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Droht die Verkehrskernschmelze auf Mallorca?
Die Balearen ersticken förmlich im Verkehr. Jeder der sich frühmorgens oder abends über die Straßen bewegt kann ein Lied davon singen. Staus bis zum Horizont, verstopfte Innenstäte und überfüllte Parkplätze. Das Thema ist seit Jahren in der Diskussion. Nun folgen erste Ansätze um der Flut von Fahrzeugen Einhalt zu gebieten. Doch sind Verbote der richtige Weg?
Neue Regulierung der Fahrzeugeinfahrt auf Mallorca: Wer ist betroffen – und wer nicht? Der Consell de Mallorca möchte die Regulierung der Fahrzeugeinfahrt auf die Insel vorantreiben. Das Ziel ist es, den Verkehr auf der beliebten Baleareninsel einzudämmen, Überlastungen zu reduzieren und die Mobilität „nachhaltiger“ zu gestalten.
Kernpunkte der neuen Regelung: Die geplante Verordnung sieht mehrere Maßnahmen vor:
- Ein Höchstlimit für die Einfahrt von Fahrzeugen, die nicht auf Mallorca steuerlich erfasst sind.
- Ein separates Limit für Mietwagen.
- Eine Gebühr (Tasa) mit abschreckender Wirkung.
Zusätzlich sind Sanktionen von 300 bis 30.000 Euro sowie die Möglichkeit der Fahrzeugstilllegung bei fehlender Genehmigung vorgesehen. Das genaue Limit soll durch jährliche oder zweijährliche Belastungsstudien festgelegt und vom Plenum des Consell de Mallorca genehmigt werden. Die Höhe der Gebühr wird ebenfalls per Steuerverordnung bestimmt. Die Regelung umfasst außerdem Fördermaßnahmen für „nachhaltige Mobilität“ wie zivile Verkehrswege, Park-and-Ride-Plätze und Carsharing-Initiativen.
Wer ist von der Regulierung nicht betroffen? Die Mehrheit der Inselbewohner sollen ausgenommen bleiben.
Die Ausnahmen im Detail:
a) Fahrzeuge von natürlichen oder juristischen Personen mit Wohnsitz auf Mallorca, sofern das Fahrzeug steuerlich in einem Gemeinde der Insel gemeldet ist (ausgenommen Mietwagen-Vermieter).
b) Nicht-Residenten, die Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca sind. Sie dürfen ein Fahrzeug pro Immobilie einführen, wenn es steuerlich dort gemeldet wird.
c) Fahrzeuge von Mallorca-Residenten, die über Leasing- oder Renting-Verträge genutzt werden.
d) Bewohner der anderen Baleareninseln (Menorca, Ibiza, Formentera), die die Fahrt nach Mallorca aus beruflichen oder medizinischen Gründen nachweisen können.
e) Personen, die vorübergehend aus Arbeitsgründen auf die Insel kommen (z.B. Saisonarbeitskräfte mit entsprechendem Vertrag).
f) Mallorca-Residenten, die sich vorübergehend außerhalb der Insel aufhalten und aus schwerwiegenden medizinischen oder familiären Gründen zurückkehren müssen.
g) Fahrzeuge für Personen mit eingeschränkter Mobilität (ordnungsgemäß nachgewiesen).
h) Dienst- und Einsatzfahrzeuge des öffentlichen Dienstes, einschließlich:
- Polizei und Sicherheitskräfte
- Feuerwehr, Rettungsdienste und Krankenwagen
- Bestattungsfahrzeuge
- Öffentlicher Nahverkehr, Schülertransporte und Taxis
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Zivilschutz
Mietwagen mit Fahrern, deren Genehmigung nicht auf Mallorca ansässig ist, fallen nicht unter diese Ausnahme.
