freiwillig senken oder nicht über den IPC hinaus anheben. Ähnliche Abzüge hat das Govern Prohens bereits beschlossen. Diskutiert werden ferner zinslose öffentliche Darlehen von bis zu 50.000 Euro als Eigenkapitalhilfe beim Ersterwerb, ebenfalls ein Instrument, das auf den Inseln bereits in ähnlicher Form existiert.
Junts signalisierte Dissens über einzelne enthaltene Maßnahmen. Ohne ausreichende parlamentarische Mehrheit droht dem Dekret später die fehlende Konvalidierung im Kongress – ein Szenario, das 2026 bereits einmal zu einem abrupten Wegfall von Mietschutzregelungen geführt hat.
Rechtliche Einordnung für Eigentümer und Mieter
Solange das Dekret nicht im Amtsblatt steht und nicht konvalidiert ist, ändert sich am geltenden Recht nichts. Maßgeblich bleibt die Ley de Arrendamientos Urbanos in der jeweils aktuellen Fassung, ergänzt um die staatlichen Regelungen der Ley 12/2023, soweit diese ohne regionale Ausweisung einer zona tensionada überhaupt greifen.
Für Vermieter auf Mallorca, Ibiza, Formentera und Menorca hieße eine Annahme des Entwurfs konkret:
- Auslaufende Wohnraummietverträge könnten auf Verlangen des vertragstreuen Mieters um bis zu zwei Jahre verlängert werden.
- Eine marktübliche Neuverhandlung der Ausgangsmiete wäre in diesem Zeitraum weitgehend blockiert.
- Steuerliche Vergünstigungen könnten teilweise kompensieren, sofern der Vermieter die Miete senkt oder nur inflationskonform anpasst.
- Kurzzeit- und Saisonvermietung blieben ein eigenes, politisch weiter umkämpftes Feld; die IVA-Verschärfung ist derzeit nicht Teil des Textes.
Für Mieter bedeutete die Regelung eine Atempause, aber keinen dauerhaften Preisdeckel. Nach Ablauf der Verlängerung stünde erneut die Frage der Marktmiete im Raum, sofern bis dahin weder eine zona tensionada ausgewiesen noch eine Nachfolgeregelung geschaffen wird.
Deutsche Eigentümer und Investoren sollten drei Punkte beachten.
Erstens: Bestandsmietverträge, die 2026 oder 2027 enden, sind das eigentliche Einfallstor der geplanten Maßnahme.
Zweitens: Neue Verträge, die vor Inkrafttreten zu Marktbedingungen geschlossen werden, fielen nach der bisherigen Plänen nicht rückwirkend unter die Verlängerung.
Drittens: Die politische Lage ist instabil. Ein Dekret kann schnell kommen und ebenso schnell im Parlament scheitern.
Was jetzt zu tun ist
Eigentümer sollten laufende Verträge, Kündigungs- und Verlängerungsfristen sowie den Zahlungsstand der Mieter dokumentieren. Wer eine Neuvermietung oder eine Umstellung auf saisonale Nutzung plant, sollte den Zeitpunkt und die Vertragsform rechtlich prüfen lassen, bevor der Text feststeht.
Mieter, deren Vertrag in den kommenden Monaten ausläuft, sollten den Entwurf und die weiteren Verhandlungen beobachten und Fristen nicht versäumen, falls eine Antrags- oder Mitteilungspflicht kommt.
Die Kanzlei LexJahnel berät deutschsprachige Eigentümer, Käufer und Mieter auf den Balearen zur Vertragsgestaltung nach spanischem Mietrecht, zu steuerlichen Folgen von Vermietung und zu den laufenden
Änderungen der Wohnungsgesetzgebung.
Hinweis: Der Beitrag gibt den Stand der Diskussionen vom 29. September 2026 wieder. Maßgeblich ist allein der endgültige amtliche Wortlaut.
Kein Neubau auf einer Finca Rustica ohne landwirtschaftliche Bewirtschaftung
Die balearische Regierung möchte nun den Bau auf Agrarland an eine dauerhafte landwirtschaftliche Nutzung knüpfen. Das Kabinett von Präsidentin Marga Prohens hat am Freitag, 25. September 2026, in Menorca den Entwurf eines neuen Agrargesetzes beschlossen. Es muss noch durch das Regionalparlament – und soll vor allem auf Mallorca und Ibiza die schleichende Verwandlung des Feldes in eine Villenlandschaft bremsen.
