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Mehrwertsteuer
Im Zuge der Reform des spanischen Steuerwesens auf Druck der EU und des IWF, wurden trotz heftiger Proteste der Bevölkerung die Anhebung der Mehrwertsteuersätze in Spanien nunmehr beschlossen. Damit bricht die PP auch eines ihren großen Wahlkampfversprechen, diese Steuer unangetastet zu lassen. Bekannt ist, dass ab dem 01.09.2012 die Mehrwertsteuer von 8% auf 10% und von 18% auf 21% angehoben wird. Leider stecken aber die lang gehüteten Geheimnisse um die Steuererhöhung im Detail. Neben der Anhebung der Mehrwertsteuersätze hat die Regierung auch die Liste der Produkte, die dem verminderten Sätzen von 4% und 8% (10%) unterliegen, neu geordnet. So steigt die Mehrwertsteuer für manche Produkte und Dienstleistungen von jetzt 4% auf (satte) 21%.
Ab September wird dann auch für Nichtresidente der Einkaufskorb teurer. Ein paar Beispiele sind:
4% Mehrwertsteuersatz werden nur noch erhoben auf:
Milch, Brot, Eier, Getreide, Gemüse, Früchte, Bücher, Bilderalben, Musiknoten, Straßenkarten, Bilderrahmen und Zeitungen.
Ab dem 01.01.2013 steigt von 4% auf 10% MwSt:
Kauf einer neuen Wohnimmobilie, oder die Miete mit Kaufoption, der Neubau von Wohnimmobilien.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 4% auf 21% MwSt:
Schulmaterial, außer die Produkte die explizit unter die 4% MwSt fallenden. Lernen auf Mallorca wird also teuer.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 8% auf 10% MwSt:
Transport, sonstige Lebensmittel (außer die oben aufgeführten Grundnahrungsmittel), Brillen, Hotel- & Restaurantbesuche, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an Wohnimmobilien durch Privatpersonen, wobei die Eigenleistung 40% nicht übersteigen darf und die Arbeiten nach zwei Jahren abgeschlossen sein müssen. Der verminderte MwSt Satz für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten läuft zudem gemäß Real Decreto-ley 6/2010 am 31.12.2012 aus. Somit wären dann ab dem 01.01.2013 eine MwSt von 21% auf diese Arbeiten zu zahlen.
Ab dem 01.09.2012 steigen von 8% auf 21%:
Eintrittskarten (zu Attraktionen, Museum, Theater, Disco, Kino, Festivals, Sportveranstaltungen, etc), Blumen, Pflanzen, Samen, Digitalfernsehen, Beerdigungen, Friseur, Kunstgegenstände, Zahnersatz, Kuren, etc.
und zu guter Letzt steigen von 18% auf 21% MwSt unter anderem:
alle weiteren nicht gesondert aufgeführten Produkte und Diensteistungen. Darunter fallen auch Ihre Anwalts-, Strom-, Gas- und Telefonrechnungen.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
Email: info@lexjahnel.com · Web: http://www.lexjahnel.de
Die grosse Freiheit auf Mallorca – Vermieten an Touristen
Das es neue Regeln bei der touristischen Vermietung von privaten Immobilien auf Mallorca gibt, müsste mittlerweile jedem bekannt sein. Bis vor kurzem war diese Art der Nutzung von Mallorcaimmobilien so gut wie ausgeschlossen, da es gesetzlich vorgeschriebene Genehmigungen nicht oder nur unter hohen Auflagen gab. Interessierte Eigentümer wurden so förmlich in die Illegalität gezwungen. Dieser Zustand wurde nun geändert. Lokale Medien berichten genüsslich über die neue Freiheit auf dem privaten Vermietsektor und publizieren gleich den Download für die entsprechenden Anträge (Declaracion responsable de inicio de actividad turística) mit. “Der Antragsprozess ist einfach und ab sofort ist die touristische Vermietung der privaten Immobilie legal”, wird dem Leser suggeriert.
Im Prinzip ist dies auch richtig, nur steckt natürlich das Problem, wie so oft, im Detail.
Stellt der Betreffende einen Antrag auf die Vermieterlizenz macht er zweierlei. Zunächst gibt er damit an, dass er zumindest ab sofort an der touristischen Vermietung Interesse hat. Somit ist er ab Antragstellung für die Tourismusbehörde sichtbar. Denn der Antrag enthält neben allen Daten der Immobilie auch die des Eigentümers und der Person die für die Vermietung zuständig ist, sollte dies nicht der Eigentümer selbst sein. Die Behörde muss also nicht mehr lange auf irgendwelchen Webseiten nach den Gesetzesbrechern suchen. Das illegale Vermietgeschäft ist also ab sofort vorbei, auch wenn der Antrag von der Behörde später abgewiesen werden sollte.
