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Mallorca – Kommt die Legalisierung für Bauten in der Sierra de Tramuntana?
Ein bedeutender Wandel steht bevor in der Serra de Tramuntana, einem UNESCO-Weltkulturerbe auf der spanischen Insel Mallorca. Laut verschiedener Publikationen bespricht die balearische Regierung, illegalen Immobilien in der Sierra de Tramuntana den Weg in die Legalität zu öffnen. Diese Entscheidung markiert einen Wendepunkt in einem langjährigen Konflikt um ohne Genehmigung errichtet Bauten, die sowohl „die Umwelt“ als auch die „lokale Kultur“ gefährden. Doch während die Maßnahme für Eigentümer eine klare Erleichterung bringt, sorgt sie bei anderen für Besorgnis.
Hintergrund des Problems
Die Serra de Tramuntana ist für ihre atemberaubenden Landschaften und ihre kulturelle Bedeutung bekannt. Sie zieht Touristen aus aller Welt an und ist ein zentraler Bestandteil der Identität Mallorcas. Doch seit Jahrzehnten kämpft die Region mit illegalen Bauten. Diese entstehen oft durch den Druck des Tourismus und den Wunsch nach Wohnhäusern in einer der schönsten Gegenden der Insel. Viele dieser Gebäude verstoßen gegen Bebauungspläne und Umweltauflagen, was zu Spannungen zwischen Eigentümern, Behörden und Umweltschützern führt. Häufig wurden diese Häuser vor der Einführung strengerer Vorschriften errichtet oder aus vermeintlicher Notwendigkeit gebaut. Das Ergebnis: eine Vielzahl von Immobilien, die in einer rechtlichen Grauzone existieren.
Die Entscheidung der Regierung
Die balearische Regierung hat nun angekündigt, bestimmte illegale Immobilien in der Serra de Tramuntana zu legalisieren. Ziel dieser Maßnahme ist es, ein Problem anzugehen, das die Behörden seit langem belastet. Durch die Legalisierung sollen diese Gebäude in die formelle Wirtschaft integriert werden, was eine bessere Regulierung, Steuererhebung und Kontrolle ermöglicht. Für viele Eigentümer bedeutet dies eine lang ersehnte rechtliche Sicherheit – ein Ende der ständigen Bedrohung durch Abriss oder rechtliche Konsequenzen. Doch die Entscheidung ist nicht unumstritten. Kritiker sehen darin eine Belohnung für illegales Verhalten und befürchten, dass sie einen Präzedenzfall schafft.
Potenzielle Vorteile der Legalisierung
Die Legalisierung könnte mehrere positive Effekte haben:
Wirtschaftliche Integration: Indem die Immobilien legalisiert werden, können sie besteuert und reguliert werden. Dies könnte zusätzliche Einnahmen für öffentliche Dienstleistungen und Infrastruktur generieren.
Rechtssicherheit für Eigentümer: Viele Bewohner, die teils seit Generationen in diesen Häusern leben, könnten endlich ohne Unsicherheit planen und investieren.
Entlastung der Behörden: Die Legalisierung könnte den Verwaltungsaufwand reduzieren, der mit der Durchsetzung von Abrissbefehlen und rechtlichen Streitigkeiten verbunden ist.
Diese Vorteile könnten die soziale und wirtschaftliche Stabilität in der Region stärken und eine pragmatische Lösung für ein komplexes Problem bieten.
Risiken und Bedenken
Trotz der potenziellen Vorteile gibt es erhebliche Risiken:
Anreiz für weitere Verstöße: Die Legalisierung könnte als Signal verstanden werden, dass illegales Bauen irgendwann geduldet wird. Dies könnte die Überbauung empfindlicher Gebiete verstärken.
Umweltschäden: Ohne strenge Auflagen könnte die Maßnahme die einzigartige Biodiversität der Serra de Tramuntana weiter gefährden.
Verlust an Vertrauen: Kritiker bemängeln, dass die Entscheidung den Rechtsstaat untergräbt und die Bemühungen um Umweltschutz schwächt.
Umweltgruppen warnen, dass die Priorität auf wirtschaftlichen Interessen zulasten der Natur gehen könnte – ein hoher Preis für ein weltberühmtes Ökosystem.