Hintergrund und Reaktionen: Die Maßnahme soll auf den zunehmenden Verkehrsdruck durch Tourismus, Mietwagenflotten und nicht steuerlich erfasste Fahrzeuge abzielen. Kritiker sehen in der Regelung eine weitere Belastung für Pendler oder ehemalige Inselbewohner, während Befürworter eine spürbare Entlastung der Infrastruktur und der Umwelt erwarten. Wie diese Einschränkungen praktisch umgesetzt werden, ist natürlich eine Frage die niemand beantworten kann. Auch ist bemerkenswert das diejenigen die am wenigsten etwas für das Verkehrschaos können nun zur Rechenschaft gezogen werden sollen. Wer nun nicht verstehen was ich meine, dem empfehle ich einmal zwischen sieben und acht Uhr oder am Nachmittag an den Colegios – den spanischen Schulen- in Palma vorbeizufahren, um zu sehen was es bedeutet, das fast jedes Kind von Mama oder Papa mit dem eigenen Auto zur Schule gebracht und wieder abgeholt wird.
Fazit: Für die meisten Einheimischen und bestimmte Ausnahmefälle soll sich wenig ändern. Touristen und Besitzer von Zweitwagen ohne steuerlichen Bezug zur Insel müssen künftig jedoch mit Einschränkungen, Genehmigungen oder zusätzlichen Kosten rechnen. Die Entwicklung bleibt mal wieder spannend – die Balearen versuchten den Spagat zwischen Tourismuswirtschaft und Lebensqualität der Bewohner zu meistern und werden, mit großer Wahrscheinlichkeit, den nächsten juristischen Rohrkrepierer produzieren.
Spanisches Oberstes Gericht kippt nationales Register für Kurzzeitvermietungen
Der Tribunal Supremo (Oberstes Gericht Spaniens) hat das nationale Register für Kurzzeitvermietungen (vor allem touristische Vermietungen) für nichtig erklärt.
Das Gericht begründet dies damit, dass der Zentralstaat keine Kompetenz für eine umfassende landesweite Regelung besitzt. Die Entscheidung stellt einen deutlichen Rückschlag für die Strategie der Zentralregierung dar, den Markt der Ferienwohnungen stärker zu kontrollieren.Laut dem Urteil überschneidet sich das nationale Register mit bereits bestehenden Registern der autonomen Regionen für touristische Vermietungen. Der Supremo sieht darin einen Eingriff in die Zuständigkeiten der Autonomen Gemeinschaften im Bereich Tourismus und Wohnungswesen.
Was wird annulliert – und was bleibt? Das Gericht hat konkret die Vorschriften aufgehoben, die das obligatorische nationale Register schufen. Andere Teile der Verordnung bleiben jedoch erhalten. Dies sind:
- Die digitale Einheitsstelle (Ventanilla Única) für Vermietungen.
- Die Informationspflichten der Online-Plattformen (wie Airbnb, Booking.com etc.).
- Die Übermittlung von Daten zu statistischen Zwecken.
Der Zentralregierung bleiben damit wichtige Kontroll- und Informationsinstrumente, sie verliert jedoch die Möglichkeit, ein zentrales Register einzuführen, das die bereits existierenden regionalen Systeme dupliziert.
Hintergrund der Regelung Das Register war zum 2. Januar 2025 in Kraft getreten, die verpflichtende Anwendung wurde jedoch bis zum 1. Juli 2025 verschoben. Ziel der Regierung war es, den Markt der touristischen Kurzzeitvermietungen besser zu überwachen, Schwarzarbeit einzudämmen, Transparenz zu schaffen und bessere statistische Daten über den Einfluss von Ferienwohnungen auf den Wohnungsmarkt zu erhalten. Die Generalitat Valenciana (Regionalregierung der Valencianischen Gemeinschaft) – eine der am stärksten vom Massentourismus betroffenen Regionen – hatte gegen die Regelung geklagt und eine Kompetenzüberschreitung des Staates gerügt.
Folgen des Urteils Die Entscheidung stärkt die Rolle der autonomen Regionen bei der Regulierung von Ferienunterkünften. Viele Regionen verfügen bereits über eigene Register, Lizenzpflichten und Meldesysteme. Künftig gilt:
- Die Autonomen Gemeinschaften behalten die Hauptverantwortung für die Erfassung und Kontrolle dieser Immobilien.