Dass diese Daten dann auch dem spanischen Finanzamt zugänglich sind dürfte ebenso klar sein. Dort werden sich dann die Inspektoren zusätzlich dafür interessieren, was denn mit der Immobilie vorher geschah und ob nicht gegebenenfalls die Vermietung schon ein paar Jahre läuft. Die Frage nach den erklärten und abgeführten Steuern rückt also in den Mittelpunkt.
Daneben bestätigt der Antragsteller aber auch, dass seine Immobilie allen Anforderungen des Tourismusgesetzes und allen Verordnungen zu dessen Umsetzung entspricht.
Nun mal ehrlich: Wer von Ihnen hat jemals versucht sich in dieses Gesetzeswirrwar einzulesen, geschweige denn zu prüfen, ob die geforderten Voraussetzungen wirklich bei der hübschen Mallorca Immobilie auch vorliegen? Der Prozentsatz derer, die sich diese Mühe gemacht haben bevor sie ohne weitere Vorbereitung den Antrag einreichten, dürfte so hoch sein wie es legale Vermietungen vor der Verabschiedung der “neuen Freiheit” gab.
Sollte sich herausstellen, dass dem Antrag nicht stattgegeben werden kann, weil z.B. die Immobilie den Anforderungen nicht entspricht, drohen heftige Strafen bis zu 300.000,00 EUR sollte die Vermietung nicht umgehend und für immer eingestellt werden. Das ist zwar nichts im Vergleich zum überwiesenen Betrag zur spanischen Bankenrettung von 100.000.000.000,00 EUR, kann aber dennoch recht schmerzhaft für den Betroffenen sein.
Mein Tipp: Lassen sie sich von einem Profi beraten bevor es zu spät ist.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
C/Can Arboç, n° 1 – bajos · 07002 Palma de Mallorca
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Neuigkeiten vom Gesetzgeber
Heute ist der erste Mai 2012. Wie aufmerksame Leser meines Blogs wissen treten heute die unlängst beschlossenen neuen Steuersätze auch für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen in Kraft. Wer nun glaubt, dass zu diesem Thema alles geschrieben und gesagt wurde, irrt. Getrieben von Angst und Panik vor den negativen Auswirkungen auf dem heimischen Immobilienmarkt hat das Parlament im letzten Moment in Sachen Grunderwerbssteuer das Ruder herumgerissen und die ab heute zu zahlenden Steuern teilweise wieder gesenkt. Auch hatten Steuerjuristen bereits Bedenken zur Rechtmäßigkeit des Gesetztes angemeldet.
Natürlich könnte man auch der offiziellen Version Glauben schenken, dass es bei der Veröffentlichung der Steuersätze schlicht zu einem “Fehler” gekommen war, der auch nach der zweiten Berichtigung des gleichen Gesetztes seit seiner Veröffentlichung innerhalb eines Monats nicht “bemerkt” wurde… (ich muss mich natürlich als Betroffener fragen wer -und vor allem in welchen Zustand- Gesetzestexte auf den Balearen ausarbeitet!).
Nun-gut. Nach der am 21.04.2012 & 26.04.2012 veröffentlichen neuerlichen Berichtigung und Umsetzung des Gesetztes vom 30.03.2012 sehen die ab heute geltenden Steuersätze für den Grunderwerb wie folgt aus:
Immobilien mit einem Übertragungswert von:
|
Wert ab: |
Steuergrundbetrag: |
Restwert bis: |
Steuersatz über Restwert: |
|
0,00 € |
0,00 € |
300.000,00 € |
7,00% |
|
300.000,01 € |
21.000,00 € |
500.000,00 € |
8,00% |
|
500.000,01 € |
37.000,00 € (neu!) |
700.000,00 € |
9,00% |
|
700.000,01 € |
55.000,00 € (neu!) |
Darüber hinaus |
10,00% |
Zur Veranschaulichung sollen nachfolgende Beispiele dienen:
a) Erwerb durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
b) Erwerb durch vier Personen:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: vier Personen
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%
Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 8,12% = 16.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR).
c) Erwerb eines Anteils von 50% der Immobilie durch eine Person:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtwert des Anteils: 400.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: eine Person
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 65.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([65.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 8,125%
Der Erwerber zahlt somit 400.000,00 EUR x 8,12% = 32.480,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 400.000,00 EUR = 28.000,00 EUR).
Minimale Steuervorteile / -nachteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Ab- und Aufrundungen in der Berechnung.