Perspektiven der Beteiligten
Die Reaktionen auf die Entscheidung sind gespalten:
Umweltschützer: Gruppen wie der Grup Balear d’Ornitologia i Defensa de la Naturalesa (GOB) lehnen die Legalisierung entschieden ab. Sie sehen darin einen Rückschlag für den Naturschutz und fordern die Durchsetzung bestehender Gesetze sowie den Abriss illegaler Bauten.
Eigentümer und Anwohner: Viele begrüßen die Entscheidung als pragmatische Lösung, die ihnen Sicherheit bietet. Doch selbst unter den Anwohnern gibt es Sorgen über zunehmende Bebauung und den Verlust kultureller Werte.
Oppositionsparteien: Sie werfen der Regierung vor, den Interessen von Bauträgern nachzugeben und den Umweltschutz zu vernachlässigen.
Diese unterschiedlichen Standpunkte verdeutlichen die Komplexität des Themas und die Herausforderung, einen Konsens zu finden.
Ein ausgewogener Weg nach vorn
Die Legalisierung von Immobilien in den Mallorca-Bergen ist ein heikles Thema ohne einfache Lösungen. Um die Risiken zu minimieren, sollte die Regierung strenge Vorgaben einführen. Dies könnte bedeuten, nur Gebäude zu legalisieren, die vor einem bestimmten Datum errichtet wurden oder die Umwelt nicht erheblich schädigen. Transparenz und die Einbindung der Öffentlichkeit – einschließlich Umweltgruppen und lokaler Gemeinschaften – sind ebenfalls entscheidend, um Vertrauen zu schaffen und eine ausgewogene Lösung zu finden. Ein solcher Ansatz könnte die Bedürfnisse der Eigentümer berücksichtigen, ohne die Serra de Tramuntana für kommende Generationen zu opfern.
Fazit
Die Entscheidung der Regierung, Immobilien in den Mallorca-Bergen zu legalisieren, ist ein bedeutender Schritt mit weitreichenden Folgen. Sie bietet Chancen für wirtschaftliche und soziale Stabilität, birgt jedoch auch Risiken für Umwelt und Rechtsstaatlichkeit. Nur durch sorgfältige Planung und konsequente Durchsetzung kann Mallorca seine natürliche Schönheit und kulturelle Identität bewahren, während es den Herausforderungen des modernen Lebens begegnet. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob dieser Kompromiss gelingt – oder ob er neue Konflikte schafft.
Registrierungsnummer (NRA) für Kurzzeitmieten in Spanien und auf Mallorca
Hintergrund und gesetzliche Grundlage
Die Einführung der Registrierungsnummer für Kurzzeitmieten in Spanien basiert auf der EU-Verordnung 2024/1028 vom 11. April 2024 sowie dem Königlichen Dekret 1312/2024, das am 2. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Spanien ist damit das erste EU-Land, das ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitmietverträge implementiert. Ziel ist es, illegale Ferienvermietungen einzudämmen, den Wohnungsmarkt zu regulieren und die Interessen von Eigentümergemeinschaften sowie lokalen Behörden zu berücksichtigen. Die Regelung gilt für alle Immobilien, die kurzfristig vermietet werden, unabhängig davon, ob es sich um ganze Wohnungen, einzelne Zimmer oder andere Art von Wohnimmobilien handelt.
Die Registrierungspflicht tritt ab dem 1. Juli 2025 in Kraft, wobei Vermieter bereits jetzt aufgefordert sind, die notwendigen Schritte einzuleiten. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 ein Nachweis erforderlich, dass die Eigentümergemeinschaft (WEG) mit einer 3/5-Mehrheit der Kurzzeitvermietung zugestimmt hat. Ich empfehle daher, Anträge frühzeitig, idealerweise vor März 2025, zu stellen.
Was ist die Registrierungsnummer (NRA)?
Die NRA ist ein alphanumerischer Code, der jeder Immobilie, die für Kurzzeitmieten genutzt wird, zugeteilt wird. Sie dient als eindeutige Kennung, ähnlich einem Kfz-Kennzeichen, und muss in allen Vermietungsanzeigen auf Online-Plattformen sichtbar angegeben werden. Ohne diese Nummer dürfen Immobilien ab dem 1. Juli 2025 nicht mehr für Kurzzeitmieten beworben werden. Die NRA wird vom Grundbuchamt oder dem Register für bewegliche Sachen vergeben und im Grundbuch eingetragen.
