Matthias Jahnel, LL.M. – Rechtsanwalt & Abogado

Ab dem 1. September 2025 startet auf Mallorca die erste Runde für den Erwerb von 654 Plätzen für touristische Vermietung von Ferienwohnungen. Dies wurde möglich, nachdem die faktische Moratoria von 2022 durch das Tourismusdekret des Gouvernements Prohens aufgehoben wurde. Die Plätze stammen aus behördlichen oder freiwilligen Abmeldungen, die seit Inkrafttreten des Dekrets im April 2025 erfolgten. Insgesamt werden im September 1.570 Plätze, darunter auch für Hotels und denkmalgeschützte Gebäude, zum Verkauf angeboten.

Details zum Verkaufsprozess
Die Antragsfrist für den Erwerb der 654 Plätze für Ferienwohnungen läuft vom 1. bis 15. September. Vom 16. bis 30. September werden zudem 416 Plätze für Hotels freigegeben. Weitere 500 Plätze sind für Boutique-Hotels in denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden mit kulturellem Interesse (BIC) vorgesehen. Das Consorcio de la Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT) plant künftig drei jährliche Ausschreibungen für den Erwerb touristischer Plätze. Diese Ausschreibungen finden statt im September, Januar und Mai eines jeden Jahres. Dabei ist die erste Monatshälfte für Ferienwohnungen und die zweite für Hotels reserviert.

Maßnahmen gegen Spekulation
Angesichts des großen Interesses an touristischen Mietplätzen hat der Consell de Mallorca Vorkehrungen getroffen, um Spekulationen zu verhindern. Käufer von Plätzen für Ferienwohnungen müssen nachweisen, dass sie das entsprechende Objekt mindestens drei Jahre vor Antragstellung besitzen. Zudem dürfen die Plätze erst nach fünf Jahren weiterverkauft werden, und pro Person (natürlich oder juristisch) ist nur ein Antrag erlaubt. Diese Regelungen wurden von der CBAT beschlossen, um einen spekulativen Sekundärmarkt zu unterbinden.

Voraussetzungen für einen Antrag
Wer an dem Antragsverfahren teilnehmen möchte benötigt nachfolgende Unterlagen:
a) Genehmigung des Eigentümers der Immobilie, falls der Betreiber & Antragsteller nicht der Eigentümer ist.
b) Einfacher Grundbuchauszug, der das Eigentum an der Immobilie nachweist. Der Auszug darfnicht älter als 6 Monate sein.
c) Bei Hauptwohnungen ETV60 und ETVPL60 (Kurzzeitvermietung, zwei Monate im Jahr) muss eine aktuelle Meldebescheinigung des EWMR vorgelegt werden.
d) Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertiges Dokument, aus dem die Anzahl der Plätze hervorgeht.
e) Aktuelle Bescheinigung der Gemeinde über die Eignung der Immobilie für die Vermarktung zu touristischen Zwecken.
f) Bei Wohnungen: aktuelles Dokument, aus dem die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zur touristischen Vermarktung hervorgeht.

Die Balearen haben einen wegweisenden Schritt unternommen, um die anhaltende Wohnungsnot in der Region zu bekämpfen. Seit dem 10. August 2025 ist eine neue Regelung in Kraft, die es erlaubt, auf ländlichem (rustikalem) Grund zu bauen, ohne zuvor das verfügbare Bauland in städtischen Gebieten auszuschöpfen. Diese Maßnahme, veröffentlicht im Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB), soll die Verfügbarkeit von Wohnraum erhöhen, die Preise senken und bürokratische Hürden abbauen. Gleichzeitig führt die neue Regelung strengere Vorgaben für den Zugang zu den neuen Wohnhäusern ein, um die lokale Bevölkerung zu priorisieren.

Hintergrund: Die Balearen kämpfen seit Jahren mit einer angespannten Wohnungsmarktsituation. Steigende Immobilienpreise, getrieben durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot wegen fehlgeleiteter Wohnraumpolitik, machen es für viele Einheimische nahezu unmöglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der Boom des Ferienwohnungsmarktes sowie steigende Kosten haben die Situation zusätzlich verschärft. Laut der Regierung der Balearen soll die Diskrepanz zwischen verfügbarem Bauland und der Nachfrage nach Wohnungen einer der Hauptgründe für die explodierenden Preise sein.