- Plattformen müssen weiterhin Daten an die Behörden liefern, sodass eine gewisse Aufsicht möglich bleibt.
- Die Zentralregierung muss alternative Wege finden (z. B. stärkere Koordinierung oder neue gesetzliche Grundlagen), wenn sie landesweit stärker regulieren möchte.
Das Urteil fällt in eine Zeit intensiver Debatten um die Wohnungsnot in Spanien. In vielen Städten und Küstenregionen werden touristische Vermietungen als einer der Hauptfaktoren für steigende Mietpreise auf dem regulären Wohnungsmarkt kritisiert.
Erwartete Reaktionen Regionen mit starkem Tourismus (wie Valencia, Andalusien, Katalonien oder die Balearen) dürften das Urteil begrüßen. Die Zentralregierung wird voraussichtlich prüfen, wie sie dennoch mehr Einfluss auf den Sektor behalten kann – ein Markt, der jährlich Milliarden Euro umsetzt. Die Entscheidung des Tribunal Supremo unterstreicht einmal mehr die anhaltenden Kompetenzkonflikte zwischen dem spanischen Zentralstaat und den autonomen Regionen in Bereichen, die den Alltag der Bürger direkt betreffen: Wohnen und Tourismus.
Was ist mit der NRA (die Nummer mit den vielen Nullen)? Ist sie direkt von diesem Urteil betroffen?
NRA steht für Número de Registro de Alquiler (auch NRUA – Número de Registro Único de Arrendamientos). Es handelt sich um den zentralen Identifikationscode, den Vermieter von Kurzzeitvermietungen (touristisch oder saisonal) seit dem 1. Juli 2025 über das nationale Register beim Colegio de Registradores beantragen mussten, um ihre Immobilien legal auf Plattformen wie Airbnb, Booking etc. anbieten zu dürfen.
Was bedeutet das Urteil konkret für die NRA?
Der Tribunal Supremo hat genau den Registro Único de Arrendamientos (das nationale Register, das die NRA erzeugt) für null und nichtig erklärt, weil der Staat damit in die Kompetenzen der autonomen Regionen eingegriffen hat. Die obligatorische nationale NRA entfällt damit in ihrer bisherigen Form. Viele Vermieter, die bereits einen NRA beantragt und bezahlt haben, müssen sich nun auf erneute Änderungen einstellen.
Was bleibt erhalten?
Die Ventanilla Única Digital (digitale Einheitsstelle) und die Datenübermittlungspflichten der Plattformen bleiben bestehen (zu statistischen und Kontrollzwecken).
Ebenso bleiben die regionalen Vorgaben (z. B. Licencia Turística, Registro Turístico Autonómico, Erklärung der Verantwortung etc.) unverändert bestehen und gewinnen sogar an Bedeutung.
Praktische Folgen für Vermieter
In Regionen mit eigenen strengen Regelungen (Valencia, Andalusien, Katalonien, Balearen etc.) ändert sich wenig:
Dort war die regionale Lizenz sowieso Voraussetzung. Die zusätzliche nationale NRA-Pflicht für Plattform-Anzeigen fällt weg.
Es ist wahrscheinlich, dass Plattformen die NRA-Anzeige vorerst nicht mehr erzwingen oder auf regionale Nummern umstellen.
Vermieter sollten auf aktuelle Infos ihrer autonomen Gemeinschaft achten, da diese nun wieder stärker das Sagen haben.
Was ist mit den jährlichen Mitteilungspflichten? Die jährliche Mitteilungspflicht an das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) entfällt weitgehend. Der Tribunal Supremo hat genau dieses Registro Único de Arrendamientos (das nationale Register, das die NRA erzeugt und verwaltet) für nichtig erklärt, weil der Staat damit in die Kompetenzen der autonomen Regionen eingegriffen hat. Die jährliche Informationspflicht („modelo informativo anual“ oder „depósito anual“) ist direkt an dieses nationale Register gekoppelt: Sie musste bisher im Februar/März beim zuständigen Registro de la Propiedad eingereicht werden.
