Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Eine Lizenz für die Ferienvermietung ist auf Mallorca viel wert. Neue Lizenzen gibt es kaum noch, und für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gar keine mehr. Viele Eigentümer fragen deshalb: Kann ich meine Lizenz verkaufen, ohne das Haus zu verkaufen? Was kostet das, und welche Steuern fallen an? Dieser Beitrag gibt einen Überblick, Stand Oktober 2026.

Lizenz und Plätze: worum es geht

Wer auf Mallorca an Urlauber vermietet, braucht eine Anmeldung der touristischen Tätigkeit (DRIAT) und die passenden touristischen Plätze (plazas turísticas). Die Zahl der Plätze richtet sich nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Grundlage ist das balearische Tourismusgesetz, die Ley 8/2012, zuletzt wesentlich geändert durch das Decreto-ley 4/2025.

Wichtig: Die Lizenz gehört zur Immobilie, nicht zur Person. Ein freier Handel mit Lizenzen wie mit Wertpapieren ist nicht vorgesehen.

Fall 1: Die Lizenz geht mit dem Haus

Am einfachsten ist der Verkauf der Immobilie samt Lizenz. Eine gültige Lizenz erhöht den Kaufpreis oft spürbar.

Fall 2: Die Plätze gehen ohne das Haus an einen anderen Eigentümer

Seit 2025 ist der Platztausch zwischen Privatleuten aber auch möglich wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Der Verkäufer der Plätze hat das Recht einen Käufer zu benennen, der dann die Plätze auf seinen Namen ankauft. Das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass dieses Benennungsrecht nicht an Dritte übertragbar ist. Rechtlich wird also kein Recht verkauft. Es wird ein Erwerber benannt, der die Plätze offiziell kauft. Seit Februar 2026 läuft das Verfahren elektronisch. Es gilt nur für Plätze, die gegen Entgelt und endgültig erworben wurden.

Grenzen, die man kennen sollte:

– Das Ganze Verfahren hat natürlich nur dann Erfolg wenn die Wohnung des Käufers geeignet ist. Das muss also vorab geprüft werden.
– Fünf Jahre Sperrfrist für neue Plätze. Wer Plätze aus den Ausschreibungen 2025 und 2026 der Platzbörse erhalten hat, darf sie fünf Jahre lang nicht an Dritte weitergeben.
– Amtliche Preise. Das Konsortium verlangt 3.500 € pro Platz für Einfamilienhäuser, 875 € für Reihen- und Doppelhäuser und 291,67 € für die Vermietung der eigenen Hauptwohnung an höchstens 60 Tagen im Jahr. Ob und in welcher Höhe der Erwerber bei einem Platztausch diesen Preis zahlen muss, sollte im Einzelfall beim Consell geklärt werden.

Ob neben dem offiziellen Verfahren private Zahlungen zwischen den Beteiligten zulässig sind und wie sie vertraglich abgesichert werden können, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Hier ist Vorsicht geboten.

Steuern

Eine verbindliche Auskunft der spanischen Steuerverwaltung speziell zum Verkauf von Plazas turísticas ist mir nicht bekannt. Nach den allgemeinen Regeln gilt voraussichtlich:

– Verkäufer mit Wohnsitz in Spanien: Ein Erlös ist in der Regel ein Veräußerungsgewinn und wird mit dem Steuersatz für Kapitalerträge von 19 bis 30 % besteuert. Wurden die Plätze früher ohne Kosten erworben, kann fast der gesamte Erlös steuerpflichtig sein. Wer die Ferienvermietung selbst betrieben hat, muss damit rechnen, dass das Finanzamt den Erlös als Betriebseinnahme ansieht.
– Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien: Steuer auf den Gewinn nach den Regeln für Nichtresidenten, in der Regel 19% für EU-Bürger. Die Vorschriften in Deutschland sind gesondert zu prüfen.
– Verkäufer ist ein Unternehmen: Körperschaftsteuer und möglicherweise 21% Mehrwertsteuer (IVA). Auch ist nun zu prüfen ob mit der Regelung auf touristische Mieten 10% IVA verlangen zu müssen, der Verkauf der Lizenzen damit automatisch auch der IVA unterliegen.
– Käufer: Bei einem privaten Entgelt kommt die Übertragungssteuer (ITP) in Betracht. Auf den Balearen beträgt sie 4% Ob dieser Satz auf eine bloße Benennung anwendbar ist, ist nicht geklärt.
– Verkauf zusammen mit der Immobilie: Es gelten die üblichen Regeln: Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, Plusvalía der Gemeinde und bei Nichtresidenten der Einbehalt von 3% durch den Käufer.

Sonstige Kosten

– Platzpreis an das Konsortium, soweit fällig
– Unterlagen für die neue DRIAT: Bewohnbarkeitsbescheinigung, Zonenbescheinigung der Gemeinde, gegebenenfalls technische Nachweise und Gemeindegebühren
– Mögliche Verwaltungsgebühren des Consell (die aktuelle Höhe haben wir nicht bestätigt)
– Beratung durch Anwalt oder Gestoría; ein Notar ist für den Platztausch nicht vorgeschrieben, kann aber sinnvoll sein
– Gegebenenfalls Maklerprovision

Fazit

Plazas turísticas lassen sich auf Mallorca seit 2025 wieder ohne das Haus an einen anderen Eigentümer übertragen, allerdings nur über das förmliche Verfahren aus Abmeldung und Benennung. Ein freier Lizenzhandel ist das nicht. Sperrfristen, das Verbot für Mehrfamilienhäuser und ungeklärte steuerliche Fragen machen eine sorgfältige Prüfung vor jeder Vereinbarung unerlässlich.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.