Das offene Land der Balearen ist längst kein reiner Produktionsraum mehr. Mallorca spricht von mehr als 55.000 legalen Wohngebäuden auf rustikalem Boden, dazu rund 22.600 Pools – und zusätzlich schätzungsweise 15.000 illegale Chalets allein auf der Insel.
Auf Menorca sind neue Wohnnutzungen im ländlichen Raum ohnehin nicht zulässig. Auf Mallorca und Ibiza war der Weg bisher klarer: Wer eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern hatte und eine Erklärung des allgemeinen Interesses durchbrachte, konnte ein Einfamilienhaus bauen. Genau diese Logik will die Regierung jetzt umdrehen.
Landwirtschaft vor Wohnen
Die zentrale Neuerung gegenüber dem Entwurf von vor einem Jahr: Für ein neues freistehendes Einfamilienhaus von mehr als 100 Quadratmetern auf rustikalem Boden gilt künftig eine „agrarische Bedingung“. Die Finca muss landwirtschaftlich aktiv bleiben – mindestens 15 Jahre lang.
Präsidentin Prohens formulierte es so: Man stärke die agrarische Funktion des rustikalen Bodens. Dieses Land müsse der Landwirtschaft dienen und vor Wohnnutzungen Vorrang haben.
Erfüllen lässt sich die Pflicht auf mehreren Wegen:
- eigene landwirtschaftliche Tätigkeit auf dem Betrieb
- Zusammenarbeit mit professionellen Landwirten (payeses)
- Investitionen, die Flächen wieder in Produktion bringen
- Bereitstellung der Flächen für die öffentliche Landbank, die sie landwirtschaftlich bewirtschaften lässt
Die bisher nötige declaración de interés general soll entfallen. Stattdessen wird die Bindung an den Betrieb zur Voraussetzung der Baugenehmigung.
Ob das in der Praxis echte Höfe schafft oder nur papierne Kooperationsverträge, hängt von der späteren Kontrolle ab. Das Gesetz selbst ist noch nicht in Kraft.
Agroestancias: sechs Betten, mehr Gebäude
Parallel weitet der Entwurf die sogenannten ergänzenden Tätigkeiten für Landwirte aus. Die Obergrenze von sechs touristischen Plätzen pro Betrieb bleibt – das entspricht der Linie des Agrargesetzes von 2019 unter dem damaligen Agrarconseller Vicenç Vidal. Neu ist der Ort: Die Gäste müssen nicht mehr ausschließlich im Wohnhaus des Bauern übernachten. Zulässig werden auch ungenutzte Betriebsgebäude – Ställe, Ölmühlen, Garagen –, sofern sie nicht außer Planung (fuera de ordenación) stehen.
Voraussetzungen:
- der Betrieb muss als bevorzugter Betrieb (explotación preferente) mindestens vier Jahre eingetragen sein
- Umbau und Erweiterung um bis zu 20 Prozent des ursprünglichen Volumens sind erlaubt, um die Räume bewohnbar zu machen
- es entstehen keine extra Tourismusplätze; die Betten zählen zum Kontingent der Inselräte
- die Inselräte müssen mindestens 10 Prozent der verfügbaren Plätze für Agroestancias reservieren
- eine Umweltverträglichkeitsprüfung entfällt, außer in Natura-2000-Gebieten (Xarxa Natura 2000)
Die Regierung betont: Übernachtung soll Zusatzeinkommen bleiben, nicht der Einstieg in ein verstecktes Landhaus-Hotel. Ob die Grenze von sechs Plätzen und die Vier-Jahres-Regel das verhindern, wird der Vollzug zeigen.
Wasser, Direktverkauf, Ökostrom
Das Gesetz ist breiter angelegt als nur Bau und Betten. Conseller Joan Simonet hob Beiträge des Sektors zu Wasser, Bodennutzung und regionalen Produkten hervor.