Dort wurden Daten zur Aktivität des Vorjahres (Anzahl der Vermietungen, Zeiträume, anonymisierte Angaben etc.) hinterlegt.
Bei Nicht-Einreichung drohte die Deaktivierung oder der Entzug der NRA. Diese Pflicht ist nun entfallen.
Was ist mit dem Register Hospedes, entfällt dieses auch? Nein, das Register Hospedes (SES.Hospedajes) ist vom Urteil des Tribunal Supremo nicht betroffen.
Was ist das „Register Hospedes“ genau? Es handelt sich um die Pflicht zum Register von Reisenden/Huéspedes (auch „Partes de Viajeros“ oder Libro de Registro de Huéspedes genannt). Diese ist geregelt durch den Real Decreto 933/2021 des Innenministeriums und dient der Sicherheit (Bekämpfung von Kriminalität, Terrorismus etc.).
- Alle Betreiber von Beherbergungseinrichtungen (Hotels, Ferienwohnungen, touristische Vermietungen etc.) müssen die Daten aller Gäste ab 14 Jahren erfassen.
- Die Daten müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft über die Plattform SES.Hospedajes (des Ministerio del Interior) elektronisch übermittelt werden.
- Die Daten müssen 3 Jahre aufbewahrt werden.
Warum bleibt diese Pflicht bestehen? Das Urteil des Tribunal Supremo betrifft ausschließlich den Registro Único de Arrendamientos (NRA/NRUA) — ein zentrales Register des Wirtschafts-/Wohnungsministeriums zur Kontrolle und Statistik von Kurzzeitvermietungen. Es geht um Kompetenzen zwischen Staat und Autonomen Gemeinschaften im Bereich Tourismus und Wohnungswesen.Das SES.Hospedajes-Register ist hingegen eine nationale Sicherheitsvorschrift des Innenministeriums und bleibt vollständig in Kraft. Es wird nicht vom Supremo-Urteil berührt.Praktische Konsequenzen für Vermieter
- Die jährliche Mitteilung an das Grundbuchamt (im Rahmen des NRA) entfällt weitgehend (wie zuvor besprochen).
- Die tägliche Meldung der Gäste über SES.Hospedajes bleibt obligatorisch.
- Bei Nichtbeachtung drohen hohe Bußgelder (teilweise bis zu mehreren zehntausend Euro).
Fazit: Das Urteil entlastet bei der NRA und der jährlichen Berichterstattung an die Registradores, ändert aber nichts an der Meldepflicht der konkreten Gäste-Daten an die Polizei/Behörden über SES.Hospedajes. Diese bleibt eine der wichtigsten laufenden Pflichten für jeden Vermieter von Kurzzeitunterkünften.
Cort modifiziert die Verordnung zur Zone niedriger Emissionen (ZBE) in Palma
Das Ajuntament de Palma hat die kommunale Verordnung zur Zona de Bajas Emisiones (ZBE) angepasst. Damit können nun auch Fahrzeuge mit ausländischer Zulassung (Matrícula extranjera) in die Umweltzone im Zentrum von Palma einfahren – vorausgesetzt, sie erfüllen die geltenden Umweltstandards. Die Neuerung ermöglicht eine temporäre Einschreibung im städtischen Register mit einer Gültigkeit von bis zu 30 Tagen.
Die Anpassung der Ordenanza geht auf eine Klarstellung der spanischen Dirección General de Tráfico (DGT) zurück. Diese hatte die Äquivalenz von Umweltplaketten (Distintivos ambientales) zwischen verschiedenen europäischen Ländern präzisiert – konkret für Spanien, Deutschland, Österreich, Frankreich und Dänemark. In der ursprünglichen Ausarbeitung der technischen Projekte und der bestehenden Verordnung galt eine andere Auslegung, weshalb das Rathaus (Cort) die kommunale Regelung nun entsprechend angepasst hat. Bisher konnten Fahrzeuge mit ausländischer Zulassung oft nicht problemlos in die ZBE einfahren, da sie kein spanisches Umweltetikett besitzen und das System der DGT nicht automatisch anwendbar war. Die DGT betont jedoch ausdrücklich, dass Äquivalenzen keine automatische Freizügigkeit in allen Städten gewähren. Eine spezifische Genehmigung pro Kommune ist weiterhin erforderlich.