Voraussetzungen für die Beantragung
Um die NRA zu erhalten, müssen Vermieter folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: In Mehrfamilienhäusern ist seit dem 3. April 2025 die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit einer 3/5-Mehrheit erforderlich. Dies muss durch ein entsprechendes Protokoll nachgewiesen werden.
- Elektronische Unterschrift: Der Antrag erfordert eine elektronische Signatur, da die Unterlagen digital eingereicht werden.
- Erforderliche Unterlagen: Zu den notwendigen Dokumenten gehören unter anderem:
- Nachweis der Eigentumsverhältnisse (z. B. Nota Simple aus dem Grundbuch).
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad, je nach Region).
- Bebaungsplan (falls erforderlich).
- Eigenverantwortungserklärung (in bestimmten Regionen wie Madrid).
- ETV / VT / VT 60 oder ähnliche Genehmigungen des Consell de Mallroca.
- Einhaltung lokaler Vorschriften: Die Immobilie muss den regionalen und kommunalen Vorschriften für touristische Vermietungen entsprechen, z. B. Brandschutz- und Sicherheitsstandards.
Ablauf der Beantragung
Der Prozess zur Beantragung der NRA läuft wie folgt ab:
- Antragstellung: Der Antrag kann persönlich beim zuständigen Grundbuchamt oder elektronisch über die Website des Verbands der spanischen Registerführer (Colegio de Registradores) eingereicht werden. Alternativ ist die Beantragung über die einheitliche digitale Zugangsstelle (Ventanilla Única Digital) möglich, eine landesweite Plattform, die den Datenaustausch zwischen Vermietern, Grundbuchämtern und Online-Plattformen erleichtert.
- Prüfung durch das Grundbuchamt: Innerhalb von 15 Tagen prüft der Grundbuchrichter, ob die eingereichten Unterlagen den Vorschriften entsprechen und keine rechtlichen Hindernisse bestehen. Dazu gehört die Überprüfung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sowie die Einhaltung lokaler Gesetze.
- Zuweisung der NRA: Bei positiver Prüfung wird die NRA zugeteilt, im Grundbuch eingetragen und dem Antragsteller mitgeteilt. Die Nummer wird zusammen mit der Kategorie der Vermietung (z. B. touristische Vermietung) im Grundbuchblatt der Immobilie vermerkt.
Einheitliche digitale Zugangsstelle
Die einheitliche digitale Zugangsstelle ist ein zentrales Element der neuen Regelung. Diese Plattform, die vom Ministerium für Wohnraum und Stadtentwicklung verwaltet wird, ermöglicht den Datenaustausch in Echtzeit zwischen Vermietern, Grundbuchämtern, Kommunen, autonomen Gemeinschaften und Online-Plattformen. Sie soll sicher stellen, dass die NRA in allen Inseraten korrekt angegeben wird und Plattformen wie Airbnb oder Booking die Gültigkeit der Nummer überprüfen können.
Regionale Unterschiede
Während die NRA eine spanienweite Regelung ist, gibt es regionale Unterschiede in den Anforderungen. Beispielsweise:
- Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera): Neben der NRA ist eine zusätzliche Registrierung im lokalen touristischen Register erforderlich (ETV / VT / VT 60).
- Madrid: Das Dekret 79/2014 verlangt eine Eigenverantwortungserklärung sowie den Nachweis eines Bebaungsplans und einer Bewohnbarkeitsbescheinigung.
- Valencia: Vermieter müssen sich im touristischen Register der Region (Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas) einschreiben und die NRA sichtbar an der Immobilie anbringen.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Vermieter, die die NRA nicht beantragen oder ihre Immobilien ohne Registrierung vermieten, riskieren hohe Bußgelder, die derzeit (Stand 22. Mai 2025) bis zu 90.151,80 EUR betragen können. Online-Plattformen sind ab dem 1. Juli 2025 verpflichtet, die Anzeige von Immobilien ohne gültige NRA zu unterbinden.