Weitere Punkte des Entwurfs:
- Vorrang der Landwirtschaft beim Wasser, wenn auf rustikalem Boden konkurrierende Nutzungen um knappe Ressourcen streiten
- Stärkung von Verarbeitung, Direktverkauf und kurzen Vermarktungswegen, damit mehr Wert auf dem Hof bleibt
- Förderung ökologischer Landwirtschaft und lokaler Produkte
- Verkauf von Strom aus erneuerbaren Quellen als ergänzende Tätigkeit der Bauern
Prohens nannte das Paket „kein Gesetz des Sektors, sondern ein Gesetz für den Sektor“ und ein Vorhaben des letzten Legislaturjahres. Ziel sei Diversifizierung jenseits des Tourismus, Klimaanpassung und das Überleben der Primärproduktion.
Was noch fehlt
Der Text muss durch das Parlament. Prohens rechnet mit einer Verabschiedung noch 2026 oder zu Beginn der nächsten Sitzungsperiode und pocht auf parteiübergreifende Unterstützung: Wer ständig von Wirtschaft jenseits des Tourismus spreche, könne ein solches Gesetz kaum ablehnen.
Offen bleibt vieles, das erst in der parlamentarischen Beratung und in Verordnungen scharf wird:
- wie streng die 15-jährige Agrarpflicht kontrolliert und bei Verstoß sanktioniert wird
- ob die Lockerung bei Agroestancias nicht doch neue touristische Nutzungen in ehemaligen Wirtschaftsgebäuden anzieht
- wie das Gesetz mit der parallel laufenden Debatte um illegale Bauten, Wohnungsnot und mögliche Kaufbeschränkungen für Nicht-Residenten zusammenspielt
Für Eigentümer, die auf rustikalem Boden bauen wollen, ändert sich die Rechnung: Ein Grundstück von 14.000 Quadratmetern reicht künftig nicht mehr. Wer ein Haus will, muss einen landwirtschaftlichen Plan mitliefern – oder die Fläche denen überlassen, die sie bewirtschaften.
Das ist der politische Kern des Freitagsbeschlusses: Das Feld soll wieder Feld bleiben, auch wenn darauf gebaut wird. Ob daraus mehr echte Betriebe oder nur mehr Auflagen für Fincas werden, entscheidet nicht die Pressekonferenz in Menorca, sondern das Parlament und die Praxis auf den Inseln.
Richtlinie (EU) 2024/1619 sind spanische Bankkonten in Gefahr?
In den sozialen Netzwerken wird seit kurzem über die Auswirkungen der Richtlinie Richtlinie (EU) 2024/1619 diskutiert und mich erreichen erste Anfragen zu spanischen Auslandkonten. Was verbirgt sich hinter der Richtlinie und wird sie die Nicht Residenten auf Mallorca betreffen?
CRD VI und das Ferienhaus in Spanien: Was Nicht-Residenten wirklich trifft
Viele Deutsche besitzen in Spanien eine Immobilie, ohne dort steuerlich ansässig zu sein. Sie leben in Hamburg, München oder Köln, haben NIE und *Certificado de no residente*, zahlen IBI, Comunidad und Strom per Lastschrift und führen dafür eine *cuenta de no residente* bei CaixaBank, Sabadell, Santander oder Bankinter.
Genau diese Gruppe liest jetzt Überschriften wie „Auslandskonto ab 2027 verboten“ und fragt sich: Muss das Hauskonto zu, die Hypothek umgeschuldet, das Geld nach Deutschland zurück?
Was CRD VI tatsächlich regelt
Artikel 21c der Richtlinie (EU) 2024/1619 verpflichtet Banken **außerhalb des EWR**, für Kernbankdienstleistungen an in der EU ansässige Kunden eine zugelassene Zweigstelle **in dem Mitgliedstaat** zu unterhalten, in dem der Kunde sitzt. Kernleistungen sind Einlagen, Kredit und Garantien. Die Regel gilt ab **11. Januar 2027**. Verträge vor dem **11. Juli 2026** genießen Bestandsschutz, verpflichten die Bank aber nicht, den Kunden zu behalten.
Anknüpfungspunkt ist die **Ansässigkeit**, nicht der Pass und nicht der Ort der Immobilie. Ein Deutscher mit Meldeadresse in Deutschland ist EU-ansässig. Ein Deutscher, der nach Mallorca oder Ibiza gezogen ist, ebenfalls. Ein Deutscher mit Wohnsitz in Dubai, Paraguay oder der Dominikanischen Republik nicht – auch wenn er weiterhin ein Haus in Valencia besitzt.