Was ändert sich durch die neue Regelung? Bisher war es in den Balearen vorgeschrieben, dass Bauvorhaben zunächst nur auf urbanem Bauland umgesetzt werden mussten, bevor ländliche Flächen in Betracht gezogen werden konnten. Diese Regelung wurde nun in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern aufgehoben. Dadurch wird es möglich, in ländlichen Gebieten oder in Übergangszonen zu bauen, die bisher für Bauprojekte gesperrt waren.

Die wichtigsten Neuerungen der neuen Verordnung sind:
Bau auf ländlichem Grund: In Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern kann auf rustikalem Boden gebaut werden, ohne dass zuvor urbanes Bauland erschöpft sein muss.
Amnestie für bestehende Projekte: Eine sogenannte „urbanistische Amnestie“ ermöglicht die Legalisierung von Bauvorhaben, die bisher aufgrund der alten Regelungen blockiert waren, auch in der Sierra de Tramuntana.
Residenzpflicht: Für den Zugang zu den neuen Wohnungen müssen Bewerber mindestens fünf Jahre auf den Balearen gemeldet sein. In Übergangszonen gilt dies für 100% der Wohnhäuser, in urbanen Gebieten für 50 % der geförderten Wohnungen (VPO).
Vorrang für Einheimische: Bewohner des jeweiligen Gemeindebezirks erhalten Vorrang bei der Vergabe der neuen Wohnungen.
Förderung von VPO: Ein bestimmter Anteil der neuen Wohnhäuser muss als preisgünstige, geschützte Wohnungen (Vivienda de Protección Oficial, VPO) für Kauf oder Miete bereitgestellt werden.

Ziel – Mehr Angebot und dadurch niedrigere Preise: Die Regierung unter Marga Prohens betont, dass die Maßnahmen darauf abzielen, die Wohnungsnot durch eine Erhöhung des Angebots zu lindern. Durch die Freigabe von ländlichem Grund und die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren sollen Bauunternehmen schneller und kostengünstiger Projekte umsetzen können. Die Hoffnung ist, dass ein größeres Angebot an Wohnungen die Preise senken wird, die für viele Bewohner der Inseln unerschwinglich geworden sind. Zusätzlich soll die bürokratische Hürde durch verkürzte Genehmigungsfristen und vereinfachte Berichtspflichten reduziert werden. Die neuen Regelungen behalten jedoch die Notwendigkeit von umwelt- und sektorbezogenen Berichten bei, um die Bauprojekte mit den Interessen des Landschaftsschutzes in Einklang zu bringen.

Kontroverse und offene Fragen: Die Reform ist nicht unumstritten. Umweltorganisationen und Teile der Bevölkerung befürchten, dass die Freigabe von ländlichem Grund die einzigartige Landschaft der Balearen, insbesondere in sensiblen Gebieten wie der Serra de Tramuntana, gefährden könnte. Kritiker fragen, ob die Maßnahmen tatsächlich die erhoffte Preissenkung bringen oder ob sie Spekulationen im Immobilienmarkt weiter anheizen könnten. Zudem bleibt abzuwarten, wie effektiv die Residenzpflicht und die Priorisierung der lokalen Bevölkerung die Spekulation eindämmen werden. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob die Gleichung „mehr Bau = niedrigere Preise“ aufgeht und ob die neuen Regelungen tatsächlich Erleichterung für die Bewohner der Balearen bringen.

Fazit: Mit der neuen Verordnung markieren die Balearen einen Wendepunkt in ihrer Baupolitik. Die Freigabe von ländlichem Grund, die Amnestie für bestehende Projekte und die strengeren Zugangsvoraussetzungen für neue Wohnungen sind ambitionierte Schritte, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Während die Regierung von einer Entlastung für die Bürger ausgeht, bleibt die langfristige Wirkung der Maßnahmen ungewiss. Eines ist jedoch klar: Die Inseln stehen vor einem tiefgreifenden Wandel im Umgang mit ihrem knappsten Gut – dem bezahlbaren Wohnraum.