Vorteile der Regelung
Die Einführung der NRA soll mehrere Vorteile bringen:
- Transparenz: Die Registrierung sorgt für klare Identifizierung der vermieteten Immobilien und deren Eigentümer.
- Rechtssicherheit: Vermieter und Mieter profitieren von klaren rechtlichen Rahmenbedingungen.
- Schutz der Eigentümergemeinschaften: Die erforderliche Zustimmung der WEG verhindert Konflikte in Mehrfamilienhäusern.
- Nachhaltigkeit: Die Regulierung trägt dazu bei, den Wohnungsmarkt zu entlasten und illegale Vermietungen zu bekämpfen.
Fazit
Die Registrierungspflicht für Kurzzeitmieten in Spanien ist soll ein bedeutender Schritt zur Regulierung des touristischen Wohnungsmarktes sein. Vermieter müssen sich nun mit den Anforderungen vertraut machen und sollten den Antrag rechtzeitig stellen, um Bußgelder und Einschränkungen zu vermeiden.
Für weitere Informationen stehe ich gerne zur Verfügung.
Quellen: Königliches Dekret 1312/2024; EU-Verordnung 2024/1028
Nochmal: Neue Regularien im Bereich der touristischen Vermietung auf Mallorca
Seit 2022 galt auf Mallorca ein Moratorium, dass die Erteilung neuer Lizenzen für Ferienvermietungen bis mindestens 2026 verbot. Dies war Teil der Maßnahmen zur Eindämmung der touristischen Überlastung und des Drucks auf den Immobilienmarkt. Dieses Verbot wurde nun aufgehoben. Der Markt wurde neu reguliert.
Kernpunkte des aktuellen Rechtsrahmens
Seit dem 11. Februar 2022 werden bis 2026 keine neuen Lizenzen für Ferienvermietungen auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera mehr erteilt. Dies schließt den Erwerb oder die Übertragung neuer touristischer Plätze aus. Ziel war es eine „touristische Überlastung“ zu verhindern.
Für das Verbot galten folgende Ausnahmen:
Immobilien mit bereits bestehenden Lizenzen können weiterhin legal betrieben werden. Somit war der Kauf von Immobilien mit bereits erteilten touristischen Lizenzen die einzige Möglichkeit für neue Eigentümer, in den Ferienvermietungsmarkt einzusteigen. Dies führte dazu das Immobilien mit ETV-Lizenzen zu hochwertigen Vermögenswerten wurden.
Änderungen durch das Dekret zur Eindämmung des Tourismus (April 2025)
Das Dekret über Maßnahmen zur Eindämmung des Tourismus, das von der Regierung von Marga Prohens (PP) mit Unterstützung von Vox verabschiedet wurde, führt mehrere wichtige Änderungen ein:
- Verbot neuer Plätze in Mehrfamilienhäusern: Die Schaffung neuer Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern auf dem gesamten Archipel wird nach dem bereits in Palma und Ibiza angewandten Modell verboten.
- Stabilisierung von 90.000 bereits bestehenden Plätzen:
Genehmigungen für Ferienwohnungen, die vor 2017 vergeben wurden, für die keine Zahlung einer „Bettenlizenz“ erforderlich war und die an bestimmte Wohnungen gebunden waren verloren, wenn sie nicht mehr genutzt wurden, diese Erlaubnis. Der neue Erlass ermöglicht es nun diese Genehmigungen zu behalten, zu vermarkten und in einer Wohnungsbörse zu verkaufen. - Bereinigung inaktiver Plätze: Die Inselräte können Plätze, die drei Jahre lang nicht genutzt wurden, streichen, um die Nutzung der bestehenden Lizenzen zu optimieren.
- Reduzierung von Bußgeldern für Sozialmieten: Eigentümer, die wegen illegaler Vermietung zu einem Ordnungsgeld herangezogen wurden, können eine Reduzierung der Bußgelder um bis zu 80 % erwarten, wenn sie die Wohnung für Sozialmieten oder zu begrenzten Preisen zur Verfügung stellen.
- Überlastete Gebiete und Modernisierung:
Die Inselräte können überlastete Gebiete zur Begrenzung der Ferienvermietung ausweisen. In diesen gebieten wird es dann keine neuen Genehmigungen mehr geben. Die bebaubare Fläche von touristischen Einrichtungen in überlasteten Gebieten kann um bis zu 10 % erhöht werden, um deren Modernisierung zu fördern.