Spanische Banken sind EU-Institute. Auf sie zielt Artikel 21c nicht.
Was mit dem spanischen Nicht-Residentenkonto passiert?
Praktisch nichts durch CRD VI.
Wer in Spanien kauft oder hält, braucht in der Regel kein spanisches Konto: alle laufenden Kosten können natürlich auch über deutsche Konten abgewickelt werden. Wer trotzdem ein spanischen Konto eröffnen möchte wird durch diese Richtline hieran nicht gehindert. CaixaBank, Santander, Sabadell, BBVA und andere dürfen EU-Ansässige weiter bedienen. Eine *cuenta de no residente* bleibt nach Januar 2027 zulässig. Gebühren, Dokumentenaufwand (NIE, Nachweis der Nicht-Residenz, Herkunft der Mittel) und die Unterscheidung Resident/Nicht-Resident bleiben spanisches Bankgeschäft – unabhängig von CRD VI. Wer nur das Hauskonto in Spanien hat und sonst bei Sparkasse, Commerzbank oder ING in Deutschland bankt, merkt von der Richtlinie wenig.
Wo es weh tut: das zweite Konto außerhalb der EU
Das eigentliche Problem sitzt nicht in Palma de Mallorca, sondern in Zürich, London oder Singapur.
Viele Ferienhausbesitzer halten parallel ein Konto oder Depot bei einer Drittstaatenbank – Liquidität, Diversifikation, manchmal die Finanzierung des Kaufs. Solange der Wohnsitz in Deutschland oder Spanien liegt, ist der Kunde für diese Bank ein EU-Ansässiger.
Ab 2027 darf die Bank das Einlagen- oder Kreditgeschäft mit ihm nur fortführen, wenn sie eine Zweigstelle **genau in seinem Wohnsitzstaat** hat. Eine Lizenz in Frankfurt hilft nicht für einen Kunden, der inzwischen in Spanien gemeldet ist. Eine spanische Zweigstelle hilft nicht für den Kunden, der in Deutschland bleibt. Passporting für Drittstaatenzweigstellen gibt es nicht.
Kleine Privatbanken werden EU-Kunden oft abgeben. Große Gruppen schieben sie intern auf eine EU-Tochter. Dann bleibt der Markenname, das Vermögen liegt aber unter EU-Aufsicht und im europäischen Abwicklungsrahmen – genau das, wofür viele das Schweizer Konto nicht eröffnet haben.
Hypothek auf die spanische Immobilie
Hier gibt es zwei Fälle:
a) Die Finanzierung über eine spanische Bank. Dies ist unproblematisch. Nicht-Residenten bekommen typischerweise 60–70 Prozent Beleihung, brauchen NIE und ein spanisches Konto für die Rate. CRD VI ändert daran nichts.
b) Die Finanzierung erfolgt über eine Drittstaatenbank zum Beispiel wenn eine schweizerische, britische oder US-Bank das Objekt in Spanien finanziert. Das ist Kreditgeschäft an einen EU-Ansässigen. Ohne Zweigstelle im Wohnsitzstaat des Schuldners wird die Fortsetzung ab 2027 rechtlich prekär, sofern der Vertrag nicht unter den Bestandsschutz vor dem 11. Juli 2026 fällt. Selbst dann kann die Bank kündigen oder umstrukturieren. Wer 2026/27 noch umschuldet oder erhöht, fällt aus dem Grandfathering heraus.
Drei Wohnsitzlagen, drei Wirkungen
1. Wohnsitz Deutschland, Haus Spanien.
Spanisches Konto: ja, weiter möglich. Drittstaatenkonto: betroffen, weil der Kunde in der EU sitzt. Die Immobilie ändert die bankrechtliche Ansässigkeit nicht.
2. Wohnsitz Spanien (Residencia), Haus Spanien.
Immer noch EU-Ansässigkeit. Steuerlich kann das vorteilhaft sein, bankseitig gegenüber Zürich oder Singapur ist Spanien dasselbe wie Deutschland. Zusätzlich gilt: Eine etwaige Zweigstelle müsste in Spanien sitzen, nicht in Frankfurt.
