Archiv
Notmaßnahme mit weitreichenden Steuer – Folgen
Spanien steht am wirtschaftlichen Abgrund, die Krise hat das Land fest im Griff. Eine Notmaßnahme folgte unter Zapatero der anderen. Nunmehr hat erstmals die neue konservative Regierung unter Mariano Rajoy dem Volk gezeigt, was sie unter einer „Wirtschaftsführung wie sie Gott befiehlt (Wahlkampfaussage)“ versteht. Es geht, kurz gesagt, um den Verbleib Spaniens im Euroraum.
Für die nicht in Spanien residierenden Investoren sieht das am 30.12.2011 beschlossene erste Sparpaket wie folgt aus:
- Die Steuern für Kapitalerträge (Zinsen, Dividende, Erträge aus dem Verkauf von Immobilien) steigen von derzeit 19% auf 21%. Die Retencion beim Immobilienkauf verbleibt bei 3%.
- Die Pauschalsteuern für sonstige Einkünfte in Spanien steigen von 24% auf 24,75%.
- Die Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien verbleibt bis zum 31.12.2012 bei 4%. Dies stellt eine Verringerung von 50% auf den normalen MwSt Satz dar. Die Regierung setzt also auf den Immobiliensektor und verhilft so auch den Banken ihre Immobilien loszuwerden.
- Wer bereits Immobilienvermögen in Spanien besitzt kann sich auf steigende Grundsteuern (IBI) auf bis zu 10% pro Jahr einstellen.
Alle Maßnahmen sollen für zwei Jahre vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2013 beschränkt bleiben.
Das Wahlversprechen Rajoy’s zur sofortigen der Abschaffung der unter Zapatero wieder eingeführten Vermögenssteuer wurde bis dato noch nicht eingelöst.
Wer nun glaubt als Nicht residenter hart getroffen worden zu sein, der irrt. Das Spar- und Steuerpaket, welches nach Aussage der Regierung erst der Anfang des Anfangs gewesen sein soll, ist für Spanier ein teurer Spaß.
Über weitere Steuerpakete werde ich Sie unterrichten.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Rechnungsstellung In Spanien
Mitunter werde ich gefragt wie Rechnungen in Spanien formal richtig gestellt werden. Verwirrung schafft oft die Frage nach den „Retenciones“, die vom Rechnungsempfänger einbehalten werden soll.
Grundsätzlich baut sich eine Rechnung die eine natürliche Personen (keine Gesellschaft, z.B. S.L. & S.A.!) ausstellt, wie folgt auf:
1. Preis der erbrachten Leistung
2. + IVA ( = MwSt) auf den Preis der Leistung
3. – 15% Retencion auf den Preis der Leistung
Beispiel:
Preis der Leistung: 100,00 EUR
18% IVA: 18,00 EUR
15% IRPF: -15,00 EUR
zahlbare Summe: 103,00 EUR
Sollte die Tätigkeit in Spanien erst begonnen worden sein, kann für die ersten zwei Jahre anstatt der 15% Retencion ein verminderter Satz von 7% geltend gemacht werden. Dies ist aber nur dann sinnvoll und ratsam, wenn die Geschäftsgründung entsprechend hohe und laufende Ausgaben mit sich bringt.
Die Retenciones fallen nur dann an, wenn die Rechnung von einem Gewerbetreibenden/Freiberufler an einen Gewerbetreibenden/Freiberufler/Gesellschaft, der/die in Spanien eine Aktivität ausübt, gestellt wird.
Die 15% Retenciones werden jedes Quartal an das Finanzamt vom Rechnungsempfänger abgeführt. Sollten Sie eine Rechnung erhalten, unterliegen Sie ebenso der Verpflichtung der Zahlung an das Finanzamt. Diese gesetzliche Pflicht kann nicht auf den Rechnungssteller „rück-übertragen“ werden. Sie besteht also und vor allem auch dann, wenn der Rechnungssteller die Retencion nicht nennt oder diese auf der ausgestellten Rechnung einfach vergessen wird.