Voraussetzungen für den legalen Betrieb von Ferienimmobilien
Um eine Wohnung für die Ferienvermietung zu nutzen, müssen gemäß der nun geltenden Vorschriften die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Bewohnbarkeitsbescheinigung: Die Wohnung muss den Gesundheits-, Sicherheits- und Bewohnbarkeitsstandards entsprechen.
- Mindestalter: Die Immobilie muss mindestens 5 Jahre alt sein, was durch eine Erstbezugsgenehmigung oder eine Bescheinigung der Gemeinde nachzuweisen ist.
- Energieeffizienz: Mindestklasse F für Wohnungen, die vor 2007 gebaut wurden, und D für Wohnungen, die nach 2008 gebaut wurden.
- Einzelzähler: Für Wasser und Strom.
- Flächennutzungsplan: Die Immobilie muss in einem Gebiet liegen, das durch die Plans de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) oder Planes Territoriales Insulares (PTI) als geeignet ausgewiesen ist. Überlastete Gebiete oder geschütztes Bauland sind ausgeschlossen.
- Mehrfamilienhäuser: Die Ferienvermietung muss in der Satzung der Eigentümergemeinschaft erlaubt sein. Darüber hinaus können Eigentümergemeinschaften diese Tätigkeit seit Oktober 2024 mit einer Dreifünftelmehrheit gemäß den Urteilen des Obersten Gerichtshofs verbieten.
- Gästeerfassung: Seit Dezember 2024 müssen Eigentümer ihre Gäste auf der Plattform SES.HOSPEDAJES registrieren und damit dem Königlichen Dekret 933/2021 entsprechen.
- Haftpflichtversicherung: Mindestdeckungssumme von 300.000 Euro und maximale Kaution von 600 Euro.
Arten von ETV-Lizenzen
Es gibt drei Hauptarten von Lizenzen für Ferienvermietungen auf Mallorca:
- ETV: Für freistehende Einfamilienhäuser (Chalets oder Einfamilienhäuser). Sie ist unbefristet und erlaubt eine ganzjährige Vermietung.
- ETVPL: Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Apartments oder Reihenhäuser). Sie hat eine Gültigkeit von 5 Jahren und ist verlängerbar.
- ETV60: Für Ein- oder Mehrfamilienhäuser, die der Hauptwohnsitz des Eigentümers sind. Sie erlaubt eine Vermietung von bis zu 60 Tagen im Jahr, in zwei nicht aufeinanderfolgenden Monaten (außer Juli und August), mit einer Laufzeit von 5 Jahren, verlängerbar.
Einheitliches Mietregister (Königlicher Erlass 1312/2024)
Ab dem 2. Januar 2025 müssen alle Kurzzeitvermietungen (Ferienwohnungen, Saisonvermietungen, Zimmervermietungen usw.) in einem einheitlichen System registriert werden, das vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung mit einer digitalen zentralen Anlaufstelle verwaltet wird. Die Verpflichtung tritt nach einer Übergangsphase am 1. Juli 2025 in Kraft. Ziel ist die Vereinfachung der Formalitäten, Erhöhung der Sicherheit und Verhinderung von Betrug durch die Zentralisierung der Datenverwaltung von Eigentümern, Plattformen und Gästen. Plattformen wie Airbnb oder Booking sollen diese gesetzliche Anforderungen erfüllen und z.B. illegale also Anzeigen ohne den Hinweis auf diese Registrierung innerhalb von 48 Stunden auf Anordnung der Behörden entfernen.
Meine Empfehlungen für Eigentümer und Investoren
Lassen Sie bestehende Lizenzen überprüfen: Wenn Sie eine Immobilie mit ETV-Lizenz besitzen, stellen Sie sicher, dass Sie die Anforderungen für die Registrierung von Gästen und die örtlichen Vorschriften erfüllen, um Strafen zu vermeiden.
Erkunden Sie den Sekundärmarkt: Für neue Investoren ist der Erwerb von Immobilien mit bereits bestehenden Lizenzen bis 2026 die einzige realistische Option um auf diesem Markt Fuß zu fassen.
