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Spanische Mehrwertsteuer (IVA) von 8% auf 4% bei Wohnungskauf gesenkt
Die spanischen Banken haben ein großes Problem. In den letzten 24 Monaten haben sie durch massenhafte Übernahmen von zum Teil noch im Bau befindlichen Wohnungen die Pleite von Bauträgern und den endgültigen Zahlungsausfall von Darlehen verhindert. So gelangten bis zu 50% der spanischen Neubauwohnungen zum Darlehenswert in die Hand der Kreditinstitute. Wir sprechen hier von ca. 450.000 Einheiten. Aber auch nach zum Teil drastischen Preissenkungen und Finanzierungen zu 100% des Kaufpreises liegen diese Immobilien nun bei den Banken auf Halde. Die Preise der Wohnungen und das damit verbundene Verlustpotential sind schlicht zu hoch. Und auch spanische Familien stürzen sich nicht mehr kopflos in unbezahlbare Immobilienkäufe, darauf hoffend, das schon einer kommen wird der mehr bezahlt…
Die spanischen Regierung getrieben von der Angst weiterer Bankenpleiten (siehe CAM) und notwendigen Interventionen in Milliardenhöhe, hat nun die erst im Juli 2010 von 7% auf 8% erhöhte Mehrwertsteuer gesenkt. Der Plan mehr Steuern in 2010 beim Ausverkauf von Neubauwohnungen einzunehmen ist grandios gescheitert. Der bereits damals lahmende Immobilienmarkt wurde von staatlicher Seite gänzlich abgewürgt.
Nun lenkt die Regierung teilweise ein. Es wurde beschlossen, zur Belebung der Bauwirtschaft und zum Abbau der unverkauften Neubauwohnungen und -häusern, die Mehrwertsteuer beim ersten Verkauf nach dem Bau (primera entrega) von 8 % auf 4 % herabzusetzen. Die Maßnahme ist befristet bis zum 31.12.2011. Banken haben nun also die Möglichkeit, ohne weitere Bilanzverluste, überteuerte Wohnungen an den Mann oder die Frau zu bringen.
Ich wage hier eine Prognose: Auch dieser Plan wird grandios scheitern!
Zwangsversteigerung in Spanien – Der Druck auf die Banken wächst
Zwangsversteigerungen sind an der Tagesordnung in Spanien. Einige Banken haben daraus nun ein lukratives Geschäftsmodell entwickelt, welches wohl in anderen Ländern als illegal klassifiziert werden würde.
Kommt es in einem Hypothekendarlehen zum Zahlungsausfall, kündigt die Bank früher oder später das Darlehen. Nachfolgend kommt es zur gerichtlichen Zwangsversteigerung in der die Bank versucht das geschuldete Geld beizutreten. Dies ist mehr oder minder internationaler Standard. Als Besonderheit in Spanien gilt jedoch, dass der Bieter einer Zwangsversteigerung nur dann ein Gebot abgeben kann, wenn er vorab einen Betrag in Höhe von 30% des Schätzwertes der Immobilie bei Gericht hinterlegt hat. Geschieht dies nicht ist den Interessierten die Teilnahme an der Versteigerung versagt. Dies führt vor allem bei hochpreisigen Immobilien dazu, dass nur wenige Investoren an den Versteigerungen teilnehmen. Schließlich besteht keine Sicherheit für den Teilnehmer, dass, obwohl er mehrere hunderttausend Euro nur für das Recht auf die Teilnahme an der Versteigerung hinterlegt hat, er im Endeffekt die Immobilie auch ersteigern wird. Auf der anderen Seite können aber die Gläubigerbanken ohne Hinterlegung an der Zwangsversteigerung partizipieren. Bietet niemand auf die Immobilie oder sind wegen des 30% Erfordernisses schlicht keine Bieter anwesend, eignet sich die Bank die Immobilie für 50% der Schätzung oder den Schuldbetrag (letzteres aus ökonomischen Gründen natürlich nur, wenn die Schulden weniger als 50% der Schätzung betragen) zu.
Danach verkauft die Bank die nun „ihr gehörende“ Immobilie für einen höheren Wert am Markt und behält den Gewinn. Dieser wird übrigens nicht auf die Schulden das Schuldners angerechnet oder vermindert diese auch nicht.