3. Wohnsitz außerhalb der EU, Haus bleibt in Spanien.
Hier greift Artikel 21c nicht mehr auf die Person. Ein Konto in der Schweiz oder in Asien darf geführt werden, weil der Kunde nicht in der EU ansässig ist. Das spanische Hauskonto bleibt trotzdem sinnvoll: IBI, Comunidad und Versorger wollen in der Praxis einen ES-IBAN und Lastschrift. Steuerlich bleibt man in Spanien Nicht-Resident. Residenz und Bankansässigkeit sind zwei verschiedene Schalter.
Ein Zweitpass ohne Wohnsitzwechsel ändert an CRD VI nichts.
Nun zu der Frage was die Richtlinie nicht ist
Sie ist kein Verbot, in Spanien Eigentum zu halten. Sie ist keine Kapitalverkehrskontrolle für Überweisungen von Deutschland nach Málaga. Sie zwingt niemanden, das Ferienhaus zu verkaufen. Sie sagt der Schweizer Bank: Ohne lokale Zulassung im Wohnsitzstaat des EU-Kunden darfst du Einlagen und Kredite dort nicht fortsetzen.
Wer nur das operative Hauskonto in Spanien braucht, hat kein CRD-VI-Problem. Wer Vermögen bewusst außerhalb der EU parken wollte und gleichzeitig in der EU wohnt, hat eines.
Was sind die Tipps bis Januar 2027?
– Die Immobilie über ein spanisches Nicht-Residentenkonto oder über ein EU Konto führen und dort Lastschriften (IBI, Comunidad, Versorger, ggf. Hypothek) einrichten.
– Herkunftsnachweise für größere Überweisungen bereithalten; das verlangen spanische Banken unabhängig von CRD VI.
– Drittstaatenbeziehungen inventarisieren: eröffnet vor/nach 11. Juli 2026, Einlage oder Kredit, drohende Kündigung oder Umbuchung auf EU-Tochter.
– Nicht darauf wetten, dass „Ferienhaus in Spanien“ automatisch eine Ausnahme schafft. Es schafft keine.
– Wer den Drittstaatenzugang dauerhaft halten will, kommt an der Ansässigkeit außerhalb der EU nicht vorbei. Spanien zählt dafür nicht.
Die Immobilie auf Mallorca bleibt ein spanisches Objekt mit spanischen Zahlungswegen. Die Richtlinie entscheidet nur, welche Bank außerhalb Europas den Eigentümer noch als Kunden führen darf – und das hängt am Wohnsitz, nicht am Grundbuch in Palma.
Schenkung von Immobilien: Vorteile und Nachteile (Stand August 2026)
Die Übertragung von Immobilien auf Mallorca (bzw. den Balearen) durch Schenkung ist seit der Reform 2025 für enge Familienangehörige steuerlich deutlich attraktiver geworden. Viele Eigentümer – insbesondere Deutsche und andere EU-Bürger – prüfen, ob sie ihre Finca, Wohnung oder Villa bereits zu Lebzeiten an Kinder, Ehepartner oder Eltern übertragen sollen. Die zentrale Neuerung ist die weitgehende Freistellung von der spanischen Erbschafts- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD). Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen und Nebenkosten, die den Gesamteffekt stark beeinflussen können.
Die steuerliche Freistellung bei der ISD
Seit dem 25. Juli 2025 (Ley 6/2025) gilt auf den Balearen für Verwandtschaftsgruppen I und II eine 100-prozentige Bonifikation auf die ISD-Steuerschuld – sowohl bei Erbschaften als auch bei Schenkungen zu Lebzeiten. Das bedeutet in der Praxis: 0 Euro Schenkungsteuer für den Empfänger.
Gruppe I und II umfassen: Kinder (jedes Alters), Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner, Eltern und Großeltern, Enkel (unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. wenn der Elternteil bereits verstorben ist).
Es gibt keine Obergrenze beim Immobilienwert. Die Regelung gilt unabhängig vom Wohnsitz des Schenkers oder Empfängers, solange die Immobilie auf den Balearen liegt (territoriales Prinzip). Sie kommt daher auch Nichtresidenten (z.B. in Deutschland lebenden Eigentümern) zugute.