Halten Sie SES.HOSPEDAJES ein: Registrieren Sie sich vor dem 1. Juli 2025 auf der Plattform, um das Königliche Dekret 1312/2024 zu erfüllen.
Erkundigen Sie sich nach der Zoneneinteilung und Statuten Ihrer WEG: Überprüfen Sie die PIAT/PTI und die Statuten der Eigentümergemeinschaft, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie für die Ferienvermietung geeignet ist.
Lassen Sie sich professionelle beraten: Aufgrund der komplexen Rechtslage sollten Sie sich an Experten wenden.
Fazit
Der durch das Gesetzesdekret 3/2022 und das Gesetzesdekret zur Eindämmung des Tourismus vom April 2025 aktualisierte Rechtsrahmen für Ferienvermietungen auf Mallorca strebt ein Gleichgewicht zwischen der Aufrechterhaltung des Tourismus als Wirtschaftsmotor und der Eindämmung der touristischen Überlastung an. Das Moratorium bis 2026, das Verbot neuer Plätze in Mehrfamilienhäusern und die Stabilisierung von 90.000 bereits bestehenden Plätzen sind die wichtigsten Änderungen, die jedoch zu Spannungen zwischen den Sektoren (Hotellerie vs. Ferienvermietung) und Kritik wegen ihrer Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Nachhaltigkeit führen.
Obwohl über das oben genannte Dekret hinaus kein spezifisches Dekret für 2025 ausschließlich für Ferienvermietungen erwartet wird, verstärkt die aktuelle Regelung den Trend zu einem stärker regulierten Tourismusmodell mit Anreizen für Sozialmieten und Beschränkungen in städtischen Gebieten. Eigentümer müssen sich an ein strenges regulatorisches Umfeld nun anpassen.
Neue Gesetzgebung zur touristischen Vermietung auf Mallorca
Maßnahmen gegen illegales touristisches Angebot und für nachhaltigen Tourismus
Am 11. April 2025 hat die Regierung der Balearischen Inseln das Dekret-Gesetz 4/2025 verabschiedet, das entscheidende Schritte zur Bekämpfung des illegalen touristischen Angebots, zur Begrenzung des Tourismuswachstums und zur Verbesserung der Qualität des Tourismus auf den Inseln einführt. Dieses Gesetz ist Teil der umfassenden Agenda für die wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit der Balearen, wie sie im Pakt für Nachhaltigkeit (Februar 2025) festgelegt wurde. Es adressiert dringende Herausforderungen wie die Überlastung durch Touristen, den illegalen Wohnungsverleih und die Notwendigkeit, die Lebensqualität der einheimischen Bevölkerung sowie die Arbeitsbedingungen im Tourismussektor zu verbessern.
Hintergrund und Zielsetzung
Die Balearischen Inseln sind eines der beliebtesten Reiseziele Europas, mit einem Tourismusanteil von über 45 % am regionalen BIP und mehr als 16 Millionen Besuchern im Jahr 2024. In den letzten acht Jahren sind laut Regierungsangaben rund 115.000 regulierte Touristenplätze hinzugekommen, begleitet von einem unkontrollierten Anstieg illegaler Angebote, insbesondere im Bereich der Ferienwohnungen.
Das Dekret-Gesetz 4/2025 zielt darauf ab, durch eine Kombination aus strenger Regulierung, Sanktionen gegen illegale Anbieter und Maßnahmen zur Förderung eines nachhaltigen und qualitativ hochwertigen Tourismus zu lösen. Es basiert auf den Ergebnissen der Mesa del Pacto Social y Político por la Sostenibilidad.
Wichtige Änderungen und Maßnahmen
Das Gesetz führt Änderungen in mehreren bestehenden Rechtsvorschriften ein, darunter die Ley 8/2012 (Tourismusgesetz), die Ley 3/2022 (Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft im Tourismus), die Ley 2/2016 (Tourismussteuer) und die Ley 13/2017 (Haushaltsgesetz). Hier sind die zentralen Punkte:
- Kontrolle des touristischen Angebots:
- Verbot von touristischen Vermietungen in Mehrfamilienhäusern: Erstmals wird die touristische Nutzung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausdrücklich untersagt, um den Wohnungsmarkt für Einheimische zu entlasten und illegale Vermietungen einzudämmen. Diese Maßnahme zielt insbesondere auf onlinePlattformen ab, die für illegale Vermietungen genutzt werden.