Es ist ein Paradigmenwechsel. Durch das Gesetz 6/2025 welches am 24. Juli 2025 im Boletín Oficial de les Illes Balears (BOIB) veröffentlich wurden sind bedeutende steuerliche Änderung vollzogen worden. Es ist nicht weniger als die vollständige Abschaffung der Schenkungssteuer für Schenkungen zwischen direkten Familienangehörigen auf den Balearischen Inseln, einschließlich Mallorca.

Diese Maßnahme hat weitreichende Auswirkungen auf die Vermögensübertragung und positioniert die Inseln als attraktiven Standort für steuerliche Planungen. Dieser Artikel beleuchtet die Hintergründe, Details und potenziellen Folgen dieser Reform.

Hintergrund der Reform
Die Abschaffung der Schenkungssteuer ist Teil einer umfassenderen Steuerreform, die bereits 2023 mit dem Gesetz 11/2023 vom 23. November begann. Dieses führte zu einer signifikanten Reduzierung der Steuerlast im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Die Balearen-Regierung unter der Leitung von Präsidentin Margarita Prohens verfolgt das Ziel, die wirtschaftlichen Belastungen für Familien zu verringern und die Region als attraktiven Standort für Vermögensübertragungen zu etablieren. Das jüngste Gesetz 6/2025 setzt diesen Kurs fort, indem es die Schenkungssteuer für direkte Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehepartner) vollständig aufhebt.

Die Entscheidung kommt in einer Zeit, in der die Balearen mit wirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert sind, darunter hohe Wohnkosten und die Auswirkungen globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten und steigende Preise. Durch die Abschaffung der Schenkungssteuer soll nicht nur die finanzielle Belastung für Familien gesenkt, sondern auch der Immobilienmarkt und die Vermögensplanung auf der Insel angekurbelt werden.

Details der neuen Regelung
Das Gesetz 6/2025 sieht vor, dass Schenkungen von Geld oder Vermögenswerten zwischen direkten Familienangehörigen (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder und Ehepartner) auf den Balearischen Inseln ab sofort von der Schenkungssteuer befreit sind. Diese Regelung gilt für sogenannte „normale Schenkungen“ (donaciones normales), wie sie etwa bei der Übertragung von Geld oder Immobilien innerhalb der Familie üblich sind. Zusätzlich wurden für andere Verwandte, wie Geschwister, Tanten, Onkel oder Neffen (Gruppe III nach spanischem Steuerrecht), erhebliche Steuererleichterungen eingeführt. Hier können Deduktionen von bis zu 60 % geltend gemacht werden, was die Steuerlast deutlich reduziert. Diese Maßnahmen machen die Balearen zur Region mit der niedrigsten Besteuerung von Schenkungen und Erbschaften in Spanien, was von Experten bereits als „steuerliches Paradies“ bezeichnet wird. Ein wichtiger Aspekt der Reform ist die notarielle Dokumentation. Schenkungen müssen weiterhin in einer notariellen Urkunde festgehalten und innerhalb eines Monats steuerlich deklariert werden, auch wenn keine Steuer mehr anfällt. Dies stellt sicher, dass die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Vermögensübertragungen gewährleistet bleibt.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Mallorca ist bekannt für seinen attraktiven Immobilienmarkt, der sowohl einheimische als auch internationale Käufer anzieht. Die Abschaffung der Schenkungssteuer könnte diesen Markt weiter beflügeln, insbesondere im Hinblick auf die Übertragung von Immobilien innerhalb von Familien. Beispielsweise können Eltern ihren Kindern nun Immobilien oder Geldbeträge für den Erwerb einer Erstwohnung schenken, ohne dass Steuern anfallen. Dies ist besonders relevant, da die Balearen mit hohen Immobilienpreisen zu kämpfen haben, was den Zugang zu Wohneigentum für junge Menschen erschwert.

Gesellschaftliche und politische Reaktionen
Die Reform hat sowohl Zustimmung als auch Kritik hervorgerufen. Befürworter heben hervor, dass die Balearen durch diese Maßnahme zum „steuerlichen Paradies“ für Erbschaften und Schenkungen in Spanien werden. Die Kombination aus der Abschaffung der Schenkungssteuer und der großen Freiheit bei der Gestaltung von Schenkungsverträgen wird als Anreiz für wohlhabende Familien gesehen, Vermögen auf den Inseln zu halten oder zu transferieren. Kritiker hingegen werfen der Regierung vor, durch diese Maßnahmen die Balearen in ein „Paradies für Reiche“ zu verwandeln. Sie argumentieren, dass die Steuererleichterungen vor allem wohlhabenden Familien zugutekommen und die Einnahmen des Staates schmälern, die für öffentliche Dienstleistungen wie Bildung oder Gesundheit benötigt werden.