Bitte finden Sie eine einfache Musterrechnung zum freien Download hier: Musterrechnung – Spanien
Lassen Sie sich beraten, sollten Sie zu diesem wichtigen Thema Fragen oder Zweifel haben.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Spanische Mehrwertsteuer (IVA) von 8% auf 4% bei Wohnungskauf gesenkt
Die spanischen Banken haben ein großes Problem. In den letzten 24 Monaten haben sie durch massenhafte Übernahmen von zum Teil noch im Bau befindlichen Wohnungen die Pleite von Bauträgern und den endgültigen Zahlungsausfall von Darlehen verhindert. So gelangten bis zu 50% der spanischen Neubauwohnungen zum Darlehenswert in die Hand der Kreditinstitute. Wir sprechen hier von ca. 450.000 Einheiten. Aber auch nach zum Teil drastischen Preissenkungen und Finanzierungen zu 100% des Kaufpreises liegen diese Immobilien nun bei den Banken auf Halde. Die Preise der Wohnungen und das damit verbundene Verlustpotential sind schlicht zu hoch. Und auch spanische Familien stürzen sich nicht mehr kopflos in unbezahlbare Immobilienkäufe, darauf hoffend, das schon einer kommen wird der mehr bezahlt…
Die spanischen Regierung getrieben von der Angst weiterer Bankenpleiten (siehe CAM) und notwendigen Interventionen in Milliardenhöhe, hat nun die erst im Juli 2010 von 7% auf 8% erhöhte Mehrwertsteuer gesenkt. Der Plan mehr Steuern in 2010 beim Ausverkauf von Neubauwohnungen einzunehmen ist grandios gescheitert. Der bereits damals lahmende Immobilienmarkt wurde von staatlicher Seite gänzlich abgewürgt.
Nun lenkt die Regierung teilweise ein. Es wurde beschlossen, zur Belebung der Bauwirtschaft und zum Abbau der unverkauften Neubauwohnungen und -häusern, die Mehrwertsteuer beim ersten Verkauf nach dem Bau (primera entrega) von 8 % auf 4 % herabzusetzen. Die Maßnahme ist befristet bis zum 31.12.2011. Banken haben nun also die Möglichkeit, ohne weitere Bilanzverluste, überteuerte Wohnungen an den Mann oder die Frau zu bringen.
Ich wage hier eine Prognose: Auch dieser Plan wird grandios scheitern!
Eine weitere spanische Sparkasse ist gefallen
Die CAM (Caja de Ahorros del Mediterraneo) ist gefallen. Gestern hat der spanische staatliche Rettungsfond (FROB) die Kontrolle über das Bankhaus übernommen um der Gefahr eines Zahlungsausfalles vorzubeugen. Die Geschäftsleitung wurde abgesetzt.
Die CAM fiel bereits bei dem letzten Stresstest europaweit auf. Sie bildete des Schlusslicht des Test. In den Kassen der CAM fehlen derzeit ca. 3.000.000.000,00 EURO um den Anforderungen an 5% Core Kapital überhaupt erfüllen zu können. Dieser Fehlbetrag ist den Zahlungsausfällen und Abschreibungen aus Immobiliengeschäften in Spanien geschuldet.
Die CAM wird nunmehr an den Meistbietenden in einem Versteigerungsverfahren verkauft werden. Es gewinnt wer die wenigsten Sicherheiten vom Staat für die Pleitebank verlangt.
Zwangsversteigerung in Spanien – Der Druck auf die Banken wächst
Zwangsversteigerungen sind an der Tagesordnung in Spanien. Einige Banken haben daraus nun ein lukratives Geschäftsmodell entwickelt, welches wohl in anderen Ländern als illegal klassifiziert werden würde.
Kommt es in einem Hypothekendarlehen zum Zahlungsausfall, kündigt die Bank früher oder später das Darlehen. Nachfolgend kommt es zur gerichtlichen Zwangsversteigerung in der die Bank versucht das geschuldete Geld beizutreten. Dies ist mehr oder minder internationaler Standard. Als Besonderheit in Spanien gilt jedoch, dass der Bieter einer Zwangsversteigerung nur dann ein Gebot abgeben kann, wenn er vorab einen Betrag in Höhe von 30% des Schätzwertes der Immobilie bei Gericht hinterlegt hat. Geschieht dies nicht ist den Interessierten die Teilnahme an der Versteigerung versagt. Dies führt vor allem bei hochpreisigen Immobilien dazu, dass nur wenige Investoren an den Versteigerungen teilnehmen. Schließlich besteht keine Sicherheit für den Teilnehmer, dass, obwohl er mehrere hunderttausend Euro nur für das Recht auf die Teilnahme an der Versteigerung hinterlegt hat, er im Endeffekt die Immobilie auch ersteigern wird. Auf der anderen Seite können aber die Gläubigerbanken ohne Hinterlegung an der Zwangsversteigerung partizipieren. Bietet niemand auf die Immobilie oder sind wegen des 30% Erfordernisses schlicht keine Bieter anwesend, eignet sich die Bank die Immobilie für 50% der Schätzung oder den Schuldbetrag (letzteres aus ökonomischen Gründen natürlich nur, wenn die Schulden weniger als 50% der Schätzung betragen) zu.