- Überprüfung von Kapazitätsgrenzen: Es wird eine Überarbeitung der maximalen Kapazitäten für touristische Unterkünfte eingeleitet, einschließlich der Möglichkeit, bestehende Lizenzen vorübergehend zu suspendieren oder die Nicht-Vermarktung bestimmter Unterkünfte zu regulieren.
- Bekämpfung illegaler Angebote:
- Das Gesetz verschärft die Sanktionen gegen illegale touristische Vermietungen und führt effektivere Kontrollmechanismen ein. Die Behörden können nun schneller gegen Anbieter vorgehen, die ohne entsprechende Lizenz operieren. Temporäre Schließungen von illegal genutzten Unterkünften sind als vorläufige Maßnahme vorgesehen.
- Beamte der Generaldirektion für Tourismus erhalten erweiterte Befugnisse, um bei der Verwaltung des Fonds für nachhaltigen Tourismus und bei der Durchsetzung von Sanktionen mitzuwirken.
- Förderung nachhaltigen Tourismus:
- Die Mittel aus der Tourismussteuer (Ley 2/2016) werden endlich gezielt für Projekte zur Förderung eines nachhaltigen Tourismus umgeleitet. Dazu gehören der Schutz natürlicher Ressourcen, die Modernisierung ländlicher und maritimer Gebiete, die Verbesserung der Arbeitsbedingungen im Tourismus und die Sanierung gesättigter Tourismusgebiete.
- Es werden Anreize geschaffen, um die Qualität der touristischen Infrastruktur zu erhöhen, etwa durch die Umstellung auf umweltfreundliche Technologien und die Förderung von Kreislaufwirtschaft.
- Verbesserung der Arbeitsbedingungen:
- Das Gesetz legt einen Fokus auf die Verbesserung der Arbeitsbedsowie die Förderung von Arbeitsplätzen im Tourismussektor, einschließlich besserer Löhne und stabilerer Arbeitsverträge, um die Attraktivität der Branche für qualifizierte Fachkräfte zu erhöhen.
- Regulatorische Anpassungen:
- Das Dekret 20/2015, das die Klassifizierung und Regulierung touristischer Unternehmen regelt, wird angepasst, um klarzustellen, dass touristische Vermietungen auf Einfamilienhäuser beschränkt sind. Dies soll rechtliche Unsicherheiten beseitigen und die Regulierung kohärenter gestalten.
Reaktionen und Ausblick
Die Verabschiedung des Dekret-Gesetzes wurde von der konservativen Regionalregierung unter der Leitung von Marga Prohens als „maßgeblicher Schritt“ gefeiert, um „dem unkontrollierten Wachstum ein Ende zu setzen“ und die Balearen nachhaltiger und lebenswerter zu gestalten. Auf X wurde das Gesetz als „entscheidender Schritt zur Begrenzung des übermäßigen Tourismuswachstums“ begrüßt.
Fazit
Das Dekret-Gesetz 4/2025 markiert einen Wendepunkt in der Tourismuspolitik der Balearischen Inseln. Ob die Maßnahmen die gewünschten Effekte erzielen, wird stark von der konsequenten Umsetzung und der Zusammenarbeit zwischen Behörden, Tourismusbranche und Bürgern abhängen.
Legalisierung auf dem Land – Neue Chancen auf Mallorca
Die neue Legalisierung von Fincas Rusticas auf Mallorca: Ein Überblick
Es ist in aller Munde, die Legalisierung von illegalen Bauten auf Fincas Rusticas ist auf Mallorca wieder ermöglicht. Das Gesetz, das am 24. Mai 2024 in Kraft getreten ist, bietet Eigentümern die Chance, ihre nicht genehmigten Gebäude, Anlagen und Nutzungen nachträglich legalisieren zu lassen. Damit reagiert die Regierung auf die weit verbreitete Praxis des illegalen Bauens auf der Insel und schafft einen Rahmen, der sowohl den Bedürfnissen der Eigentümer als auch den Anforderungen des Umweltschutzes gerecht wird.