So funktioniert die temporäre Zulassung:
Gültigkeitsdauer: Die erteilte Genehmigung gilt 30 Tage ab dem beantragten Einreisedatum.
Vorlaufzeit: Der Antrag muss mindestens 5 Tage im Voraus gestellt werden.
Verfahren: Die Einschreibung erfolgt über ein Online-Formular auf der Website mobipalma.mobi. Dort muss der Antragsteller die erforderlichen Unterlagen hochladen.
Benötigte Dokumente:
Reisepass oder NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Führerschein
Fahrzeugschein (Ficha técnica del vehículo)
Nachweis der Eigentümerschaft
Nachweis der Einreise auf die Insel (z. B. Fähr- oder Flugticket)
Bei Leasing- oder Mietfahrzeugen (Renting/Leasing): Kopie des Vertrags auf den Namen des Antragstellers
Ohne diese vorherige Genehmigung ist die Einfahrt in die ZBE nicht gestattet. Bei Zuwiderhandlung drohen Bußgelder, wobei das Sanktionsregime seit dem 1. Juli schrittweise umgesetzt wird.
Wer profitiert bereits länger?
Einwohner, die in der ZBE gemeldet (empadronados) sind, sowie Eigentümer oder Mieter von Geschäften, Garagen oder Immobilien in der Zone können weiterhin eine Genehmigung für bis zu sechs Monate beantragen – sofern das Fahrzeug die Umweltkriterien erfüllt.
Neu ist die temporäre Option speziell für nicht angemeldete Fahrzeuge mit ausländischer Zulassung, die die EURO-Normen je nach beantragtem Zeitraum einhalten.
Zusätzlich wurde der Anwendungsbereich von Begleit- oder Abholgenehmigungen erweitert: Diese gelten nun für alle Minderjährigen (bisher nur bis 12 Jahre).
Stufenweises Sanktionsregime der ZBE in Palma
Das Umweltzonen-Regime gilt seit Juli 2025 schrittweise und wird bis 2030 verschärft:
Bis 31. Dezember 2026: Zutritt für Fahrzeuge mit den Etiketten B, C, ECO und 0 sowie alle Motorräder.
Ab 1. Januar 2027 bis 31. Dezember 2029: Nur noch Etiketten C, ECO und 0.
Ab 1. Januar 2030: Nur noch ECO und 0 sowie Fahrzeuge mit gültiger Sondergenehmigung.
Wichtiger Hinweis: Touristen und Besitzer von Ferienimmobilien mit ausländischem Kennzeichen sollten die offizielle Website des Ajuntament de Palma (mobipalma.mobi) konsultieren und die Genehmigung rechtzeitig beantragen. Die DGT empfiehlt ausdrücklich, die jeweiligen kommunalen Vorgaben zu prüfen, da diese von Stadt zu Stadt variieren können.
Erneuter Versuch des Verkaufes von Plätzen für touristische Vermietungen auf Mallorca
Ab Montag, 23. März 2026, 9:00 Uhr ändert sich auf Mallorca die Vergabe von Plätzen für Ferienvermietungen grundlegend. Der Consell de Mallorca über den Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) startet eine neue temporäre Ausschreibung. 1.069 touristische Plätze („plazas turísticas“) werden nicht mehr nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ vergeben, sondern per öffentlichem Losverfahren (sorteo público). Das Verfahren läuft ausschließlich digital.