Über zukünftige Änderungen werde ich natürlich berichten.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Steuern, Steuern, Steuern…
Liebe Leser, ich muss gestehen, auch wenn ich gerne für Sie schreibe, fühle auch ich mich von der Flut der Steueränderungen und Neuerungen der letzten Monate in Spanien verunsichert. Es ist mehr als schwer in dieser rauen See einem Investoren das Gefühl von langfristiger Planungssicherheit zu geben. Dies vor allem bei dem derzeit anhaltenden Rhythmus von Gesetzesvorlagen und -änderungen zu Ungunsten des spanischen Steuerzahlers. Kaum haben die Balearen und andere autonomen Gebiete die Steuern bei Immobilienkäufen und anderen Verbrauchsgütern erheblich erhöht, kommt die Zentralregierung wieder daher, um nunmehr den pleite gegangenen Städten und Gemeinden mit erhöhten Steuern unter die Arme zu greifen.
Wie ich bereits berichtetet habe, wurden Anfang des Jahres die Steuersätze der jährlich zu entrichteten Grundsteuern für das Jahr 2012 und 2013 um bis zu 10% erhöht. Eine unpopuläre, aber wegen der Befristung, ertragbare Lösung. Was nun jedoch auf der politischen Agenda steht, sprengt alles was der Normalbürger als gerecht ansehen wird.
Hauseigentümer in Spanien wissen, dass in den letzten Jahren das Kataster, also der verlängerte Arm des Finanzamtes, die Katasterwerte in einigen Gemeinden erheblich angehoben hat. Ich habe bereits mehrfach die Betroffenen aufgefordert bei entsprechenden Zustellungen Widerspruch zu erheben. Nur so kann eine nochmalige Nachprüfungen der Werte erfolgen. Der neue und gegebenenfalls erhöhte Katasterwert könnte also wieder gesenkt werden. Leider unterschätzen jedoch viele Betroffene die Bedeutung des Katasterwertes. Dies zumeist aus dem Unwissen heraus, dass der Katasterwert verschiedenen zu zahlenden Steuern unmittelbar oder mittelbar zu Grunde liegt. Ein Widerspruch erfolgte daher zumeist nicht.
So wird der Katasterwert unmittelbar bei den Grundsteuern, der Plusvalia, der Einkommensteuer der Nichtresidente, der Sondersteuer bei nicht residenten Gesellschaften mit Immobilieneigentum in Spanien, oder mittelbar auch bei der Schätzung von Immobilienwerten im Falles des Verkaufes, Kaufes und Erbschaft herangezogen.
Um die Folgen der Kasterwertanpassung für die Betroffenen erträglich zu halten, wurde den Gemeinden in der Vergangenheit per Gesetz verordnet, in den nach der Neubewertung folgenden Jahren, die Katasterwerte schrittweise anzupassen. Bei Berechnung der oben genannten Steuern kam es so zu erheblichen Nachlässen. Eine vernünftige Lösung, da die neuen Katasterwerte mitunter das -zigfache der alten Werte erreichten.
Nunmehr plant jedoch die Regierung den pleite gegangenen Gemeinden im Elektroschock – Verfahren wieder Leben einzuhauchen. So ist geplant, dass die Gemeinden zukünftig frei entscheiden können, ob die Katasterwerte schrittweise angepasst oder die neuen Werte sofort zu 100% Berechnungsgrundlage der Steuern werden. Der Zwang die Werte langsam anzuheben oder Bonifikationen zu gewähren entfällt somit. Eine Übergangszeit wird es damit sicher nur noch in den solventen Gemeinden geben. Die Grundsteuer, IBI, Sonder- und Einkommensteuer für Nichtresidente kann sich so sehr schnell von einem auf das andere Jahr verdoppeln oder verdreifachen. Bei der Plusvaia können so aus mehreren tausend Euro schnell mehrere zehntausend Euro werden.
Die genannten Maßnahmen müssen noch beschlossen und umgesetzt werden und würden dann voraussichtlich ab 2013 greifen. Übrigens hat das spanische Finanzamt bereits zu Beginn des Jahres 2012 angekündigt weitere 4,5 Millionen(!) Immobilien neu einwerten zu wollen…
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Steuererhöhung auf den Balearen ab dem 01. Mai 2012
Liebe Leser, wie ich bereits berichtet habe, beschloss die Balearenregierung am 09. März 2012 eine Steuererhöhung die auch Nicht – Residente betrifft. Die neuen Steuersätze sollten ab dem 01. April 2012 greifen. Die gute Nachricht vorab: Das entsprechende Gesetz „Über Steuermaßnahmen zur Defizitverringerung“ wurde erst zum 31.03.2012 veröffentlicht und tritt, was die neuen Steuersätze betrifft, erst ab dem 01. Mai 2012 in Kraft.
Nun zu den schlechten Nachrichten: Leider wurden bei der Umsetzung der Beschlüsse, diese zum Teil erheblich verschärft, sodass meine anfänglichen Mitteilungen korrigiert werden müssen.