Der Schuldner verliert im Endeffekt sein Haus und musste der Bank daneben den Fehlbetrag zwischen 50% der Schätzung und der darüber hinausgehenden Schuld bezahlen. Die Banken fackelten in vielen Fällen -nachdem sie sich das Haus zugeeignet und den ehemaligen Eigentümer rausgeworfen haben- nicht lange und pfändeten das Einkommen des nun „Obdachlosen“ bis zur Freigrenze. Ein perfides Spiel in der die Bank auf beiden Seiten als Gewinner da steht. Dies geschah so oder so ähnlich in den letzten drei Jahre 300.000 mal in Spanien.
Dieser Situation soll nunmehr ein Riegel vorgeschoben werden. Auf der Sitzung des spanischen Ministerrates wurde am 01.07.2011 beschlossen, Hypothekenschuldern in drei Bereichen unmittelbar bzw mittelbar unter die Arme zu greifen. Diese drei gesetzlichen Maßnahmen möchte ich wie folgt beschreiben.
a) Senkung des Sicherheitsbetrages bei Versteigerungen von 30% auf 20%.
Durch die Senkung des als Sicherheit zu hinterlegenden Betrages vor einer Zwangsversteigerung auf nun 20% erhofft sich die Regierung, dass mehr Interessierte an Versteigerungen teilnehmen und so einen „Wettbewerb“ um die Immobilie entsteht. Mehr Gebote erhöhen letztendlich die Chance für den Schuldner, dass seine Schulden zum Großteil oder gänzlich getilgt werden.
b) Erhöhung des Zugeignungswertes von 50% auf 60% und Abschaffung der Immobilienübernahme für den geschuldeten Betrag.
Eignen sich die Banken die Immobilie zu, weil in der Versteigerung kein Bieter anwesend war, so können sie dies ab Erlass des Gesetzes nur für 60% des Schätzwertes tun. Unter bestimmten, noch zu veröffentlichenden Voraussetzungen, ist die Zueignung nur für den geschuldeten Betrag ausgeschlossen. Was dies in der Praxis bedeutet lässt sich am besten an drei Beispielen erklären:
Beispiel 1): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 150.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus in der Versteigerung zu, muss sie dies für 300.000,00 Euro (=60% von 500.000,00 Euro) tun. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt. Zudem müsste die Bank ihm den überschießenden Betrag bis 300.000,00 Euro auszahlen. Ein „schlechtes Geschäft“ für die Bank.
Beispiel 2): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 300.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Die Bank eignet sich das Haus in der Versteigerung für 300.000,00 Euro zu. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt.
Beispiel 3): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 500.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus für 300.000,00 Euro zu verbleiben bei S. die Restschulden in Höhe von 200.000,00 Euro.
Für Nichtresidente in Spanien ist dies vor allem deswegen interessant, weil in ihren Fällen spanische Banken restriktive Finanzierungen vergeben haben. Somit würde bei einem Zahlungsausfall zumindest ein Großteil der Schulden, wenn nicht sogar alles, gedeckt werden.
c) Erhöhung der Pfändungsfreigrenze auf bis zu 1.539 Euro pro Monat
Als letzte Maßnahme wurde die Pfändungsfreigrenze für Einkommen von der Zwangsversteigerung betroffener Personen, je nach persönlichen Umständen, auf bis zu 1.539,00 Euro pro Monat erhöht.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
„Super Sparen“ wird abgeschafft
Einige spanische Banken und fast alle Sparkassen leiden derzeit an Einem: akuter Geldnot. Daher konnte der findige und liquide Investor in den letzten Monaten auf dem spanischen Markt von festverzinslichen Wertpapieren und Depots hin und wieder ein gutes Geschäft landen. Festgeldanlagen von bis zu 7% auf 12 Monate waren durchaus mit den Geldinstituten verhandelbar. Zugegeben, diese Depots waren nicht für jedermann und nur über sehr begrenzte Zeiträume verfügbar. Aber es gab und gibt sie, Land ein Land aus spricht man von den „SuperDepósitos“.
Mit diesen fast selbstmörderischen Angeboten verschafften sich vor allem die Sparkassen zum einen dringend benötigte Liquidität und zum anderen Zeit um ihre Immobilienbestände zu überhöhten Preisen doch noch am Markt zu verkaufen. Jedoch schlüpften fast alle diese Geldinstitute zusätzlich auch unter den staatlichen spanischen Hilfsfond (FROB – Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) um ihre angebliche Restrukturierung zu stemmen. Diese verlief aber bei vielen Instituten nur schleppend oder wurde durch langwierige Verhandlungen, in denen es neben Politik vor allem um die Millionen schweren Abfindungen und zukünftigen Saläre der Vorstände ging, verwässert, verschoben oder gänzlich zerredet.