Weitere steuerliche Erleichterungen
Neben der Schenkungssteuer wurden auch andere steuerliche Maßnahmen im Rahmen des Gesetzes 6/2025 und früherer Gesetze eingeführt. Dazu gehören:
Erbschaftssteuer: Ebenfalls für direkte Familienangehörige auf 0% gesenkt, was die Vermögensübertragung nach Todesfällen erleichtert.
Abzüge für andere Verwandte: Bis zu 60 % Steuererleichterungen für Gruppe III-Verwandte.
Wohnungsförderung: Steuerliche Vergünstigungen für junge Menschen, Menschen mit Behinderungen, kinderreiche oder alleinerziehende Familien, um den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern.

Fazit
Die Abschaffung der Schenkungssteuer auf Mallorca und den übrigen Balearischen Inseln markiert einen bedeutenden Schritt in der Steuerpolitik der Region. Sie erleichtert die Vermögensübertragung innerhalb von Familien und stärkt die Attraktivität der Inseln für wohlhabende Personen und Investoren. Während die Reform den Immobilienmarkt und die Vermögensplanung ankurbeln könnte, wirft sie auch Fragen zur sozialen Gerechtigkeit und den öffentlichen Finanzen auf. Interessierte sollten sich bewusst sein, dass trotz der Steuerbefreiung eine notarielle Dokumentation und Deklaration erforderlich bleiben. Für eine individuelle Beratung empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren.

Ein bedeutender Wandel steht bevor in der Serra de Tramuntana, einem UNESCO-Weltkulturerbe auf der spanischen Insel Mallorca. Laut verschiedener Publikationen bespricht die balearische Regierung, illegalen Immobilien in der Sierra de Tramuntana den Weg in die Legalität zu öffnen. Diese Entscheidung markiert einen Wendepunkt in einem langjährigen Konflikt um ohne Genehmigung errichtet Bauten, die sowohl „die Umwelt“ als auch die „lokale Kultur“ gefährden. Doch während die Maßnahme für Eigentümer eine klare Erleichterung bringt, sorgt sie bei anderen für Besorgnis.

Hintergrund des Problems
Die Serra de Tramuntana ist für ihre atemberaubenden Landschaften und ihre kulturelle Bedeutung bekannt. Sie zieht Touristen aus aller Welt an und ist ein zentraler Bestandteil der Identität Mallorcas. Doch seit Jahrzehnten kämpft die Region mit illegalen Bauten. Diese entstehen oft durch den Druck des Tourismus und den Wunsch nach Wohnhäusern in einer der schönsten Gegenden der Insel. Viele dieser Gebäude verstoßen gegen Bebauungspläne und Umweltauflagen, was zu Spannungen zwischen Eigentümern, Behörden und Umweltschützern führt. Häufig wurden diese Häuser vor der Einführung strengerer Vorschriften errichtet oder aus vermeintlicher Notwendigkeit gebaut. Das Ergebnis: eine Vielzahl von Immobilien, die in einer rechtlichen Grauzone existieren.

Die Entscheidung der Regierung
Die balearische Regierung hat nun angekündigt, bestimmte illegale Immobilien in der Serra de Tramuntana zu legalisieren. Ziel dieser Maßnahme ist es, ein Problem anzugehen, das die Behörden seit langem belastet. Durch die Legalisierung sollen diese Gebäude in die formelle Wirtschaft integriert werden, was eine bessere Regulierung, Steuererhebung und Kontrolle ermöglicht. Für viele Eigentümer bedeutet dies eine lang ersehnte rechtliche Sicherheit – ein Ende der ständigen Bedrohung durch Abriss oder rechtliche Konsequenzen. Doch die Entscheidung ist nicht unumstritten. Kritiker sehen darin eine Belohnung für illegales Verhalten und befürchten, dass sie einen Präzedenzfall schafft.