Spritpreise – neue Abgabe von 4,8 Cent / Liter: Kraftstoffe werden ab dem 01. Mai 2012 mit einer Sondersteuer belegt. Die Steuer beträgt 48 EUR pro 1.000 Liter Kraftstoff. Betroffen sind Diesel und Benzin. Heizöl wird mit 2 EUR pro 1.000 Liter belastet. Gewerblicher Transport erhält eine Steuerrückerstattung auf Dieselkraftstoffe.
Zulassungssteuer für Neuzulassungen von großvolumigen KfZ von 14,75% auf 16% erhöht: Ab dem 01. Mai 2012 steigt die Zulassungssteuer für Kraftfahrzeuge in der Schadstoffklasse 4 (CO2 Ausstoß von über 200g/km). Die einmalig zu zahlende Zulassungssteuer wird von 14,75% auf 16% angehoben (Quads und Jetskis sind ebenso betroffen).
NEU: Steuer bei Übertragung von gebrauchten Kfz über 15 PS wird verdoppelt: Ab dem 01. Mai 2012 steigt die Stempelsteuer für die Übertragung von KfZ über 15 PS zwischen Privatpersonen von ursprünglich 4% auf 8% des Zeitwertes des KfZ. Zeitwerttabellen werden durch das spanische Finanzamt regelmäßig veröffentlicht.
Grunderwersbssteuer erhöhte sich stufenweise auf bis zu 10%: Auch bei Immobilieninvestitionen, einem der Motoren der Balearenwirtschaft, gibt es neue Steuersätze. Ursprünglich bin ich davon ausgegangen, dass es hier zu einem progressiven Anstieg kommt. Leider ist diese Art der Steuergerechtigkeit dem Parlament, wie es jetzt klar wird, fremd. Beschlossen wurde ein stufenweiser Anstieg der Grunderwerbssteuer. Die neuen Steuersätze berechnen sich bald wie folgt:
Immobilien mit einem Übertragungswert von (Diese Steuersätze wurden nachträglich teilweise geändert/gesenkt. Bitte beachten Sie den Beitrag vom 01.05.2012!)
|
Wert ab: |
Steuergrundbetrag: |
Restwert bis: |
Steuersatz über Restwert: |
|
0,00 € |
0,00 € |
300.000,00 € |
7,00% |
|
300.000,01 € |
21.000,00 € |
500.000,00 € |
8,00% |
|
500.000,01 € |
40.000,00 € |
700.000,00 € |
9,00% |
|
700.000,01 € |
63.000,00 € |
Darüber hinaus |
10,00% |
Auch dem Modell eines Teilverkaufes oder der Übertragung der Immobilie an mehrere Personen zur Steuerersparnis wurde ein Riegel vorgeschoben. Im Fall von Teilverkäufen ist zur Berechnung des anzuwendenden Grunderwerbssteuersatzes zunächst der Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln. Der sich auf diesen Gesamtwert anzuwendende Mittelwert des Steuersatzes nach obiger Tabelle wird nachfolgend auf den übertragenen Anteil berechnet.
Zur Veranschaulichung soll nachfolgendes Beispiel dienen:
– Gesamtwert der Immobilie: 800.000,00 EUR
– Gesamtzahl der Erwerber: Vier Personen
– Wert des Anteils jedes einzelnen Erwerbers: 200.000,00 EUR
– Grunderwerbssteuer für den Gesamtwert der Immobilie: 73.000,00 EUR
– Mittelwert des Steuersatzes: ([73.000,00 EUR x 100%] / 800.000,00 EUR) = 9,125%
Jeder Erwerber zahlt somit 200.000,00 EUR x 9,12% = 18.240,00 EUR Grunderwerbssteuer (anstatt von 7% auf 200.000,00 EUR = 14.000,00 EUR). Minimale Steuervorteile ergeben sich daher nur auf Grund von gesetzlich ebenso geregelten Abrundungen in der Berechnung.
NEU: Grunderwerbssteuer für Garagen: Die Besteuerung von gesondert übertragenen Garagen und Abstellplätzen steigt ab 30.000,01 EUR Wert von 7% auf 8%. Die obige Mittelwertsberechnung findet Anwendung.
NEU: Absenkung der Kosten bei Hypothekenlöschungen: Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass nunmehr die Vorlage der Hypothekenlöschungsurkunde beim Finanzamt entfällt, soweit diese Urkunde im Register eingetragen wird. Hierdurch entfallen die entsprechenden Gestoriakosten. Die Honorare der Notare sind bereits erheblich gesenkt worden. Eine einfache Hypothekenlöschung über einem Grundstück sollte nunmehr nicht mehr als 150,00 EUR kosten. Eine längst überfällige Regelung.
Matthias Jahnel, LL.M. · Rechtsanwalt & Abogado
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Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