Warum eine Verlosung? Mallorca kämpft seit Jahren mit einem strengen Deckel auf der Gesamtzahl touristischer Übernachtungsplätze (aktuell rund 160.000 inselweit). Neue Plätze dürfen nicht geschaffen werden – die aktuell 1.069 verfügbaren Plätze stammen ausschließlich aus früheren (mehr oder minder freiwilligen) Abmeldungen („bajas“) und rotieren nun in der Börse. Das alte System führte regelmäßig zu digitalen Warteschlangen, Server-Abstürzen und Vorwürfen der Ungleichheit. Deshalb wurde beschlossen jede gültige Bewerbung erhält eine Ordnungsnummer, anschließend entscheidet ein öffentliches Losverfahren vor einem Fedatario (notariellen Zeugen). Die Verlosung wird live über die Kanäle des Consell übertragen was maximale Transparenz garantieren soll. Die spanische Milliarden Lotterie: El Gordo, lässt grüßen. Es bleibt abzuwarten ob die Namen der Gewinner oder deren Losnummern dann im Livestream auch gesungen werden…
Wer kann mitmachen und wie funktioniert es genau?
- Bewerber: Natürliche und juristische Personen, die Eigentümer oder Nießbraucher einer geeigneten Immobilie sind.
- Zulässige Objekttypen:
- ETV (unifamiliares Einfamilienhaus, isoliert)
- ETVPL (nur Reihen- oder Doppelhäuser in Eigentumswohnanlagen)
- ETV60 (Hauptwohnsitz, maximal 2 Monate pro Jahr vermietbar)
- Bewerbung: Nur online über die Sede Electrónica des CBAT. Eine Bewerbung pro Person und Immobilie (bei Mehrfachanträgen zählt nur der letzte).
- Nach Zuteilung: Innerhalb von 3 Monaten muss die Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) beim Consell eingereicht werden. Geschieht das nicht, fallen die Plätze automatisch zurück in die Bolsa.
- Zudem gilt eine 5-jährige Sperrfrist gegen Weiterverkauf oder Übertragung (Anti-Spekulations-Klausel).
Es gibt keine Bewerbungsgebühr (Tasa: No). Die Teilnahme am Losverfahren setzt nicht die vorherige Zahlung einer Abgabe voraus. Dies hat natürlich den Vorteil das bei einem erneuten -absehbaren- Fehlschlag das gesammelte Geld nicht gleich wieder aufwändig zurückgegeben werden muss. Allerdings muss der Erwerber, wenn alles so läuft wie gewünscht, pro zugewiesenem Platz den Preis zahlen – laut aktuellen Angaben 3.500 Euro pro Platz bei Einfamilienhäusern (für Reihen-/Doppelhäuser und ETV60 weniger).
Was bedeutet das für Eigentümer und den Markt? Die Maßnahme ist Teil des Decreto Ley 4/2025 und soll illegale Vermietungen eindämmen, den Wohnungsmarkt entlasten und gleichzeitig seriösen Eigentümern eine faire Chance geben. Bestehende Lizenzen bleiben unberührt, aber Neuzugänge sind nur noch über diese Bolsa möglich.
Tipp für Interessierte: Bereiten Sie bereits jetzt alle Unterlagen vor (Eigentumsnachweis, Bescheinigung der Gemeinde, ggf. Gemeinschaftsbeschluss bei Eigentumswohnungen).
Fazit: Es soll ein Meilenstein für mehr Gerechtigkeit sein! Zum ersten Mal seit Jahren haben alle Bewerber die gleiche Chance – unabhängig von Internet-Geschwindigkeit oder Berater-Netzwerken. Die Verlosung ab morgen ist nicht nur ein technisches Update (oder eher ein Downgrade), sondern ein klares Signal: Mallorca will den touristischen Wohnungsmarkt kontrolliert, transparent und nachhaltig gestalten. Wer eine Immobilie besitzt und über eine touristische Vermietung nachdenkt, sollte die Chance nutzen jetzt Geschichte zu schreiben (oder eben dabei gewesen zu sein, wenn ein weiterer Versuch mit Schwung an die Wand fährt).
Wenn alles gut geht sollen die nächsten Ausschreibungen voraussichtlich monatlich folgen! Wieviele Eigentümer dann jeden Monat Plätze „freiwillig“ aufgeben bleibt natürlich abzuwarten.
„Drum prüfe was dich ewig bindet!“ Vertragsrecht in Immobiliensachen in Spanien
Ein spektakulärer Rechtsstreit vor einem Berliner Gericht hat nun ein Ende gefunden – und zeigt einmal mehr, wie unterschiedlich das spanische und das deutsche Immobilienrecht gehandhabt werden.