Hintergrund und Zielsetzung
Die bei ausländischen Investoren sehr beliebten Fincas Rusticas sind land-, vieh- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, auf denen Baugenehmigungen gesetzlich stark eingeschränkt sind. Trotz dieser Einschränkungen gibt es auf Mallorca mehrere zehn tausend illegale Immobilien im ländlichen Außenbereich. Viele dieser Bauten wurden vor Jahren errichtet und genießen aufgrund einer Verjährungsfrist von acht Jahren einen gewissen Bestandsschutz – eine vollständige Legalität wird dadurch jedoch nicht erreicht. Das neue Gesetz soll diese Situation bereinigen, indem es ein zeitlich begrenztes Legalisierungsverfahren einführt.
Das Legalisierungsverfahren
Das Verfahren zur Legalisierung ist auf drei Jahre begrenzt – nach Ablauf dieser Frist werden keine Anträge mehr angenommen.
Um in den Genuss der Sonderlegalisierung zu kommen müssen Eigentümer folgende Schritte unternehmen:
- Antragstellung: Ein Antrag auf außerordentliche Legalisierung muss beim zuständigen Rathaus eingereicht werden.
- Technisches Projekt: Ein Architekt muss ein technisches Projekt erstellen, das die bestehenden Bauten dokumentiert.
- Umweltmaßnahmen: Es sind Maßnahmen wie die Verbesserung der Energie- und Wassereffizienz sowie die Reduzierung der Lichtverschmutzung erforderlich. Welche Maßnahmen dies jeweils sind liegt im Ermessen der Gemeinde.
- Nutzungseinschränkung: Die legalisierten Immobilien dürfen soweit bereits eine Genehmigung bestand auch weiter als Ferienvermietungen genutzt werden – allen anderen Liegenschaften ist diese Nutzung zukünftig verwert. Diese Einschränkung wird im Grundbuch eingetragen.
Kosten und wirtschaftliche Auswirkungen
Die Legalisierung ist mit erheblichen Kosten verbunden. Schätzungen zufolge betragen die Gesamtkosten etwa 350-450 Euro pro Quadratmeter zu legalisierender Fläche.
Trotz der hohen Kosten bietet die Legalisierung klare Vorteile:
- Verkaufserleichterung: Legalisierte Immobilien lassen sich einfacher verkaufen und erzielen höhere Preise.
- Wertsteigerung: Der Marktwert der Immobilie steigt durch die rechtliche Absicherung.
- Rechtssicherheit: Legalisierte Bauten sind nicht mehr von Abrissverfügungen oder anderen behördlichen Maßnahmen bedroht und können nun legal umgebaut, renoviert und saniert werden.
Markt- und gesellschaftliche Auswirkungen
Die Einführung des Legalisierungsverfahrens hat bereits Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gezeigt. Die Preise für Fincas und Landhäuser auf Mallorca sind deutlich gestiegen, da viele Eigentümer die Gelegenheit nutzen, ihre nun legalisierten Immobilien zu verkaufen und die Legalisierungskosten auf den Verkaufspreis umlegen. Dies ist sowohl für Verkäufer als auch für Immobilienmakler von Vorteil.
Für potenzielle Käufer ist Vorsicht geboten: Illegale Bauten bergen erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken, wie Bußgelder oder Abrissverfügungen. Daher wird empfohlen, vor dem Kauf einer Finca eine gründliche Prüfung durch einen qualifizierten Immobilienmakler oder Anwalt durchführen zu lassen.
Fazit
Die neue Legalisierung von Fincas Rusticas auf Mallorca ist ein bedeutender Schritt zur Bereinigung der Bausituation auf der Insel. Sie bietet Eigentümern die Möglichkeit, ihre Immobilien zu legalisieren, deren Wert zu steigern und langfristige Sicherheit zu gewährleisten. Gleichzeitig stellt das Gesetz sicher, dass Umweltstandards eingehalten und die touristische Vermietung eingeschränkt werden. Trotz der hohen Kosten lohnt sich die Legalisierung für die meisten Eigentümer, insbesondere wenn sie planen, ihre Immobilie zu verkaufen oder zukünftige Bauarbeiten durchzuführen. Für Käufer bleibt die sorgfältige Prüfung der Legalität einer Finca essenziell, um Risiken zu vermeiden.
Matthias Jahnel, LL.M. Rechtsanwalt & Abogado