Wichtige Bedingung bei Immobilien: Der in der notariellen Urkunde und Steuererklärung angegebene Wert darf den amtlichen Kataster-Referenzwert (valor de referencia) um höchstens 20% übersteigen. Wird dieser Rahmen überschritten, kann die volle Bonifikation entfallen oder eingeschränkt werden.
Für Gruppe III (Geschwister, Onkel/Tanten, Neffen/Nichten u. a.) gibt es Ermäßigungen von 35% oder 60% (je nach onstellation, ob konkurrierende Abkömmlinge vorhanden sind).
Gruppe IV (entferntere Verwandte oder Nichtverwandte) bleibt weitgehend ohne Vergünstigung.
Zusätzlich existieren persönliche Freibeträge (z.B. 25.000€ in Gruppe II), die jedoch bei der 100-%-Bonifikation praktisch in den Hintergrund treten. Die Steuererklärung muss dennoch abgegeben werden.
Weitere Steuern und Kosten bei einer Immobilienschenkung: Die ISD-Freistellung ist nur ein Teil der Rechnung. Weitere Belastungen entstehen:
- Einkommensteuer (IRPF bzw. IRNR) beim Schenker
- Eine normale Schenkung löst beim Übertragenden eine Besteuerung des latenten Wertzuwachses (ganancia patrimonial) aus. Bemessungsgrundlage ist der aktuelle steuerliche Wert abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten).
- Residenten: progressive Sätze (derzeit ca. 19–30%).
- Nichtresidenten: Satz von 19%. Gerade bei älteren Mallorca-Immobilien mit starker Wertsteigerung kann diese Steuer erheblich sein und den Vorteil der ISD-Freistellung teilweise oder ganz aufheben
- Plusvalía municipal (IIVTNU)
Die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert wird bei Schenkungen in der Regel vom Empfänger getragen. Sie fällt nur an, wenn tatsächlich ein Wertzuwachs des Grundstücks vorliegt (seit der Rechtsprechung 2021 gilt „kein Gewinn – keine Steuer“). Die Höhe hängt von Gemeinde, Katasterbodenwert und Besitzdauer ab und kann mehrere Tausend Euro betragen.
Weitere Kosten
Notarkosten, Grundbuchgebühr (Registro de la Propiedad), Anwalts- und Steuerberaterkosten sowie ggf. Übersetzungen. Eine öffentliche notarielle Urkunde ist zwingend erforderlich (Art. 633 Código Civil). Der Empfänger muss die Schenkung annehmen.
Vorteile einer Schenkung
- Sofortige Eigentumsübertragung und Planungssicherheit zu Lebzeiten.
- Für enge Familie seit 2025 praktisch ISD-frei.
- Möglichkeit andere Nutzungsrechte zurückzubehalten, sodass der Schenker die Immobilie weiter nutzen kann.
- Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten und schnellere Abwicklung im Vergleich zu einer klassischen Erbschaft.
- Bei geringem oder keinem Wertzuwachs (z.B. erst kürzlich erworbene Objekte oder Bargeld) sehr günstig.
- Gilt auch für Nichtresidenten bei balearischen Immobilien.
Nachteile und Risiken
- Hohe IRPF / IRNR -Belastung beim Schenker bei wertgestiegenen Immobilien – oft der entscheidende Kostenfaktor.
- Verlust der Verfügungsmacht und Kontrolle über die Immobilie.
- Unwiderruflichkeit unter eingeschränkten Ausnahmen
- Mögliche deutsche Schenkungsteuer: Zwischen Deutschland und Spanien besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschafts-/Schenkungsteuer. Deutsche Steuerpflichtige müssen die deutschen Freibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre) und den Progressionsvorbehalt beachten. Die spanische Freistellung entlastet nicht automatisch in Deutschland Komplikationen bei belasteten Immobilien (Hypotheken), laufenden Mietverträgen oder mehreren Miteigentümern.
- Formale Fehler (Wertangabe, Fristen von nur einem Monat für die Steuererklärung) können teuer werden.
- Für entferntere Verwandte bleibt die Belastung spürbar.
Fazit:
Wie immer ist nicht alles Gold was glänzt. Lassen Sie sich beraten für diesen Schritt.
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