Im Zentrum stand eine Luxusvilla in der exklusiven Gemeinde Calvià auf Mallorca, die zu den teuersten Immobilien der Insel zählte. Die Villa – ein modernes Anwesen mit rund 1.000 m² Wohnfläche, mehreren Etagen, Untergeschoss, Autolift, Aufzügen, einer 70 m² großen Poollandschaft, High-End-Domotic und atemberaubendem Meerblick – war ursprünglich für etwa 16 Millionen Euro inseriert worden. Letztendlich wechselte sie jedoch den Besitzer für 20 Millionen Euro.
Der Ausgangspunkt ein „Arras“ und der plötzliche Sinneswandel des Verkäufers. Der Eigentümer (ein deutscher Unternehmer) und ein potenzieller Käufer (ebenfalls Deutscher) unterzeichneten in Madrid einen Vorvertrag, der nach spanischem Recht als contrato de arras (Arras-Vertrag) qualifiziert wurde. Der Käufer leistete eine Anzahlung von 1 Million Euro als Arrasklausel. Kurze Zeit später – inmitten des anhaltenden Immobilienbooms auf Mallorca – entschied sich der Verkäufer jedoch, vom Vertrag zurückzutreten. Gemäß spanischem Recht (Art. 1454 Código Civil) zahlte er dem Käufer den doppelten Betrag zurück, also 2 Millionen Euro, und löste damit den Vertrag auf. Anschließend verkaufte er die Villa an einen Dritten für die stolze Summe von 20 Millionen Euro. Der ursprüngliche Käufer fühlte sich übervorteilt und zog vor ein Berliner Gericht. Er forderte entweder die Zwangsvollstreckung des ursprünglichen Kaufvertrags oder Schadensersatz in Millionenhöhe.
Der entscheidende Auftritt: Ein mallorquinischer Gutachter. Der Berliner Richter stand vor der Herausforderung, zwei sehr unterschiedliche Rechtssysteme miteinander in Einklang zu bringen. Während das deutsche Recht bei Immobilienkäufen meist streng formell und bindend vorgeht, kennt das spanische Recht die flexible Institution der arras penitenciales (bußfertige Arras), die dem Verkäufer ausdrücklich das Recht einräumt, gegen Zahlung des doppelten Betrags zurückzutreten. Hier kam ein mallorquinischer Sachverständige ins Spiel. Laut seines Gutachtens war „… der unterschriebene Vertrag kein endgültiger Kaufvertrag, sondern eine Kaufoption mit Arrasklausel. Nach spanischem Recht könne ein solcher Vertrag bereits durch bloße Willensübereinstimmung (auch mündlich oder per Handschlag) wirksam werden, so der Gutachter…“ – eine Vorstellung, die dem deutschen Richter sichtlich fremd war. „… Die Rücktrittsmöglichkeit gegen Zahlung des doppelten Arras-Betrags sei in Spanien gängige Praxis und schütze beide Seiten….“.
Der deutsche Richter zeigte sich beeindruckt von der Flexibilität des spanischen Systems. Laut Berichten soll er scherzhaft angemerkt haben, dass „spanische Anwälte sicher sehr viel zu tun hätten“.
Das Urteil – die Klageabweisung: Das deutsche Gericht gab letztlich auf Grundlage spanischen Rechts dem Verkäufer recht und wies die Klage ab. Er durfte den Gewinn aus dem Weiterverkauf in Höhe von rund 4 Millionen Euro (nach Abzug der ursprünglichen 16-Millionen-Bewertung) behalten. Der ursprüngliche Käufer erhielt „nur“ die bereits gezahlte 1 Million Euro plus den gleichen Betrag zurück.
Der Fall unterstreicht einmal mehr, wie wichtig es für internationale Käufer ist, sich vor dem Abschluss von privatschriftlichen Immobilienverträgen auf Mallorca genau über die lokalen Rechtsgewohnheiten zu informieren und fachkundig beraten zu lassen.
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