Potenzielle Vorteile der Legalisierung
Die Legalisierung könnte mehrere positive Effekte haben:
Wirtschaftliche Integration: Indem die Immobilien legalisiert werden, können sie besteuert und reguliert werden. Dies könnte zusätzliche Einnahmen für öffentliche Dienstleistungen und Infrastruktur generieren.
Rechtssicherheit für Eigentümer: Viele Bewohner, die teils seit Generationen in diesen Häusern leben, könnten endlich ohne Unsicherheit planen und investieren.
Entlastung der Behörden: Die Legalisierung könnte den Verwaltungsaufwand reduzieren, der mit der Durchsetzung von Abrissbefehlen und rechtlichen Streitigkeiten verbunden ist.
Diese Vorteile könnten die soziale und wirtschaftliche Stabilität in der Region stärken und eine pragmatische Lösung für ein komplexes Problem bieten.

Risiken und Bedenken
Trotz der potenziellen Vorteile gibt es erhebliche Risiken:
Anreiz für weitere Verstöße: Die Legalisierung könnte als Signal verstanden werden, dass illegales Bauen irgendwann geduldet wird. Dies könnte die Überbauung empfindlicher Gebiete verstärken.
Umweltschäden: Ohne strenge Auflagen könnte die Maßnahme die einzigartige Biodiversität der Serra de Tramuntana weiter gefährden.
Verlust an Vertrauen: Kritiker bemängeln, dass die Entscheidung den Rechtsstaat untergräbt und die Bemühungen um Umweltschutz schwächt.
Umweltgruppen warnen, dass die Priorität auf wirtschaftlichen Interessen zulasten der Natur gehen könnte – ein hoher Preis für ein weltberühmtes Ökosystem.

Perspektiven der Beteiligten
Die Reaktionen auf die Entscheidung sind gespalten:
Umweltschützer: Gruppen wie der Grup Balear d’Ornitologia i Defensa de la Naturalesa (GOB) lehnen die Legalisierung entschieden ab. Sie sehen darin einen Rückschlag für den Naturschutz und fordern die Durchsetzung bestehender Gesetze sowie den Abriss illegaler Bauten.
Eigentümer und Anwohner: Viele begrüßen die Entscheidung als pragmatische Lösung, die ihnen Sicherheit bietet. Doch selbst unter den Anwohnern gibt es Sorgen über zunehmende Bebauung und den Verlust kultureller Werte.
Oppositionsparteien: Sie werfen der Regierung vor, den Interessen von Bauträgern nachzugeben und den Umweltschutz zu vernachlässigen.
Diese unterschiedlichen Standpunkte verdeutlichen die Komplexität des Themas und die Herausforderung, einen Konsens zu finden.

Ein ausgewogener Weg nach vorn
Die Legalisierung von Immobilien in den Mallorca-Bergen ist ein heikles Thema ohne einfache Lösungen. Um die Risiken zu minimieren, sollte die Regierung strenge Vorgaben einführen. Dies könnte bedeuten, nur Gebäude zu legalisieren, die vor einem bestimmten Datum errichtet wurden oder die Umwelt nicht erheblich schädigen. Transparenz und die Einbindung der Öffentlichkeit – einschließlich Umweltgruppen und lokaler Gemeinschaften – sind ebenfalls entscheidend, um Vertrauen zu schaffen und eine ausgewogene Lösung zu finden. Ein solcher Ansatz könnte die Bedürfnisse der Eigentümer berücksichtigen, ohne die Serra de Tramuntana für kommende Generationen zu opfern.

Fazit
Die Entscheidung der Regierung, Immobilien in den Mallorca-Bergen zu legalisieren, ist ein bedeutender Schritt mit weitreichenden Folgen. Sie bietet Chancen für wirtschaftliche und soziale Stabilität, birgt jedoch auch Risiken für Umwelt und Rechtsstaatlichkeit. Nur durch sorgfältige Planung und konsequente Durchsetzung kann Mallorca seine natürliche Schönheit und kulturelle Identität bewahren, während es den Herausforderungen des modernen Lebens begegnet. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob dieser Kompromiss gelingt – oder ob er neue Konflikte schafft.