Dieses Spiel war der spanischen Regierung und dem Teil der noch solventen Finanzwelt ein erheblicher Dorn im Auge. Die Lösung wird nun heute durch den spanischen Ministerrat besprochen und sollte erhebliche Auswirkungen für Banken und Investoren haben. Nach einem Vorhaben der Regierung werden in Zukunft alle die Institute, die Geld vom Staat für ihre Restrukturierung und Überleben aufnahmen mit einer Strafzahlung belegt, sollten sie weiterhin Festgelddepots anbieten, die 100 Basispunkte über dem jährlichen EURIBOR liegen. Somit wären derzeit Depots von nur noch 3,1% pro Jahr straffrei zulässig. Die Tage der „SuperDepósitos“ wären somit gezählt…
Die Luft der Kassen wird also dünner und der Druck die Immobilienbestände zu verflüssigen erheblich erhöht. Es dürfte also in den nächsten Monaten auf dem spanischen Immobilienmarkt interessant werden für Schnäppchen Jäger.
Immobilienpreise – Die Hoffnung stirbt zuletzt
Immobilien Zwangsversteigerung Mallorca
Bis vor wenigen Tagen war nach Aussagen der spanischen Finanzinstitute der Tiefpunkt der Immobilienpreise in Spanien bereits Ende 2010 durchschritten worden. An Investoren wurde die Nachricht ausgegeben wieder zu kaufen. Das dieser Rat ebenso falsch war wie die Mär vom stabilen spanischen Finanzsystem wurde nun erstmals eingestanden. Wie heute berichtet wird, sind allein im ersten Quartal 2011 mehr als 17% aller Baufinanzierungen nicht oder nur teilweise bedient worden. Die Belastungen gehen in zweistellige Milliardenbeträge.
Umfinanzierungen sind wegen des Geldmangels im System nicht mehr möglich. Neufinanzierungen werden aus dem gleichen Grund nicht bewilligt. Es wird angenommen das im Durchschnitt mindestens 6% aller vergebenen Hypotheken in 2011 zur Versteigerung kommen werden. Von einer Erholung des Marktes wird jetzt nicht vor Ende 2012 ausgegangen.
Preise der Immobilien in Spanien
Trotz dieser düsteren Aussichten fallen die Immobilienpreise in Spanien derzeit nicht. Vor allem Banken und Sparkassen halten an ihren aus Übernahmen und Versteigerungen stammenden Immobilien mit aller Macht fest. Verhandlungsspielraum und -wille existiert kaum. Käufe mit substanziellen Preisnachlässen können nur in Zwangsversteigerungen oder auf dem durch Ausländern bestimmten Markt von Zweit- und Urlaubsdomizilen abgeschlossen werden.
Mallorca Liegenschaften – wertvoll oder wertlos?
Vor allem bei spanischen Verkäufern scheint das Festhalten an überhöhten Preisen zu einem Volkssport geworden zu sein. Die Sturheit und vor allem das Unwissen um Fakten ist beispiellos. Es wird generell ignoriert, dass die Nachfrage schlecht ist, die Zinsen steigen und die Mieten niedrig sind (und dies auf lange Sicht bleiben). Eintönig spricht man vom „mal vender“ dem „schlechten Verkauft“ der um jeden Preis nach spanischer Vorstellung vom Immobilienmarkt vermieden werden muss. Dies ist das einzige Argument um irrwitzige Wertvorstellungen zu begründen. Durchsetzbar sind die verlangten Preise am Markt schon lange nicht mehr. Die Weigerung der Anpassung geht hin bis zur Selbstaufgabe und der persönlichen Pleite der Betroffenen. Banken fördern diesen Zustand zudem bewusst durch ihre eigene Preispolitik.
Der Grund hierfür liegt klar auf der Hand. Bei einer generellen Anpassung der Werte würden große Teile der spanischen Finanzinstitute durch die notwendigen Abschreibungen in den Ruin getrieben werden. Spanien wäre wegen der notwendigen Stützungsmassnahmen reif für den EU Rettungsfond.
Neu- und Altbauten werden so wohl noch auf absehbare Zeit auf der Halde liegen. Noch immer glauben und propagieren weite Kreise der spanischen Politik und Wirtschaft entgegen aller internationaler Warnungen eintönig den baldigen Verkauf des „Stock“ an „den ausländischen Investoren“ zu „guten Preisen“ und hoffen auf den „Lucky Punch“. Denn die Hoffnung stirbt bekanntlich ja zuletzt.