Danach verkauft die Bank die nun „ihr gehörende“ Immobilie für einen höheren Wert am Markt und behält den Gewinn. Dieser wird übrigens nicht auf die Schulden das Schuldners angerechnet oder vermindert diese auch nicht.
Der Schuldner verliert im Endeffekt sein Haus und musste der Bank daneben den Fehlbetrag zwischen 50% der Schätzung und der darüber hinausgehenden Schuld bezahlen. Die Banken fackelten in vielen Fällen -nachdem sie sich das Haus zugeeignet und den ehemaligen Eigentümer rausgeworfen haben- nicht lange und pfändeten das Einkommen des nun „Obdachlosen“ bis zur Freigrenze. Ein perfides Spiel in der die Bank auf beiden Seiten als Gewinner da steht. Dies geschah so oder so ähnlich in den letzten drei Jahre 300.000 mal in Spanien.
Dieser Situation soll nunmehr ein Riegel vorgeschoben werden. Auf der Sitzung des spanischen Ministerrates wurde am 01.07.2011 beschlossen, Hypothekenschuldern in drei Bereichen unmittelbar bzw mittelbar unter die Arme zu greifen. Diese drei gesetzlichen Maßnahmen möchte ich wie folgt beschreiben.
a) Senkung des Sicherheitsbetrages bei Versteigerungen von 30% auf 20%.
Durch die Senkung des als Sicherheit zu hinterlegenden Betrages vor einer Zwangsversteigerung auf nun 20% erhofft sich die Regierung, dass mehr Interessierte an Versteigerungen teilnehmen und so einen „Wettbewerb“ um die Immobilie entsteht. Mehr Gebote erhöhen letztendlich die Chance für den Schuldner, dass seine Schulden zum Großteil oder gänzlich getilgt werden.
b) Erhöhung des Zugeignungswertes von 50% auf 60% und Abschaffung der Immobilienübernahme für den geschuldeten Betrag.
Eignen sich die Banken die Immobilie zu, weil in der Versteigerung kein Bieter anwesend war, so können sie dies ab Erlass des Gesetzes nur für 60% des Schätzwertes tun. Unter bestimmten, noch zu veröffentlichenden Voraussetzungen, ist die Zueignung nur für den geschuldeten Betrag ausgeschlossen. Was dies in der Praxis bedeutet lässt sich am besten an drei Beispielen erklären:
Beispiel 1): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 150.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus in der Versteigerung zu, muss sie dies für 300.000,00 Euro (=60% von 500.000,00 Euro) tun. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt. Zudem müsste die Bank ihm den überschießenden Betrag bis 300.000,00 Euro auszahlen. Ein „schlechtes Geschäft“ für die Bank.
Beispiel 2): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 300.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Die Bank eignet sich das Haus in der Versteigerung für 300.000,00 Euro zu. Die Schulden des S. wären somit vollständig getilgt.
Beispiel 3): Herr S. schuldet der Bank aus einem Hypothekendarlehen 500.000,00 Euro. Sein Haus wurde seinerzeit auf 500.000,00 Euro geschätzt. Eignet sich die Bank das Haus für 300.000,00 Euro zu verbleiben bei S. die Restschulden in Höhe von 200.000,00 Euro.
Für Nichtresidente in Spanien ist dies vor allem deswegen interessant, weil in ihren Fällen spanische Banken restriktive Finanzierungen vergeben haben. Somit würde bei einem Zahlungsausfall zumindest ein Großteil der Schulden, wenn nicht sogar alles, gedeckt werden.
c) Erhöhung der Pfändungsfreigrenze auf bis zu 1.539 Euro pro Monat
Als letzte Maßnahme wurde die Pfändungsfreigrenze für Einkommen von der Zwangsversteigerung betroffener Personen, je nach persönlichen Umständen, auf bis zu 1.539,00 Euro pro Monat erhöht.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