Mehr Sicherheit bei Neubauten
Eigentümer von Grundstücken oder Eigenheimen auf Mallorca
Baue auf und reiße nieder, hast du Arbeit immer wieder!“ So oder so ähnlich können die Erfahrungen so mancherEigentümer von Grundstücken oder Eigenheimen auf Mallorca beschrieben werden. Der Traum vom selbst gebauten Haus auf Mallorca oder die geplanten Änderungen in der frisch erworbenen „Finca“ entwickelte sich, zumeist durch mangelhafte und nicht fachmännische Leistungen der beauftragten Baufirma zu einem kostspieligen Alptraum. Trotz schriftlicher Mängelliste und „Mahnungen“ sahen sich deutsche Bauherren immer wieder den bekannten Einwendungen der vermeintlichen Unzuständigkeit des betreffenden Handwerkers für den bestehenden Mangel oder dessen Konkurs, ausgesetzt. Letztendlich beauftrage der Eigentümer eine zweite Firma und zahlte doppelt.
Verbraucherschutz jetzt verbessert in Spanien
Dieser Missstand hat sich nunmehr geändert. In dem Bestreben die Qualität neu erstellter Bauwerke zu verbessern und den Verbraucherschutz zu stärken wurden das Gesetz 38/1999 geschaffen. Nun sind die bis dahin nur auf dem Codigo Civil basierenden Vorschriften für das Baugewerbe in einem neuen Regelungswerk konzentriert und Bauherren sind gut gerüstet, gegen mangelhafte handwerkliche Leistungen erfolgreich vorzugehen.
Das Gesetz, welches sich auf Neu- als auch auf Um- und Ausbauten erstreckt, legt grundlegende Anforderungen an bauliche Anlagen fest und unterteilt diese in die drei Kategorien Funktionalität, Sicherheit und Bewohnbarkeit. Innerhalb dieser Kategorien haften während eines Zeitraums von zehn Jahren alle an der Errichtung beteiligten Personen gemeinschaftlich für strukturelle Mängel die die Stabilität des Baues beeinträchtigen.
Spanische Promotoren, Architekten, Konstrukteure, Bauleiter haften
Dieser Personenkreis umfasst unter anderem den Promotoren, Architekten, Konstrukteur, Bauleiter ebenso wie den Werkstofflieferanten. Weiterhin haften diese Personen drei Jahre für die die Bewohnbarkeit beeinträchtigende Mängel. Der Konstrukteur haftet darüber hinaus ein Jahr für materielle Schäden infolge mangelhafter Fertigstellung.
Fristen auch bei stillschweigender Abnahme des Bauwerkes
Fristen für die Geltendmachung von Mängeln beginnen ab der Abnahme des Bauwerks. Dabei ist zu beachten, dass auch eine stillschweigende Abnahme des Bauwerkes den Beginn der Frist herbeiführt und zwar dann, wenn nicht innerhalb von 30 Tagen nach der schriftlichen Anzeige der Fertigstellung des Bauwerkes diese Erklärung schriftlich zurückgewiesen wird.
Übertragung der Mallorca Immobilie auf den neuen Eigentümer Achtung: Haftunsgfalle
Wegen Übergang der Gewährleistung – Verkauf / Kauf nur mit erfahrenem Rechtsanwalt im Immobilienrecht
Wurden Mängel rechtzeitig geltend gemacht, so sind die Verantwortlichen entsprechend zur Nachbesserung und bei dessen Scheitern, zum Schadenersatz verpflichtet. Diese Ansprüche gehen bei einer Übertragung der Immobilie auf den neuen Eigentümer über, der zusätzlich Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer aus dem Verkauf geltend machen kann.
Um den Betroffenen vor einem Konkurs des Unternehmers zu schützen, sind obligatorische Versicherung über die Laufzeit der Garantien abzuschließen, deren Existenz durch einen entsprechenden Nachweis bei Eintragung der Baumaßnahmen ins Eigentumsregister geprüft wird.
Einbehalt von 5 % der Baukosten bei Neubau Mallorca-immobilie
Ausnahmen gibt es hier nur für die von dem Konstrukteur abzuschließende Versicherung über ein Jahr, welche wahlweise durch den Einbehalt von 5 % der Baukosten abgelöst werden.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.com
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
